中信证券：一线限购逐渐退出 看好低估值的地产开发板块蓝筹投资机会

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，限购政策在核心城市有望进一步放开，按揭利率未来有望下降，有利于推动市场软着陆，故此看好低估值的开发板块蓝筹投资机会。但这一轮周期和历史不同，房价没有上涨可能性，房企整体可能会继续缩表。因此，在股票选择方面，库存的平均质素、产品的开发和运营能力、综合融资成本、央国企的市值管理战略等都是关键的考量因素。

事件：

2024年1月27日，广州市人民政府官网发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(下称“《通知》”)，优化调整房地产政策措施，进一步明确了住房保障、融资支持、限购优化、市场监管等多个方面的工作要求。

▍中信证券主要观点如下：

房地产市场供求关系已经发生重大变化，限购政策陆续调整放开，预计将逐步退出。

总体来看，我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化，在短缺时期出台的限购政策不适应新的现实。《通知》在广州放开了120平方米以上户型的限购要求，并对计划将自有住房用于出租和卖旧买新购置新房产的家庭，更新了住房套数核算标准。

加上此前广州已经调整了限购区域，实际上广州市的商品房限购政策已经基本取消。在供给十分充足的情况下，限购政策的退出有利于居民满足改善置业需求，也有利于消化一部分商品房库存。

考虑到多项政策可能的加持，房地产市场有望在二季度趋稳，但房价没有上涨可能。

按揭贷款利率有望下行，首付比例限制有望放开，金融机构有望加大对房地产金融的支持力度，各地限购有望陆续逐步放开。此外，我国大城市的改善型房屋供给仍然有结构性缺口。相信核心城市房价有望在2024年二季度趋于平稳，房企的资产负债表根基也有望稳住。企业可以根据阶段性平稳的产品售价制定新的生产经营情况，部分企业的盈利水平有望在2024年实现止跌。

当然，考虑到可销售资源依然十分充裕，住宅的租金回报率较低，租金仍在下行，并不认为房价(包括一线城市的房价)在2024年乃至未来相当长一段时间有上涨的可能性。

地方积极响应融资支持政策。

据住建部官方网站，1月26日上午住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议指出：“将建立城市房地产融资协调机制，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措……国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报……本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款”。

广州市此次《通知》亦明确，将建立全市范围内的房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，实现开发企业和金融机构有效对接，并提出可供融资的项目名单，一视同仁满足不同所有制房企融资需求。从中央到地方、自上而下对于房地产企业的融资需求支持政策正在持续发力，有助于保交付工作的顺利推进，也有利于房地产产业链主体信心持续提升。

保障房建设稳步推进。

《通知》指出，2024年广州市计划筹建配售型保障房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。尤其值得关注的是，广州的配售型保障房在2024年的建设规模，仅相当于2023年商品房成交套数的6.7%。保障性租赁住房对商品房市场的替代效应小，主要针对城市年轻人和新市民。广州的保障房建设计划，既体现了保民生和促投资的决心，又体现了稳定商品房价格的考虑。

投资策略：

近期监管密集表态支持房地产市场发展，各地纷纷响应出台实际支持政策，有望在需求侧积极发力，刺激拉动居民潜在住房需求的释放，改善房地产市场持续下行的基本面，改变资产价格下探的趋势，推动房地产市场平稳发展。

限购政策在核心城市有望进一步放开，按揭利率未来有望下降，有利于推动市场软着陆，故此看好低估值的开发板块蓝筹投资机会。但这一轮周期和历史不同，房价没有上涨可能性，房企整体可能会继续缩表。因此，在股票选择方面，库存的平均质素、产品的开发和运营能力、综合融资成本、央国企的市值管理战略等都是关键的考量因素。

风险因素：

政策落地效果尚待观察，销售基本面的恢复效果和持续性可能不及预期;当前各地房价仍在持续下行，企业财务表现仍然存在较大不确定性，盈利能力可能继续收缩;配售型保障房筹建可能导致区域性的商品房房价承压，导致局部市场存在需求波动。