华泰证券：房地产收储规划只是第一步 难点在于匹配和交易

智通财经APP获悉，华泰证券发布研报认为，目前包括杭州临安区、贵阳在内的20个城市(县区)已相继发布收储的公告细则，当中明确了收储范围、房源要求和收储价格。该团队梳理了大部分地方政府对收储房源的五大要求以及价格上限，认为各地出台相关细则只是第一步，难点在于匹配和交易。一方面要关注是否有足够的相关资产;另一方面房企是否能认可价格是后续收储进展的关键。预计未来将有更多城市加入收储阵营。

多地发布政府收储细则，显示收储政策方向

7月18日，河北省衡水市发布《关于征集已建成存量商品房用作配售型保障性住房项目的通知》，组织当地国企在全市行政区域内征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。自517新政提出“设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格征集商品房用作保障性住房”以来，各地方政府积极响应跟进，目前，包括杭州临安区、贵阳在内的20个城市(县区)已相继发布收储的公告细则，当中明确了收储范围、房源要求和收储价格，为其他城市后续推进下一阶段收储工作提供了宝贵的借鉴经验，后续需关注这些城市收储工作的具体落地情况。

房源要求：优先整栋收购，大部分要求单套房源建面小于120平米

根据华泰证券的统计，大部分地方政府对于收储房源要求如下：1)已建成未出售的存量商品房，已取得竣工验收备案证明，权属清晰可交易;2)房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，其中部分城市要求项目配备一定比例的车位;3)房源所属的企业资产负债和法律关系清晰，这意味着符合条件的民企的项目有可能被纳入收储范围;4)大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平米;5)优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，其中烟台、新乡、威海规定以整幢作为基本收购单位。

价格上限：保障性住房重置价格或同区位商品房估价或商品房价格的5折

如何定价?5月14日杭州市临安区发布的保障房征集公告中规定了收储房源将以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价。在目前已发布收储公告细则的20个城市中，13个城市明确表示将以同地段的保障性住房重置价格(即划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润)作为参考上限。另外，参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5折以下。

收储规划只是第一步，难点在于匹配和交易

华泰证券认为各地出台相关细则只是第一步，难点在于后续：1)房源匹配度：按照各地已出台的收储政策，政府要求做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适，需要关注是否有足够的相关资产。2)资产价值认可度：无论是用于配租还是配售，政府收储的价格一定是相对较低的，房企是否能认可价格是后续收储进展的关键。

支持扩大收储范围，预计将有更多城市加入收储阵营

住建部在6月20日召开的收购已建成存量商品房用作保障性住房工作会议中提出，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，近年三四线及县级城市房价下跌明显，这也为存量房收储创造了一定的条件，华泰证券预计后续将有更多的城市加入收储阵营。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动，保障房政策推进速度不及市场预期。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。