银河证券：供需两侧持续发力 房地产发展新模式或可期

智通财经APP获悉，银河证券发布研究报告称，2024年政府工作报告首次提出“标本兼治化解房地产风险”，2024年1月建立的城市房地产融资协调机制提出确定支持项目名单，精准满足合理融资需求，行业风险或将得到进一步化解；供需两侧或将共同发力，商品房和保障性住房双管齐下支持房地产新模式发展。该行认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。

该行看好：招商蛇口(001979.SZ)、保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)等；建议关注：1）优质开发：绿城中国(03900)等；2）优质物管：中海物业(02669)等；3）优质商业：恒隆地产(00101)等；4）代建龙头：绿城管理控股(09979)；5）中介龙头：贝壳-W(02423)。

银河证券主要观点如下：

事件：2024年政府工作报告提到，2023年因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作；2024年“+标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，优化房地产政策，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”等。

再度强调风险：2024年新增强调标本兼治化解房地产风险。在“稳妥处置风险隐患”部分中，提到“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。2023年11月1日，中央金融工作会议提到“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，此次政府工作报告表述与前期基本一致。2024年1月12日，住建部和金融监管总局发布建立房地产融资协调机制的通知，提出确定支持项目名单，精准满足合理融资需求；自2024年1月城市房地产融资协调机制成立以来，截至2月28日，全国31省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。2024年供给侧或将持续发力，房地产行业面临的融资问题或有望得到改善，行业风险有望得到进一步化解。

房地产发展新模式：报告在“健全风险防控长效机制”部分提到1）“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。”2023年7月，政治局会议首提“房地产市场供求关系发生重大变化”，2023年三季度开始，各能级城市依次加大放松需求侧购房政策的力度，2024年春节假期前，一线城市陆续降低限购门槛。2）“加大保障性住房建设和供给”，2023年首提配售型保障性住房，2023年12月，获得全国首笔保障性住房专项贷款的项目在福州开工，项目总投资2.54亿元，国开行专项贷款授信2.02亿元。3）“完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，2023年11月，国务院颁布的14号文提到“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”，我们认为商品住房和保障性住房双管齐下有望实现新模式下的房地产发展。

投资建议

2024年政府工作报告首次提出“标本兼治化解房地产风险”，2024年1月建立的城市房地产融资协调机制提出确定支持项目名单，精准满足合理融资需求，行业风险或将得到进一步化解；供需两侧或将共同发力，商品房和保障性住房双管齐下支持房地产新模式发展。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：招商蛇口、保利发展、万科A、滨江集团、龙湖集团、金地集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：中海物业、华润万象生活；3）优质商业：恒隆地产、大悦城；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。

风险提示

政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。