世邦魏理仕:上半年商铺租赁势头疲弱 对下半年香港商业房地产态度审慎乐观

世邦魏理仕最新发表《2024年上半年香港商业房地产市场观点》。

智通财经APP获悉,世邦魏理仕最新发表的《2024年上半年香港商业房地产市场观点》指出,2024年上半年写字楼租赁速度呈上升趋势。世邦魏理仕预计,2024年下半年情况审慎乐观。市场预计美国会在今年9月开始减息,更多游客到港,港府也会举办更多活动吸引游客。一些集资行为亦会增长,IPO数量有所增加。预计下半年投资市场开始会恢复,很多纾困的业主及资产可能会在未来几个月出售,因此预计价格将进一步受压,不过整体成交额将会比上半年高。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示,对商业房地产市场长期前景有所改善,但短期担忧仍然存在。2024年港府宣布几项有益政策后,办公室租赁速度加快,但工业租赁同比放缓。高利率和负收益继续使投资需求保持在薄弱水准。发展商和港府都对土地销售持谨慎态度。物业投资者和使用者对“物有所值”的交易表示兴趣。

甲级写字楼方面,与上一季相比,2024年第二季的租赁量有所放缓,第一季有数项重大搬迁及半政府机构的租赁。第二季总租赁量较上季下降27%,至100万平方呎。2024年第二季新增供应面积631100平方呎,上半年的新增供应达150万平方呎。总空置面积达1500万平方呎,即16.9%。中环空置率升至14%,为自2024年6月首次达到14%的水平。空置率高企导致租金按季下跌1.6%.较2024年第一季跌幅0.6%加快,半年降幅达2.1%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务执行董事兼主管冯慧诗表示,甲级办公室租赁市场气氛有所改善,净吸纳量连续第四季录得正数。市场对于写字楼需求基本上稳定。在今年剩余时间内,随着整体经济动力及金融市场情绪改善,预计租赁需求将进一步加强。高空置率及新供应将继续令租金下降。

零售方面,2024年上半年租赁势头疲软,部分原因是可租赁空间减少及消费模式的不确定性增加。预计今年核心区街铺租金将升5-10%,全年售价将升5%。2024年1-5月零售业总销货价值,同比下跌6.1%。餐饮业仍然为租赁需求的主要动力。2024年第二季空置率较上季上升0.2个百分点,但较2023年底的9.1% 显著改善。租赁势头放缓导致租金增长放缓,2024年第二季整体租金较上季增长1%,而2024年第一季较上季增长2.7%。2024年上半年上升3.7%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商铺部资深董事兼主管温运强表示,尽管2024年上半年租赁势头放缓,但仍超过2018/2019年的水平。经济放缓主要是由于零售情绪低迷及核心区可租街铺选择减少。上半年租价活动主要集中于餐饮、服饰鞋类零售商及药房。在2024年第一季,餐饮业的表现各不相同,大部份餐厅收入按年上升,而酒吧则例外。现时,核心区街铺铺租仍然低于2019年高峰约30%。

工业及物流方面,4月和5月贸易总额较去年同期增长9.8%。如果趋势持续至六月,将会是连续第三个季度按年增长。2024年第二季租赁势头进一步减弱。仓库空置率上升2.5个百分点至7.9%,主要是由先前预留菜鸟智慧港的空间释放。持续的空置压力导致仓库租金较上季下跌1.5%,为自2020年第四季以来的第二次按季下跌。

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