金港股实录丨世茂房地产(00813)刘仰桦：2018年销售目标在1300-1500亿之间

由智通财经和同花顺财经共同主办，雪球协办的“洞见港股新价值高峰论坛暨2017年金港股评选颁奖典礼”于1月18日在深圳圆满举行。在颁奖典礼上，世茂房地产(00813)荣获“最具价值房地产股”大奖。

斩获大奖之余，世茂房地产投资者关系高级经理刘仰桦就公司发展历程、合作方式、生态图景等方面与投资者做了面对面沟通。

(颁奖典礼现场)

以下为刘仰桦的路演实录：

很感谢主办方的邀请，让我们可以在这里和大家交流。

世茂房地产是一家民营房地产公司，1989年创立，1999年开始在上海滨江项目比较有名。我们的创始人许荣茂先生拥有公司67.88%的股权，2006年公司在香港主板上市，专注于内地和香港的发展，在具有发展潜力的城市开发大型房地产项目，业态包括住宅、酒店、零售以及商业物业。

五大投资亮点

截止到2017年6月底，公司拥有4563万平方米的土地储备，共拥有150个项目分布于全国45个城市，偏重于华东和华北地区。

这些是2017年上半年的数字。我们2017年全年销售是1008亿人民币，排名全国第16位。累计合约销售面积为606万平方米，比较去年同期分别上升48%及23%。全年平均售价是每平方米16623元人民币，较去年同期上升20%。公司在销售回款、均价、利润各方面维度均全面提升。

第二个投资亮点是我们的优质低成本土储。全国45个城市中，我们的土储平均成本是4268元/平方米。

第三个投资亮点，是集团酒店和商业收入，2017年上半年较去年同期同比上涨22.7%。随着新酒店和优质商办项目的陆续开业，总量将会持续走高。在2018年、2019年集团会有多个优质项目开业，包括上海佘山深坑酒店、香港东涌酒店、深圳前海办公楼、上海陆家嘴办公楼、上海世茂国际广场等等。

第四个投资亮点，世茂房地产多年来持续打造城市最高点，丰富城市天际线，提升城市形象。除了上海世茂国际广场、杭州世茂智慧之门等等，我们还会在深圳前海、深圳龙岗、福州闽江等地都会打造一些最具代表性的城市地标中心。

世茂也在城市化初期进入很多不发达片区，深耕多年以上，孵化这些城市的新中心。代表性项目包括南京世茂外滩新城、苏州世茂运河城、绍兴世茂迪荡新城等，这些都是开发很成功，运行十年以上的项目。因为我们老板是福建人，所以我们在福州、晋江等城市都有很多最具代表性的项目，还包括建设一些城市的公共景观项目。

第五个投资亮点，是我们持续开展金融创新。而且持续获得了评级上调，我们会持续保持利息成本优势，利息成本从2016年全年5.8%下降到2017年上半年的5.6%。

第六个投资亮点，过往财务表现亮丽。2017年上半年营业额大幅上升19.3%至人民币358.2亿元。毛利率由2016年上半年的28.2%上升至2017年上半年的29.6%。利润涨幅明显的原因在于销售价格持续上升，,拥有极具市场竞争力的产品力，以及以合理价格购买土地。

另外，我们的财务一贯比较稳健，会适当控制融资规模，合理优化资本结构，净负债率到2017年6月底是52.5%，较2016年下降0.9个百分点，净负债率连续五年维持在60%以内。

这里简单给大家介绍一下公司，如果有问题，我们可以提出交流一下。

交银国际分析师刘雅涵点评

谢谢大家，我负责房地产研究，分享一下对于世茂的看法。

对我来说，世茂是一个很踏实的公司。刘经理讲的时候也很踏实，围绕着投资亮点给大家去讲。世茂就是这样默默去做，给我们很踏实的指引。最重要的是，这十几年来，每次给我们的指引都能做到。这样踏实的公司也是我们最喜欢的。

但是说回来，这样公司在股票上面可能有点吃亏。大家刚才看到PPT上还是上半年的数据。为什么世茂去年从估值方面比较落后，就是因为这个原因。在上半年来看，和其他企业增长预期是有点差距的。但是最后世茂也没有让我们失望，公司年底，特别是四季度发力追回来，做到一千亿，同比不是上涨30%，而是接近50%。

世茂在土地储备方面集中在沿海城市，在长三角布局比较多。这些城市的经济实力、房地产供给方面也是比较健康的。同时间，大家还比较担心调控对房地产市场的压力。但是刚好在长三角和沿海地区，我们对改善性需求还是看得很好，刚好对应了国家房子是用来住不是拿来炒相匹配。所以我们在房地产领域，对于世茂维持好的看法。

提问环节

提问：世茂2017年把销售目标定到880亿元，如果按照这样的发展，明年的目标是多少?

刘仰桦：我们每年都是3月份对外公布销售目标，但是因为2018年销售资源比较充足，应该在2200-2500亿中间，我们预算去化率是60%，就是1300-1500亿的目标。但是具体的目标，还是管理层3月份和大家讲吧。

提问：现在港股确认一个新的会计准则，合同可以分阶段确认收入。这次我去参加碧桂园的中期业绩发布会，就提前确认了很多收入，这个新会计准则对公司有什么好的影响?

刘仰桦：我们2017年不会采用这个会计准则，我们现在也在研究之中，审计师在2018年会采用，但是对我们的影响还在评估当中。审计师方面还是比较谨慎的，因为有很多合同都是不会写明不能退房的，如果要提前确认收入，是代表风险已经转嫁到购房人身上，这是很多合同所不能做到的。可以讲的是我们和碧桂园、融创是同一家审计师。

刘雅涵：我从资源角度讲一下。简单讲这个事情还没有定。所以从法规上面来看是可以提前的，因为从建筑的角度可以分阶段，完成多少部分可以提前估计。住房不一样，除非买房的时候给开发商讲，先盖好几个房间，再建其他。所以从法规上还没有定下来，会计师现在也非常积极的在沟通，看是否有机会可以调整一下，做到提前。我们预计这方面的真正影响不会太大，我们估计比例不会很多。

提问：再问一下关于公司未来的发展，身处千亿级别房企，世茂有没有打算做长租公寓的打算?

刘仰桦：我们暂时没有布局，因为看到现有的项目回报率并不太吸引人，但是会始终关注，因为这是政府鼓励的事情，也可以用来融资。所以我们团队也在研究当中，看是否有合适的机会，但是我们暂时没有布局。

提问：去年一年，内房股涨得越来越好，我们慢慢看到一些房地产公司出来配股融资，包括融创、碧桂园。从投资者的角度来讲，一方面是否高管认为价格已经到心理价位比较高的位置，另外是否有可能去杠杆?您刚才提到世茂的净负债率是50%。

刘仰桦：50%在行业内并不是太高，我们是净负债率，如果是行业平均，前二十也都是60%的水平，某几家都超过100%。

在股权配置方面，管理层还没有计划，因为在管理层的角度，公司股价还是被低估。如果有其他渠道的融资，我们也会积极探索，因为要增长就要拿地。但是我们今年没有很多的融资需求，因为没有当期的债务要大规模偿还。

提问：我们看到地产行业也在洗牌的过程，有的公司还在扩张收购兼并一些项目，世茂在2018年这方面的计划是怎样的?

刘仰桦：我们2017年购入权益后的金额是660亿土储，权益前超千亿。在新增土地储备方面，55%都是从合作、收购、底价招拍挂拿来的项目，所以我们一直都在兼并购、合作方面一直寻找机会。

提问：公司对于未来两年的房地产销售是否有压力?从整个行业来看，受政策调控的影响大吗?

刘仰桦：2017年的政策面非常紧，限购限贷限网签。2018年如果政策面还是维持，这也是管理层的判断，政策面还是偏紧，我们依然是有信心的，因为在这个饼没有再大的情况下，行业整合是对很多开发商的机会，所以我们会持续加强产品力和销售力度，希望在行业内保持比较高的排名，争取继续提升市场份额。谢谢。