业绩会实录︱莱蒙国际(03688)：负债率低不是错 今年资本性支出80-90亿港元

3月16日，莱蒙国际(03688)在香港举行业绩发布会，公司执行董事兼联席首席运营官陈志香透露，2018年的合约销售可能是公司的低点，这是由过去的交易决定的。另外今年公司将会有约80-90亿港元的资本性支出，主要集中在以香港、深圳为核心的大湾区城市中。

莱蒙国际2017年收入同比减少约67.0%至约18.367亿港元。毛利率约31.1%，同比增长12.9个百分点。毛利为5.7亿港元，同比减少43.5%。公司权益股东应占溢利为46.42亿港元，同比增长4.36倍。每股基本盈利为3.23港仙，拟派发末期股息每股26港仙。

年内该集团取得合同销售及认购销售额约24.9亿港元，物业及停车位合同销售合共约18.7亿港元，物业合同销售约17.239亿港元，合同可销售建筑面积约12.558万平方米，而平均售价约每平方米13727.5港元，较2016年分别下降约55.8%、33.0%及34.0%。

以下是智通财经APP整理的莱蒙国际业绩会问答实录。

问：如何看待深圳未来两年的楼市?手上旧改项目进展如何?

答：我个人坚定看好深圳的房价，从这个城市的人口结构看，这个城市的人口非常年轻，而且每年人口净流入都在30万以上，这个城市的经济活力，在中国来讲，也是最健康的。更何况它紧挨着香港，深圳房价与香港还是有差距的，所以说我们坚定看好深圳房价。

关于深圳旧改项目的进展，目前我们在深圳持有大概有五个旧改项目。其中有一个旧改项目在龙华，紧邻着这个在龙华最核心的地方，红山片区的简上村，这个项目我们已经拆干净了，而且土地手续也已经办完毕，今年上半年会动工。同时距离这个项目大概是30米的距离，我们有另外一个项目，这个项目我们也已经拆迁完毕，在今年会取得实质性进展，明年按正常情况可以动工。

第三个项目在龙华大浪片区，对于这个项目，我们今年的目标是推向立项工作。第四个项目在布吉，今年会完成立项。第五个项目是天健项目，这是我们跟其它的合作方共同合作的项目，由于涉及到棚改政策，所以这个项目计划会有所滞后，在今年棚改政策落实之后，这个项目也会有新进展。

布吉农产品批发市场项目也是我们此前与和昌合作的项目，在2017年我们和和昌交易的资产包里面把农批市场放到这里面，这个项目目前属于和昌。据我们的了解，这个项目进展还不错。

问：今年公司的股东权益增长有40多亿的大幅增长，刚刚解释了是由于去年与和昌的交易导致的，但是这种大宗交易肯定不会年年都有，所以是不是意味着2018年的年报数据可能会恢复到16年，或者是之前的一个水平?

另外，去年公司物业销售均价也是从2万左右降到1.3万，原因是什么?公司净负债率仅24%点多，在房地产企业中偏低，是否过于保守?会不会考虑把负债水平稍微提高一点?现在现金有60多亿，但是有息负债一共有90多亿，在资金安排方面有什么样的考虑?公司未来在多元化或者创新业务方面会不会有更多发展?

答：17年的业绩比较好，都是一次性的，18年的业绩我们认为会对17年的数据有所反映，我们会为股东努力带来最大的利益。负债率确实比较低，有适合的投资的时候肯定也会投出去，负债率会不会提升主看有没有好的项目。

关于多元化发展，公司所制定的未来发展策略就是房地产+，我们从事精品地产开发，这个是我们有别于其它开发商的非常明显的标签。在产品打造上，我们会可能更注重质量，孜孜不倦追求商品的溢价，通过利润来给股东创造更丰富的一个回报。所以我们也认为评价一个房地产公司，不仅仅看销售规模，可能我们认为赚钱是最重要的，取得利润，给股东创造回报，是我们坚定要追求的目标。

那么加什么?我们两年前就已经在坚定不移地从事这个房地产+，往其它转型方向发展。而且通过这两年的探索和分析，董事会、黄主席对于转型的产业都非常坚定，加的这些产业相信在2018年肯定会有不错的业绩体现，也希望大家继续关注后续的发展。

资金安排方面，2018年资本性支出会达到80-90亿港币，主要集中在以香港、深圳为核心的大湾区城市中，这是基于我们在对于今年整体宏观政策的判断，去杠杆时，手里的现金在今年一定会发挥比往常更大的作用。

问：公司2018年的合约销售目标是多少?拿地计划如何?

答：我们在2017年于和昌进行了一笔交易，这笔交易的影响会在2018年体现出来。在合约销售方面，2018年可能是我们的低点，这是由于我们前面的交易决定的。但是我们对投资者或者股东最好的回报就是利润，所以我们坚定追求利润的目标。评价房地产行业，不仅看合约销售，更重要的是利润。

2018年土地计划方面，正如刚刚提到的，我们目前计划2018年资本性支出80-90亿。

关于一年期到期的贷款，我们会选择再融资的方式进行处理。因为我们的投资目标还是很高的，也是一家向上发展的企业，不会选择轻易的把债全部还掉。

问：公司在控制负债率方面有何策略?2018年，公司在并购方面有何考虑?公司往年都有做一些被低估的资产的出售，今年还会继续出售轻资产吗?

答：就是目前并购的意向，确实我们现在面临的比较多的机会，因为今年大的市场环境下，相对来说钱是比较贵的，年后主动找我们的寻求合作的信息渠道明显比以前要多，而且我们判断到二季度、三季度这种信息渠道会更多。至于具体的并购意向，目前没有确定执行，所以不便于公布。通过去年的交易，我们公司的财务结构已经得到了极大的改善，这也为我们转型寻求“房地产➕”打上了一个非常好的基础。2018年到目前为止，我们并没有你提到的收缩意向，因为这个我们所做的都是跟我们此前所制定的战略目标息息相关。

我们的负债率确实是比较低，但作为一家企业来说，负债不是风险的指标，我认为反而是投资投到一些不太好的项目，才是那个风险的最大的问题所在。现在很多的大规模快速做转模式的一些房地产企业，他们其实有些项目是不赚钱的，所以我认为，我们的负债率哪怕是上升了，只要我们投到好的项目，这也不是很大的问题。如果我们碰到一些好的项目，肯定会投，比如说在大湾区深圳、东莞的一些地方，负债率肯定是控制在百分之六七十以下。

问：莱蒙的均价从2万掉到了1.3万，管理层的想法是什么?租金也有大幅度下跌，管理层是如何考虑的?

答：均价跟产品的结构是密切相关的。2017年，我们贡献销售收入来源的绝大部分是来自于南昌，南昌属于二线城市;2016年的时候，我们公司销售部最大的贡献来自于上海的莎玛公寓，上海的价格肯定比南昌高得多，所以这个其实是一个产品结构所带来的影响。等明年我们深圳的项目推出来之后，可能均价一下子就直线上去了。至于租金收入，其实也是一样。随着上海莎玛公寓的出售，房子这种高租金回报的出租物业减少之后，也把租金的均价拉上来，这也是结构性的问题。

问：公司上一年和禾昌的交易预计完成了140多亿，现在看到的报告里，现金部分有没有包括那140亿?莱蒙和禾昌的收还条款是什么样的，什么时候到账，是一次性给的吗?

答：禾昌的这个交易，我们收款是有节奏条件，到目前为止，我们大部分的钱都已经收回来了，而且双方是严格地按照所签署的合约所约定的收款的金额和条件和时间，把它们收回来了。下一笔收款会在几个月之后。

特别股息方面，我们还是一个继续发展的一个公司，现金额是比较重要的，但我们也会跟股东分享我们的一些成果，所以在适当的时候我们会把利益一起分享出去，但是现在特别股息还没有做强。