港股地产板块最疯狂的一年，中国恒大（03333）笑着领跑完了全程

2017年，港股市场最令人怀念的板块莫过于房地产，在深港通开通带来内地资金外涌的冲击下，香港市场内房股板块算是度过了史上最疯狂的一年，这一年内房股板块以暴增108.55%的态势突破了多年以来的盘整走势，投资者们赚得是盆满钵满。

而航空母舰级别的中国恒大（03333）更是上演了一场大象起舞，成为牛气冲天内房股中的佼佼者。

行情来源：富途证券

受棚改刺激，三、四线高增长再度带起了地产预期

智通财经APP了解到，2016年以来政策执行标准在各线城市是一致的，就是先去库存，后控房价。进入16年，一线城市房价继续快速上涨，且涨幅领先，而二三线在持续去库存的推动下，房价开始进入环比上涨通道，尤其是二线城市在16年二、三季度表现显著，房价呈现加速上涨，月均环比涨幅达1.5%。

一线及核心二线城市的库存问题小，达到价格涨幅阈值后触发了大面积调控，因此2016年四季度以来，重点城市供需两端行政调控导致一二线城市房价增速逐步放缓，尤其是一线城市涨幅波动明显收窄，使得2017年年初市场有一定的悲观情绪，但三、四线地产在棚改概念的带领下抗起了行业大梁。

2017年一季度的时候，三、四线城市销量就已经呈现全国普涨态势，并非只是享受大城市溢出效应的周边地区。当时数据表明，本轮三四线城市热销，不仅大城市周边城市，而是全国三四线城市普遍热销，而这种现象无法用大城市需求外溢的逻辑来解释。

三、四线城市热销起始时间与一、二线同步，但是更加持久。其实三、四线楼市热销并非在2016年楼市调控后才开始的，是基本与一、二线同步开始，并且在一、二线因调控导致销量下跌后，三、四线楼市热销依然在持续，印证大城市需求溢出并非是主因。

因此三、四线地产崛起的原因就落在了棚改货币化头上。棚改货币化处置创造了大量的市场需求，其本质是国家通过货币补偿，盘活棚户区居民的不动产资产，使棚户区居民有购买商品房的消费力，以及购买商品房的需求。数据显示，预计2017年棚改货币化安置面积可达3.1亿平米，占全国住宅销售面积的23.4%。而棚改货币化安置普遍溢价1.3倍补偿，也为三、四线城市地价的后续上涨埋下了伏笔。

按照目前棚改的进度，预计2020年可完成改造任务。因此，棚改货币化处置为三、四线城市创造需求的时间，仍会比较长久。

一方面享受内地资金的溢出效应，另一方面有着扎实的行业基本面，此背景下的内房股板块能够迎来涨势如虹态势就不足为奇了，而其中中国恒大更是凭借几乎是一整年不间断的利好，笑着领跑完了全程。

一整年不间断的利好下，恒大成最大赢家

中国恒大以引入300亿战投作为2017年的开幕式。智通财经APP了解到，2017年的中国恒大集团将通过内部重组将房地产业务整合并入恒大地产，并以此为主体引入战投和重组上市公司平台深深房。年初时公司公布，凯隆置业及恒大地产与8家战略投资者订立投资协议，后者将合计出资人民币300亿元人民币（单位下同）取得恒大地产经扩大后的约13.16%股权，其中中信聚恒、广田投资、华建投资分别认购50亿元，各占2.19%，中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，各占1.32%。

引入的战投不仅为公司增加300亿元的储备资金，还使得公司可维持深深房于重组完成后的公众持股量，可有序地推进借壳工作。

凯隆置业的利润承诺，使得恒大业绩更有保障。凯隆置业向恒大地产承诺，2017-2019年扣除非经常性损益后的归母净利润合计将会达到888亿元，若重组上市后业绩承诺未实现，凯隆置业需要将对应比例的A股股份补偿给上市公司。

以此为基础计算，恒大地产2017年的预期合约销售额或能达到4500亿元，营收入约为2800亿元，最终归母净利润或达到243亿元，这以恒大当时的市值来看，具备较强的估值优势。

同时，恒大华丽的销售数据和丰富的土地储备，持续为公司提供上行基础。智通财经APP了解到，公司凭借2016年同比增长85.4%至3733.7亿元的合约销售金额，以及同比增长75.2%至4469.0万平米的合约销售面积，稳稳占据着行业第一的位置，而合同销售均价继续同比上涨5.9%至8355元/平米。

当时数据表示，截至2016年末，公司土地储备总建筑面积为2.29亿平方米，同比增幅约为46.9%；土地原值3600.7亿元，平均楼面地价1570元/平米，按照当时7005亿元的评估值来看，增值可达到3403.3亿元。公司的储备项目共计582个，其中一二线城市占比约57%，地级市占比约39%。

除2.29亿土地储备之外，还有旧改项目提供潜在业绩。截至2016年末，公司拥有35个旧改项目，规划总建筑面积约1800万平米，按目前市场价格预计销售总额约有4900亿元。

此背景下的中国恒大强势上行的走势早已抵挡不住，而在后面等待着他的，还是持续的利好。

2017年年中，恒大引入第二轮战投，永续债的回购也使得公司利润得以释放。公司第二轮战投融到了395亿元，两轮战投共占恒大地产扩大后股本26.12%，其中不乏深圳控股中信聚恒和广田投资等优质合作伙伴，公司资本实力进一步扩大。

另外，公司还表示2017年全年将回购70%的永续债（共计1129.4亿元），其中前五月已赎回561.8亿元，永续债的赎回将继续提升公司的净利润水平。

公司土储进一步丰富，为后续增长提供动力。恒大上半年新购152个项目，新增土储6763.6万平米，楼面地价2039元/平米，截至2017上半年，公司总土储进一步提升至2.76亿平米，总体成本在1658元/平的水平，然而公司的利好并没有就此中断。

2017年年底，恒大承诺的永续债清理完毕，公司进一步引入第三轮战投。目前公司已回购全部永续债（总共1129.4亿元），净利润水平得以提升，并且公司第三轮战投还引入山东高速、苏宁电器等六家机构增资的600亿元。

同时，公司在2017年1-11月的合约销售就同比增长34.8%至4704.0亿元，达成了全年的销售目标。

至此，中国恒大交出了一张恐怖的年终成绩单，其股价在2017年内最大涨幅达到了5.5倍，全年收涨在4.5倍的夸张水平。凭借扎实的公司基本面和全年不间断的利好，中国恒大顶着实至名归的“大牛股”头衔领跑完了全程。

行情来源：富途证券

（文/江松华）