一份融资公告透露了首创置业(02868)冲刺1400亿的底气

在喊出响亮的冲刺目标引起业界瞩目后，首创置业(02868)近期又因发债融资引人关注。

在已经公布业绩或者盈喜的房企中，首创置业虽算不上业绩增长最快企业，不过可以说是销售目标规划最明确的——2018年确保750亿，力争800亿以上，2019年达到1000亿，2020年实现 1400 亿，复合增长率在35%以上。

智通财经APP注意到，从2014年到2017年，首创置业的销售额分别为249亿、325亿、455亿、559亿，复合增长率约31%。相比之下，如今，首创置业发展加速。而这势必需要充足的土储和足够的运营资金来支撑公司的发展大计。

无论是对土地还是对运营资金的渴望，都离不开钱，在融资环境趋严的当下，首创置业的融资能力，几乎决定着企业发展的后劲。

融资成本低于同业

首创置业在近期公告称，拟发行不超过30亿元人民币(单位下同)企业债券及100亿元中期票据。该公司拟将发行的企业债券及中期票据计划全部用于项目投资建设、补充营运资金或偿还公司债务等。

这并不是首创置业在2018年的首单融资。根据相关媒体统计，加上1月份首创置业公告拟发行不超50亿元债券发展住房租赁项目，以及于1月31日上市的5亿美元2021年到期3.875厘有担保票据，2018年以来，首创置业公开的融资计划已经超过200亿元。

值得一提的是，自2016年四季度房企融资收紧后，进入2017年，房企的各条融资渠道，如银行信贷、信托、定增、发债、基金的路都被拦截。进入2018年，这种收紧形式未见放松，众多房企在国内融资受挫，只能转向海外发债。

对于资金密集型的房地产企业而言，一旦融资不畅，企业资金链将备受考验。此时融资成本高低就成企业融资能力的试金石。

数据显示，2017年房地产企业境外发债平均成本为6.27%，同期公司债及中期票据平均融资成本分别为6.03%及5.52%，与2016年全年相比，分别增加1.34个百分点、1.03个百分点及1.20个百分点。

以这些平均融资成本来看的话，首创置业的融资能力还是较强的。数据显示，近年，首创置业的平均融资成本一路下降，由2013年的8.7%，下降至2016年的5.25%。在融资成本普遍攀升的2017年，首创置业依然保持下降，为5.07%。

智通财经APP注意到，2017年首创置业分两笔成功发行5亿美元境外高级债券， 票面利率分别为3.875%与3.7%，为公司历次境外债利率最低水平。同时，该公司完成首单CMBS(商业抵押担保证券)发行，发行金额人民币11亿元，票面利率4.83%。

随着首创置业融资规模不断扩大，业界也担忧公司的负债情况。不过在首创置业近期召开的2017年业绩会上，公司管理层也给出了指引：关于净资产负债率，未来三年预计控制在100-120%以内，如果实现A股的重大股本融资突破，净资产负债率有望控制在90%以内。

土储较优质

首创置业融资能力较强，融资成本较低，这有助于公司顺利完成扩充土储的任务。

智通财经APP注意到，2017年，首创置业新获取19个二级开发项目，总建筑面积318.7万平方米，土地投资额人民币367.6亿元;其中北京、天津、上海等六大核心城市及澳洲市场投资占比93%，北京地区全年实现土地投资额174.7亿，占比近一半。另外，首创置业还在2017年首次进入深圳和杭州，分别获取深圳龙华项目和杭州余杭项目。

截至2017年底，首创置业拥有土地储备总建筑面积1154万平方米(公司权益面积805万平方米)，土地储备总地上建筑面积893万平方米(公司权益面积620万平方米)。土地储备总建筑面积中，约82%为发展物业，18%为投资性物业及其他。

根据首创置业总裁唐军近期在2017年业绩会上的介绍，未来三年，首创置业的合计目标签约金额3200亿元，目前公司的土地储备货值超过2600亿，另外还有18个土地开发项目，未来土地储备货值会在5000亿以上，如果首创置业拿到其中60%的土地，在未来三年就可以有3000亿的货值。再加上公司每年土地投资会在750亿到900亿之间，也会带来5000亿以上的货值。

综上所述，虽然首创置业2017年的净利小幅增长5%至约21亿元，增长幅度逊于同业。不过，随着公司发展提速，规模扩大(管理层预计未来三年毛利率能够未定在25%以上)，高毛利率项目的结转，利润也将有更多的释放。另外，首创置业有国企背景，融资能力较强，更易获取优质资源，这些也为公司规模化竞争增添筹码。