中国式“租房革命”

本文来自于“全天候科技(iawtmt)”，作者舒虹。本文仅供投资者参考，不代表智通财经观点。

刚刚过去的2017年，被认为是中国房地产市场的“租赁元年”。

这一年中，全国超过50个城市出台了鼓励住房租赁的政策;销售额排名前30位的房地产商中，已有1/3以上成立长租公寓品牌或涉足租赁市场;建设银行发布首个住房租赁贷款产品后，金融机构纷纷跟进，类REITs产品出现。

“租购并举”的号令下，巨头出没的租房市场，从未像当前这样备受关注。这里所说的“巨头”，不仅仅是房企和银行。

2017年8月，阿里巴巴在互联网巨头中率先切入租赁市场，宣布在杭州打造全国首个“智慧住房租赁平台”;10月24日，京东正式宣布进军房地产电商，并成为北京住房租赁市场的支持平台;12月中下旬，腾讯先后达成与链家的合作、与深圳市住建局共建新型智慧住房租赁平台。

杭州、北京、深圳三座城市政府租赁平台背后的技术方案，分别由阿里、京东、腾讯三家公司担纲。此外，百度也推出了百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。

BATJ将所擅长的云计算、人工智能、大数据、征信、支付等环节植入租房领域，与房企的租赁开发运营、银行的金融创新相互竞争、融合——一场中国式的租房革命正在进行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场的“新大厦”应该由三大基石构成：信用租房、租售同权和租金证券化。

长租公寓品牌旭辉领寓国际副总裁高杰则对全天候科技表示，未来如果有一个平台能够同时解决房源交易、政府业务办理(居住证、积分入户、积分入学等)、生活服务(搬家、保洁等)和金融服务，这个平台将最具竞争力。

房企：蓝海市场与盈利难题

从“重售轻租”转向“租售同权”，是2017年中国房地产市场的新格局之一。从政策方向上看，国家一方面在收紧一二线城市的商品房销售、消灭炒房客，另一方面则在大力培育租赁市场。

链家研究院2017年发布的《租赁崛起》报告显示，到2025年，中国住房租赁市场规模(租金总额)将由2016年的1.1万亿跃升至3万亿，租赁人口将达2.3亿人，到2030年将超过4万亿元。

4万亿的租赁市场是一片蓝海，但长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者，租客寻找房源的渠道大多通过各大中介门店及58同城、赶集网、安居客等垂直类电商。

直到近几年，专业的住房租赁运营商开始涌现，长租公寓也作为一项创新业务在地产公司开始试水。

万科董事会主席、首席执行官郁亮曾表示，万科计划成为租赁行业的龙头企业。万科也是最早一批开展长租公寓业务的房企之一，2016年5月，万科推出长租公寓品牌“泊寓”。根据万科方面提供的数据，截至2017年三季度末，“泊寓”业务覆盖24个一、二线城市，累计开业82个项目，共获取房源超过8万间，开业间数约2.4万间。

除万科外，龙湖、金地、碧桂园、保利、旭辉等房企均已成立自己的长租公寓品牌。据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超过500家，市场上还存在大量从事租赁业务的公寓运营商，例如魔方公寓、YOU+公寓、链家推出的自如等等。

一位深圳房地产国企人士对全天候科技表示，做长租公寓的路数对房企来说可谓轻车熟路，无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广都有迹可循，租赁与销售还能形成互补，将租户导入潜在购房群体。

“房企已经进入租赁市场的快车道”，高杰说，房企拥有更强的重资产属性和资产增值能力。在资产端，存量物业、自持物业都可转化为租赁房源;大型房企在商业运营、联合办公、物业服务、文化教育等领域的资源还可以与公寓产生叠加效应，实现服务的多元化。

但是从盈利角度来看，租赁是个不讨好的事儿。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，公寓租金回报率在2%左右，北上广深等一线城市，租金回报率在1.5%，远远低于理财产品的收益率，租赁投资回收期也太长。

2017年底，碧桂园的第一个长租公寓项目在上海亮相时，有关负责人曾透露，目前碧桂园在长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段，“不亏钱就是赚”。作为去年销售额高达5508亿元、排名第一的房地产企业，碧桂园曾提出到2020年，将围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓，在此基础上打造“长租城市”。

旭辉领寓的战略目标则是未来5年达到20万间的管理规模，近1000个项目，并在5年内实现盈利。

银行：租赁市场的“金融关怀”

作为房地产业的“大金主”，在租赁的风口下，银行并未置身事外。

2017年11月3日，中国建设银行在深圳联合招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等10家企事业单位宣布进军租房市场，推出一个名为“CCB建融家园”的APP,向C端用户提供5000余套房源租赁服务。

建设银行还发布了金融行业首个个人住房租赁贷款产品。该产品最高可贷100万元且不超过租期内租金，贷款期限最长不超过5年且不高于租金，利率执行基准利率(年化利率为：半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%)。

在严跃进看来，这是租赁市场的“金融关怀”第一次形成，尤其是一些机构类的出租房源，后续积极获取此类贷款，将有助于培育更多的租赁需求。

李宇嘉认为，地产商此前参与租赁供应的积极性低，很大原因在于前期投入太大，回笼资金的周期过长，“但银行参与到其中，形势就完全不同了”。

一方面，建行给地产商的“只租不售”的项目提供融资，另一方面，建行为个体租客和房东之间的租赁关系提供融资。也就是说，个体租客提供租赁合同、合法的房源证明，就可获得租赁贷款，市场各方参与租赁市场的积极性都将明显提高。

金融机构参与租赁市场，建行并非首例。据了解，各大商业银行都在不断加码进入住房租赁市场，多家银企达成战略合作，打造租房的金融服务链条。

例如，工商银行北京市分行已与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来5年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元的融资支持，推动建立租购并举的住房制度。中国银行也于近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。

此外，长租公寓资产证券化的通道也不断扩宽。2017年12月26日，旭辉领寓发布了民企首单储架式权益类REITs，注册规模30亿，涉及10-15个项目，将在2年内分期完成发行。

“REITs真正落地后，将成为长租公寓行业另一股重要的力量。”高杰告诉全天候科技。在长租公寓的金融化领域，目前已有魔方公寓、链家自如、保利、招商蛇口、新派公寓等成功发行了ABS(资产支持证券)、类REITs和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)产品。

BATJ：颠覆者还是赋能者?

2017年以来，互联网巨头加快切入房地产领域，租房市场是最大的蓝海。相比房地产买卖市场，租赁场景所产生的大量交易和服务将带来更大价值。

2017年底，在不到一周的时间内，腾讯在房地产行业先后达成两项重要合作：

12月14日，腾讯云和链家签署了战略合作协议，链家未来将借助腾讯云的大数据、AI等能力，打通线上与线下，重构并优化找房、租房、购房等交易流程;

12月18日，腾讯宣布深圳市住房租赁交易服务平台正式启动，腾讯将通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力的创新运用，与深圳市住建局共同打造新型智慧租赁平台。

在腾讯之前，阿里、京东两家电商巨头在房地产领域的争夺战已经打响。与腾讯通过大数据技术赋能房地产业不同，阿里和京东则是完全自己重新建立房地产电商体系。

2017年9月，支付宝租房频道上线，此前已经试运行了8个月。截至10月，已有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先启用支付宝信用租房。

几乎同时，京东也新组建了房地产部门，原搜狐网副总裁、搜狐焦点总经理曾伏虎担任该部门总经理。曾伏虎曾对全天候科技表示，涉足房地产领域后，京东从新房入手，未来向二手房、租房、文旅地产、海外地产等业务扩展，计划在未来5年内成为流量、线上交易量双料冠军。

值得注意的是，从目前来看，阿里力推信用租房，京东要做服务商，腾讯则通过云计算、人工智能、征信、支付等核心技术在租房市场进行创新运用，三者均未直接涉足租赁项目开发和运营。可见，BATJ进军租房市场仍是从自身优势出发，瞄准了租赁相关的产业链。

如曾伏虎所说，京东定位自己为房地产交易中的服务商，要做的事是“降低成本、改善服务、提高效率，不太可能把(房地产)这个行业颠覆”。

在租房业务上，阿里的定位也是“赋能者”。蚂蚁金服房产租赁行业总监林雪涛向全天候科技介绍称，阿里“智慧住房租赁平台”将在住建部12个试点城市里复制，目前已经有2-3个地方政府在跟阿里接洽。在为企业赋能方面，支付宝目前已和蘑菇租房、旭辉地产等企业合作。在租房市场，支付宝或者阿里为品牌公寓、房产中介等合作方提供服务，“如果我们颠覆他们，跟他们竞争这是非常不明智的。”

阿里引入人脸识别系统、淘宝评分体系、蚂蚁金服芝麻信用，腾讯引入信用分、腾讯云等技术，目的是打造一个基于大数据的信用租房体系。

据腾讯方面介绍，腾讯信用分2017年正式上线，马上就运用到了租房业务中。此次，深圳住房租赁平台推出了基于腾讯信用分的免押险服务，满足腾讯信用分650分及以上(最高为850分)的租户，即可购买信用免押险，享受免押金入住;并提供违约保障，通过完善的信用体系保证双方履约。

高杰认为，阿里、京东、腾讯推出信用保障、免押金租房的业务，对C端客户来说有切实利益，也将提高租赁企业的获客率。“另外，租赁信息还可以直接和政府征信机构对接。”严跃进说。

未来租房市场的理想状态

目前，租房市场已形成多个C端入口，公寓运营商的合作伙伴名单也从58同城、赶集网、嗨住、蘑菇租房等垂直类渠道扩展到了政府、银行、BATJ等推出的房屋租赁平台。

2017年12月，旭辉领寓与京东合作开启信用租房模式，只要京东小白信用高于90即可免押金租房。据高杰介绍，旭辉看重的是京东大平台的流量。此外，旭辉还与建设银行达成合作，目前旭辉领寓上海区域的房源已上线建行的云平台进行推广，后续还将有更多房源上线。

严跃进表示，一个完美的租赁市场和制度，信用租房、租售同权和租金证券化三大环节必不可少，互联网公司、房企、金融机构也将各司其职。

对于房企来说，未来3-5年是长租公寓做大规模、抢占市场的阶段。安居客数据显示，截至2017年底，长租公寓的数量占整体租赁市场的比重只有2%，未来5-10年将占据10%以上比重，机构运营的租赁房源的市场竞争力将得到显著提升。

银行的角色则在于金融创新和租房证券化的尝试，为行业创造更宽裕的金融环境。若能实现资金的较快回笼，企业参与租赁市场的积极性将更容易被调动。

而互联网公司最大的价值在于信用租房领域。在信用租房上，腾讯的信用分、支付宝的芝麻信用、京东平台的小白信用等未来可以针对不同的出租者和承租者提供信用评估，也可以基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除了信息不对称的风险，也有助于降低交易成本。

这场租房革命后，未来的租房场景可能是这样的：房企和公寓运营商大力拓展市场，未来租赁房源的供应量会大大增加;有了信用分，房东不用担心损坏室内设施、每月催缴租金、中途退租的空置风险、再出租风险和成本;在银行的“撮合”下，企业可以更好的获取资金，房东也愿意接受优质租户租金打折的租赁关系。

“从客户租房满意度最大化的角度来看，政府、银行、BATJ平台应该三方合作，发挥各自优势特长，这是最理想的状态。”高杰说。(编辑：王梦艳)

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