炒恒大(03333)浮盈99亿又如何 华人置业(00127)主业滑坡止不住

当华人置业(00127)2017年“成绩单”在2月22日午间面世，原本逆市上涨的股价瞬间坍塌下来，受业绩大幅下滑影响，该股以大跌5.07%，成交额7269.92万港元收盘。

早在2018年2月8日，华人置业就发布盈警，2月9日的股价因此重挫。在经过几日的反弹之后，2月22日因一纸公告，该股再度受挫。2月23日，地产板块全线反弹，华人置业依然低开低走，截至发稿时跌2.2%。

这份业绩公告为何能如此左右股价走势?

(华人置业2月22日股价走势分时图 行情来自：富途证券)

租金、物业销售收入大幅下滑

华人置业的收入主要来自租金和物业销售，而这两个板块在2017年的收入显著下降，这也导致了公司总收入的大幅下滑。

根据公告显示，华人置业在2017年的收入约15.12亿港元，同比大幅减少59.5%，其中主要包括租金收入约5.06亿港元，物业销售9.9亿港元。另外，该公司2017年的毛利约9.7亿港元，同比减少54.8%，这也主要因为物业销售的溢利和租金收入净额减少。

在物业租赁方面，2017年华人置业应占租金收入净额约5.88亿港元，同比减少34.7%。华人置业在公告中表示，随着公司在2017年2月完成出售持有位于深圳市罗湖商业城若干商铺的附属公司;在2016年9月完成出售持有位于铜锣湾的皇室大厦的附属公司及在2016年6月完成出售持有位于上海市在出售时物业名为爱美高大厦的附属公司后，导致应占租金收入及租金收入净额下降。

而在物业销售方面，华人置业在2017年的已确认的应占物业销售溢利总额约4.54亿港元，同比减少55%。

在华人置业的下滑业绩中，最令人关注的是公司的利润表现。公告显示，华人置业公司拥有人应占年度溢利约30.09亿港元，同比大幅减少41.7%。对于净利的近乎“腰斩”，公司也表示这主要由于应占租金收入净额减少、应占物业销售溢利减少、出售附属公司的收益减少等因素所致。

诚然华人置业在2017年爆炒中国恒大引人关注，受益良多，但是主营业务业绩下滑令市场担忧。

炒恒大浮盈99亿，存在变现可能

虽然2017年华人置业的主营业务表现不佳，不过在证券投资方便，公司取得不错的收益。关于华人置业买入中国恒大(03333)的话题一直备受关注。

2017年的港股，尤其是内房股牛气冲天，从华人置业的公告来看，其也是内房股的重仓者。

公告显示，在2017年度，华人置业的上市证券投资及财资产品确认的收益约17.09亿港元，同比增加59%。

2017年，华人置业共买入29支(2016年为132支)债券总额为52.81亿港元，及出售/赎回75支(2016年为145支)债券账面值总额约100.96亿港元。

值得一提的是，华人置业买入的这些债券主要来自海外金融机构和中国房地产公司，这两者的买入占比在2017年有了明显的变化：来自海外金融机构的占比由2016年的41.1%减少至2017年的38.3%;来自中国房地产公司的则由15.4%大幅上升至60.5%，可谓是重仓布局内房股了。

另外，华人置业在2017年出售/赎回债券产生的已变现收益主要来自海外金融机构，占比为16%及中国房地产公司，占比为38.9%。

2017年，华人置业以总代价约131.82亿港元(包括交易成本)买入中国恒大857,541,000股股份，相当于中国恒大于2017年12月31日已发行股本总数约6.51%。对于中国恒大股份的公平值变动的未变现收益约99.28亿港元。

对于证券投资方面的举措，华人置业在公告中表示，公司在2017年对中国恒大股份作出巨额投资，乃因其令人鼓舞的营运数据，以及在2017年度完成赎回其所有永续债券而带来的盈利改善。同时，公司也买入主要由海外金融机构及中国房地产公司发行的债券，预期欧洲银行业面对更稳定的政治环境及持续经济复苏，以及中国房地产公司将会继续受惠于畅旺的中国物业市场及宏观经济增长。

应该注意的是，华人置业在公告中表示，董事会意识到香港股市潜在波动的可能性。当中国恒大的股价达到满意及吸引水平，公司可能考虑变现其持有的中国恒大部分股份。当适时变现一些投资的上市股份后，董事会可能进一步考虑宣派或建议派发股息。

买物业，扩土储停不下来

华人置业业绩下滑因其近年出售多项主要资产。数据显示，华人置业归属普通股东的净利润自2014年至今，一直下滑。

据了解，近年，华人置业也跟随李嘉诚的脚步，频繁大举抛售内地、香港的物业资产。资料显示，华人置业自2014年9月开始连续卖出内地和香港物业，包括尖沙嘴新港中心、尖沙嘴TheOne、铜锣湾皇室大厦、湾仔美国万通大厦、澳门御海蓝湾和重庆住宅项目“御隆天峰”等，套现金额超过500亿港元。

相较于在内地、香港的“卖卖卖”，华人置业则在英国“买买买”。

根据公司2016年年报显示，华人置业在2016年4月收购英国伦敦St George Street 14号永久业权甲级写字楼;在同年5月，买入位于英国伦敦的Oxford Street 61-67号(单号)及Soho Street 11-14号综合用途永久业权楼宇。2017年5月，华人置业也用不超过1.25亿英镑的钱买下了英国伦敦两处物业。

根据公告显示，2017年，华人置业在英国的投资净额为50.95亿港元，同比增加41%;在内地的投资净额约5.33亿港元，同比减少29%。

华人置业表示，公司将会在适当的时候扩展其土地储备及投资物业组合，以支持公司长远可持续发展。那么此一举措能否助力公司业绩回升，还有待观察。