首创置业(02868)：2019年冲千亿值得期待

本文来自“克而瑞地产研究”微信公众号，作者为沈晓玲、郭浩轩。

首创置业2017年合约销售表现一般，业绩会上提出三年销售目标3200亿，三大城市圈将为重点贡献区域。2017年拿地态度积极，一级土地业务增长迅速，但企业短期债务面临压力。

首创置业(02868)以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体和土地一级开发为核心业务线。通过综合营运及各业务线的互相协同，打造核心竞争力，实现差异化竞争和规模提升。在2月27日业绩会上，企业提出未来三年销售目标3200亿，在2019年达到千亿房企的愿景，并且划分以三大城市圈为重点的未来土地投资方向，但土地储备不足和债务压力会是影响首创达标的阻力。

业绩：销售增幅表现一般

2017年，首创置业实现合约销售金额558.5亿元，同比增长22.7%;销售面积240万方，同比上涨6%。2017年签约均价超23000元/平米，同比增长15.8%。销售金额和均价上涨主要得益于高端项目的增长，年内着力打造的天阅系高端产品线符合市场需求，天阅系列的签约均价都超过8万元/平米，带动了销售业绩的突破。其中北京首创天禧项目签约价格更达到18万元/平米。

在销售目标上，公司提出三年销售目标，2018年750亿，力争800亿、2019年达到1000亿、2020年达到1400亿的合约销售，复合增长率在35%以上，一改过往保守的作风。公司全年将备货1120多亿元，其中2017年底货源有400亿元，新推货源有720亿元。2017年企业去化率是65%，2018年目标为71%，按照2018年750亿销售目标，全年去化率只要达到67%便可完成。

重点布局三大城市圈，津沪贡献率轻微下滑。2017年，六大核心城市(北京、上海、深圳、天津、重庆、成都)及澳洲实现合约销售金额501.5亿元，占比90%，较上年下跌5个百分点。其中三大城市圈中，北京销售额增长明显，较上年增长31%。相反，上海和天津销售额出现下滑的情况，分别下跌19%和6%。值得一提，首创17年提出三大都市圈概念，虽然现时首创在大湾区没有项目，但2017年首创第一次进入深圳，准备以深圳为核心的大湾区城市布局投资。

海外地产稳定增长，业绩贡献率基本不变。在海外地产方面，公司继续深耕澳洲，项目主要集中在悉尼和布里斯本。首创于2014年首入澳洲，次年与澳洲当地开发商Dyldam合作开发3个项目，实现销售额51亿元，2017年则在澳洲业绩增长到72亿元，同比增长23%。

投资：拿地速度明显加快

在2019年要跻身千亿房企的目标下，首创明显加快了拿地的脚步，拿地规模远超往年。2017年，首创新增19个土地项目，新增土地金额367.6亿，同比增加103%;新增土地总建筑面积318.7万平方米，同比增加92%。其中国内地产开发有16幅地块，海外地产有2幅地块，奥特莱斯有1幅地块。

首创置业土地储备存量不足，要达三年目标有土储缺口。要实现未来三年签约销售目标达3200亿元，复合增长率须要达到35%以上。按照2018年目标71%的去化率计算，3年共需要约3200亿的销售金额, 约4500亿的货值。

2017年首创置业的土地储备总地上建筑面积为893万平方米(未计算一级土地)，按照2017年签约均价2.3万元/每平方米作计算，总货值约2050亿元。仍然有近2450亿元货值，或1300万平方米土储缺口。代表未来三年首创在土地储备方面依然有一定缺口。但目前首创在一级土地开发上取得不错的成绩，在未来将一级土地转化成二级土地有一定优势。

首创置业城市布局依然以京津冀为主，首次进入深圳和杭州两个城市。2017年，在首创提出聚焦三大城市圈的策略下，新增土地储备占比最高的为京津冀区域，占比达76%。

此外，三大城市圈均以重点城市为主进行集中布局，如在京津冀区域主要以北京、天津为主进行布局，占比分别为41%、35%;在长三角区域主要以上海、杭州为主进行布局，占比分别为3%、6%;在大湾区区域主要以深圳为主进行布局，占比为2%。

值得一提的是，这是首创首次进入深圳和杭州，分别获取深圳龙华项目和杭州余杭项目。从区域占比来看，首创继续深耕京津冀，北京和天津占比达到76%，一线和强二线城市能保证高去化率，但同时企业面对较大的风险，比如一线城市严控预售证和限价、限购等调控措施。

商业：奥特莱斯扩张速度加快

在商业地产上，首创持续扩大奥特莱斯的规模。企业旗下的商业地产平台首创钜大，18年奥特莱斯扩张的脚步有所加快，预计明年4个项目开业。包括17年2个于昆明和郑州的新增项目，全国总计布局14个项目。

加上杭州和南昌的新开业项目，现在企业一共有6个已开业的项目，共实现全年营业额近32.4亿，同比增长35%;总收入5.12亿，同比下降49%;租金收入为2.24亿元，同比增长15.4%;净利润3.79亿，同比下跌近16%(根据2017年首创钜大业绩发布会公布数据)。总收入减少主要由于西安首创国际城进入尾盘销售阶段，交付面积减少所致。

值得一提，首创钜大的电商平台“巨MAX”微商店正式上线，同时“巨MAX”线下体验店已于北京房山开幕，开启了中国第一家奥莱业态线上线下融合的体验店，达到线上销售与线下门店形成优势互补效应。

另外，首创钜大积极研究REITs 产品，以实现 “投-融-营-退”商业循环发展。目标是建立可持续资本循环平台，完成从“重”资产向“轻”资产模式转型升级。与此同时，首创钜大继续向“五年二十城”的战略目标迈进。除现时十四个已布局的城市以外，首创钜大也在筹划另外七座城市，分别是上海、天津、南京、厦门、福州、太原、大连。在2020年实现“五年二十城”的目标。

盈利：营业收入稳定上涨

2017年，首创实现总收入212.9亿，毛利60.7亿，分别同比上涨约5%和74%。其中房地产销售178.5亿元，同比下跌约9%，营业收入实现增长的同时，房地产销售收入出现轻微下滑。17年净利润为27.9亿，同比减少2.3%。显示出首创近年来虽然营业收入稳定增长，但盈利能力一直处于偏弱水平。

一级土地开发增长迅速，主业务收入表现一般。2017年，首创置业主营业务收入为211.3亿，同比增长4.7%。增幅的主要来自一级土地开发收入出现爆发性增长，2017年收入达到29亿，相较2016年的2.6亿收入，同比增长接近11倍。值得一提，受上海和天津的销售下降的影响，主业务中的房地产销售收入同比下跌8.9%。

与此同时,首创的平均借款利率控制表现不俗。在融资成本普遍上升的情况下，首创的借贷利率依然保持下降。首创17年平均借贷利率为5.07%，同比下降0.18个百分点。首创平均借款利率连续三年下降，相比14年平均借款利率的7.24%下降了2.17个百分点。这主要得益于近年公司债的发行、融资渠道有所扩大以及首创置业背靠首创集团，能获得庞大的资金支持。

财务：短期债务压力较大

首创的短期债务占比迅速增长，短债压力相对较大。自13年以来，首创的净负债率一直上升，截止16年底已达到132%，17年底净负债率同比下跌10个百分点至122%。

但净负债率依然高出60%-80%的安全值，从企业的债务结构来看，截止17年底，首创置业现金短债比为0.82，虽然企业手持现金210亿，但未能完全覆盖短期债务，短期债务偿还仍有一定压力。2016年长短期债务比为2.22，但2017年降低为1.35，代表17年企业新增的债务主要为短债，反映企业短债的压力相对较大。

（编辑：王梦艳）