民生证券：房地产分类调控推进，增速趋于平稳

本文来自“观点地产新媒体”旗下微信公众号“观点指数”，作者为民生证券。

分析认为，2018年一季度销售面积增速将继续呈现小幅下滑的态势，但一季度后或将逐步趋稳。

销售：增速继续下滑，分类调控下或将逐步趋稳

2017年1-12月份，商品房销售面积累计同比增长7.7%，较上月下降0.2个百分点，增速已连续6个月出现下滑，但下滑速度明显放慢，当月同比已连续两月回暖，增速未来或将逐步趋稳。自2016年10月开始的房地产全面调控，导致2017年销售面积同比增速从高位不断下滑。

然而，在2017年年底相继召开的中央经济工作会议和住建部2018年工作任务会议上，官方均不再延续“抑制房地产泡沫”的提法，而转为“差异化调控”的表述，并提出要满足首套刚需、支持改善需求，同时在库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。从官方表述来看对房地产市场从一味收紧转变为保障合理需求。

考虑到销售对于政策往往有一定的滞后性，我们认为2018年一季度销售面积增速将继续呈现小幅下滑的态势，但一季度后或将逐步趋稳，而全年的增速将取决于政策的走向，建议关注两会前后的政策变动。

根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右，且在政策调控下波动幅度逐渐减小。考虑到全国范围的密集调控政策始于16年10月，之前同比增速的快速下滑部分是由于16年的高基数所导致;而随着之后基数的下降以及分类调控政策对于市场预期的改变，我们认为今年一季度销售增速将在逐步探底并趋稳。

从各线城市成交面积同比增速来看，得益于分类调控下部分城市吸引人才落户政策的推进，二线城市回暖迹象较为明显，而三线城市仍呈现出同比下降的趋势。需要注意的是，短中期内成交量增速则将更多的依赖于调控政策的走向，在货币政策中性偏紧，政府不断强调去杠杆与防范金融风险的背景下，仍需谨慎关注市场风险。

图：房地产销售面积与销售金额累计同比

投资：增速趋弱，新开工略有复苏，拿地热情不减

2017年1-12月，全国房地产开发投资完成额109799亿元，同比增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中商业营业用房同比-1.2%，对整体数据有一定拖累。12月当月房地产开发投资完成额同比2.4%，其中商业营业用房同比-16.6%，均较11月有较大下降。

在库存持续处于低位的形势下，企业表现出较强的补库存意愿，新开工面积略有复苏，拿地热情不减但有高位放缓的趋势。2017年1-12月，房屋新开工面积累计同比+7.0%，相比上月提高0.1个百分点，土地购置面积25508万平米，同比+15.8%，但当月同比仅12.4%，较11月大幅下滑;土地成交价款13643亿元，同比+49.4%。我们认为，随着销售增速的逐渐下滑，以及土地购置面积的高位放缓，2018年一季度投资增速仍将呈现继续走弱的态势。

图：土地购置与成交情况

资金：杠杆由个人转向企业，利好行业蓝筹

2017年1-12月份，房地产开发企业到位资金同比增长8.2%，增速比1-11月份上升0.5个百分点。值得注意的是，自筹资金同比增速由去年同期的0.2%上升至3.5%，国内贷款同比增速由去年同期的6.4%升至17.3%，而个人按揭贷款的同比增速则由去年同期的46.5%剧降至-2.0%，显示出杠杆正逐渐由个人转向企业，未来负债率低、现金流良好的行业蓝筹公司将具有更大的发展空间。

图：房地产开发到位资金累计同比

（编辑：王梦艳）