业绩会实录|保利置业(00119)重组有实质进展 预计今年上半年完成

3月21日，保利置业集团(00119)在香港召开2017年度业绩发布会，根据早前公布的业绩数据，2017年公司实现收入317.03亿港元，同比增长3.7%，净利润24.62亿元，同比增长2949%，基本每股收益67.24港仙，拟每股派现13.5港仙。

2017年，保利置业集团物业销售收入为298.62亿元。租金收入及楼宇管理服务收入14.56亿元。毛利则同比增长30.8%至65.4亿元，其他收益净额9.94亿元。增购一间附属公司的收益8.48亿元。

年内，集团完成新开工建筑面积约237万平方米;合约销售总面积约264万平方米，其中持续销售项目58个，首次开盘项目4个;竣工建筑面积约307万平方米。截至2017年12月31日，置业集团共有78个处于不同开发阶段的项目，其中在建及待建的总建筑面积约2024万平方米。

以下是智通财经APP整理的保利置业业绩会问答实录：

问：公司2018年有没有机会完成重组，是会做城市更新还是海外项目?

答：重组是保利集团总体的战略，实际上今年确实有一个实质性的进展：我们做了股权性的调整，保利地产收购了香港控股的50%的股权，不过重组股权这种调整需要一定时间，预计应该在上半年能够有实质性的结果。

从保利置业自身而言，它的架构没有发生变化，依然是保利集团直接管理的异地子公司，同时由保利集团直接合并报表，这个和以前没有任何区别，而且我们整­个团队和管理层也没有发生变化，而在主营业务方面，我们依然是以房地产开发为主业。

问：公司西南地区土储接近50%，但是西南地区的销售均价并不是很高，新的一年公司还会不会集中在西南地区拿地?公司怎么看长三角的销售量下降的问题，是不是因为竞争太激烈?未来会不会继续在香港拿地?海外拿地有什么策略?

答：西南一直是保利置业土地储备战略中比较大的区域，主要包括贵阳跟广，不过前几年在西南方面确实有一定压力，但经过最近这一轮上涨，整个西南的土储价值都得到了大幅提升。2016年整个西南的销售均价在7000左右，2017年已经达到9000多，比2016年提升32%。所以这一块的土地储备反而成为了优质的土地储备。

现在国内的土地市场的竞争是很激烈的，未来的风险比较大，而长三角土地储备也是整个市场竞争最激烈的地方，保利置业一贯保持比较稳健发展的经营策略，所以价格太高的地我们不会去拿，但是如果有优质的合作地块，我们还是会进一步地争取。

港澳是我们海外地产的一个基地，我们立足于港澳向海外延伸，下一步有合适的地块，我们会加大在港澳的投资力度，进一步拿地。我们去年也是投资了一个伦敦项目，下一步如果在东南亚或澳洲有项目机会，我们还会进一步补足。

问：公司前两个月合约销售额达63亿，同比增长10.5%，请问全年的销售目标大概是多少?怎么样去确保这个目标的完成?目前公司还有多少已售未结转货值，有多少会在2018年结转，这个部分的毛利率会达到什么样的水平?

答：在今年头两个月我们销售是63亿，全年的任务是400亿，因为我们2017年底的存货加上2018年新推的项目，年初预算是700多亿，如果按照我们相对保守的55%去化率来算就是400亿，但如果去化率进一步提升，而且市场时机合适的话，我们还会进一步加大开工的面积，从而提升供货量。所以400亿是一个比较保守的目标。

我们现在已经销售未结转整体货量在260-270亿左右。2018年要结转的是170亿左右，这部分毛利率应该在30%左右，我们整体土地储备是2000万平方米，平均地价4000块钱，但我们整体的平均售价应该在13000-14000以上。

问：重组完成以后怎么解决同业竞争的问题?公司今年的开支大概怎么样，可不可以给一个总体的预算，有多少用于购地，多少用于股权并购?关于主题地产公司有什么想法?

答：整合双方一个是A股上市公司，一个是香港上市公司，都受着资本市场规则的约束，整合都要按照资本市场的要求来完成，实际上这种股权性的调整也是为了规避同业竞争，调整之后应该减少原来这种程度上的同业竞争的要求。

2018年我们的资本开支里面大概有70%是用来拓展土地，剩下的30%在2017年之前我们支付了买地的土地款，此外没有其他支出。

主题地产我们一直都在研究和探索，无论是保利地产还是保利置业，这么多年来的开发模式都是以住宅为主的开发，所以这几年的发展速度都挺快，但现在土地获取上越来越困难，所以保利自身资源，比如说文化类的资源以及军民融合方面的资源，文化地产之前我们已经做过，现在我们正在做军民融合，在几个区域内的项目正在向前推进。

问：去年我们合同销售已经做了402亿，现在开的目标是400亿，为何给了一个比较保守的目标?今年为什么没有很积极地去拿地?关于香港拿地的可能性公司怎么看?

答：前几年保利置业经历过一个调整，2015年整个业绩都不是太好，但是2016年，2017年不论是从签约额，签约面积，以及盈利都有了很大的改善。但是这种改善有一个持续稳固的过程，不能一蹴而就，特别是在整个严控的房地产市场面前，我们还是保持一个保守的态度，保持400亿目标，争取更高一些，这是我们的基本策略。

其实今年的土地储备并不比往年少，去年我们整个土地储备是380万平方米，主要集中在二线和强二线城市。今年我们已经有新项目落地，未来会争取在进一步打好基础之上有一个更好的发展。我们在香港的启德项目卖得非常好，但是你也知道在香港的拿地是非常困难的，我们去年参加了十几个竞拍，实际上并没有获取到土地，未来我们依然会以香港作为海外开发的大本营，加大这方面的投资力度，同时寻求各式各样的合作方式，能够加大这方面的业绩的贡献。