业绩会实录|雅生活（03319）刘德明：2018年分包降本与服务质量并举，高毛利率业务占比还将提升

背靠两大地产开发企业的雅生活服务（03319），自2018年初上市以来就备受关注，而在3月20日举办的业绩发布会上，公司更是对市场关于物业管理服务面积如何实现大幅增长，分包降低经营成本与服务质量保证如何做到两手抓等问题，与公众有了一次详细的交流。

智通财经APP了解到，雅生活服务于2017年全年实现营业额17.6亿元人民币(单位下同)，同比增长41.5%;净利润达到2.89亿元，同比增长80.3%;基本每股收益0.35元。

公告显示，2017年，物业管理服务收入同比增长23.3%至12.05亿元，增加主要由于在管总建筑面积的增加。非业主增值服务收入增长113.7%至4.53亿元，及业主增值服务收入增长86.4%至1.01亿元。

2017年，公司在管总建筑面积为78.3百万平方米，较去年增长56.5%;及每月每平方米的平均住宅物业管理费从2016年的2.94元上升至2017年的3.01元。

盈利方面，公司毛利同比增长89.5%至5.9亿元。毛利率由25.0%增至2017年的33.5%。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录

问：关于公司制定的2020年100亿元销售目标，究竟会如何达到？

答：百亿销售收入确是雅生活的3年规划目标，首先还是要保证基础的物业管理服务面积能实现较大幅度增长，其中来源可以分为3个方面，首先是两大开发商方面，绿地控股保证会交付700万平米面积，还有300万平米优先面积，而雅居乐2018年目标要超千亿规模，因此相信这块交付的也会比之前多，这部分会保证有近2000多万平米来源；然后是市场拓展方面，按照公司规划这部分要超过2400万平米；最后就是4000万平米左右的收并购任务，按照这样的规划，2018年基础服务面积会有大幅提升，在管面积可达1.4亿平米，合约面积达到2亿平米。

除此之外，公司还会加强开展增值服务，小业主和大业主等业主增值服务，还有非业主增值服务。

问：那关于公司收并购标的选择方面，会有什么样的标准？

答：公司会着重考虑大和优两个方面，首先大的方面会直接以是否进入中国物业管理百强企业界定；而优的方面则考虑净利润水平要较高，还要考虑是否与公司形成互补，如业态互补或区域互补，公司会特别关注这两块。

至于回报率方面，鉴于物业服务类企业特性，其实只要把握住企业质量，回报率还是比较能把控的。

问：关于在A股上市方面，公司是如何考虑的？

答：公司对物业管理类企业在A股上市的标准是有较深入研究的，未来会选择适当的时间窗口登录A股，

问：关于绿地控股交付1000万平米的管理面积是否有具体的进程安排？

答：按照之前的战略合作协议，2018-2022年期间，绿地控股每年要交付1000万平米管理面积，目前绿地方面非常积极的，基本都是提前交付的，如2017年下半年已经交付了516万，按照绿地控股给出的承诺，基本都会前置，这样会更好助力绿地发展。

物业服务的核心价值就是助力地产销售速度和提高地产销售价格，只要满足绿地这方面的需求，相信绿地控股会给雅生活更多的管理面积。

问：关注到公司毛利率提升于业务分包给分包商，从而降低经营成本也有一定联系，那服务质量又如何能够保障呢？

答：正常情况下，分包可能会带来服务质量的下降，这是必须承认的，关键问题是在于怎么管控，2018年3月30日，雅生活会在服务质量提升年的质量大会上采取一个动作，对所有六大类供应商，外包的专业公司进行强管控，每年进行排名，通过第三方和业主评分，每一类供应商的前20%进行奖励，后20%则进入黑名单。

其实按照发达国家物业管理外包符合国际潮流，小而美的公司其实就是做最专业的事，但怎么样把控好分包后的服务质量，依旧值得包括雅生活在内的每一家物业管理企业好好思考。

问：关注到公司第4季度毛利率还是有较大幅度提升的，这部分原因能否具体说一下？

答：跟大家分享一个数据，其实在2017年下半年，尤其是第四季度，高毛利率的增值服务占比较大幅度提升，其中大业主增至服务业务49%，小业主增至服务毛利率在40%以上，而物业服务的毛利率仅有25%。

还有一个细节，针对大业主增值服务，尤其是2017年10月份，全面开展了对雅居乐一手房营销的增值服务，这块业务在四季度收入达到了1个亿，毛利率也在40%以上，因此业务多元化加新业务开展，使得公司整体毛利率水平有大幅度提升，而2018年这部分增值服务不仅要服务于雅居乐，还要服务于绿地控股，因此这块收入比例仍会有比较持续的增长，公司也非常有信心保持住这部分业务的高毛利率水平。