中央支持房地产加速去库存 行业大反弹迎多重支撑

近期房地产行业逐渐频现积极信号，为新一轮地产周期带来了逻辑支撑。

中央会议划重点 加速收储去库存

8月7日，据深安居微信号发布的消息，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。截至7月30日，据中原地产研究院统计，全国各地已经有超过60个城市出台了各种内容的地方政府或者国企收购存量住宅、用作保障房的政策。深圳最新的举措，可以理解为对中央会议精神的贯彻。

7月30日，据新华社报道，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《整治形式主义为基层减负若干规定》。在涉房内容方面，此次中央政治局延续了上半年房地产工作的重点方向，比如保交楼、消化存量、优化增量、收购存量商品房、加快构建新模式等。值得关注的是，会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房。这是历次高层会议表态内容中首次提及，收购存量商品房用作保障性住房或将成为下半年房地产领域工作的重点，预计各地收储范围将逐步扩容发力，落地速度加快。

有分析人士指出，收购存量商品房用作保障性住房在现阶段来说具有“一石三鸟”的功效，它既能助力地方政府解决库存问题，又能缓解房企的资金链压力，更能保障低收入群体的住房权益。

再现地王 部分企业开始积极拿地

8月7日下午，上海市浦东新区房地大厦举行今年第四批次集中供地活动，徐汇区斜土街道xh128D-07地块最终被绿城以总价约48亿元夺得，楼板价13.1万元/平方米，溢价率触及最高限制，达到30%。该地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录。今年以来，绿城在土地市场表现较为积极。今年前七月，绿城权益拿地金额已经达到228亿元，仅次于建发房产，位列行业第二名。

1-7月仅有三成百强房企仍活跃在土地市场中，但从单月来看，随着部分高能级城市供地节奏加快且推出较多低密地块，吸引了规模化的央国企在7月积极补仓。如保利发展在北京、上海等城市积极纳储，单月拿地金额147.5亿元，远高于其他房企，绿城、招商等单月投资额也在30亿以上。5月至7月，万科先后在沈阳、徐州以及上海三地新增了4个项目。典型房企拿地金额在底部连续两个月回升。重点监测30家房企单月投资金额348亿元，环比增长21%，年内仅次于4月份高点。

在二十届三中全会和中央政治局会议先后对房地产市场进行重要部署之后，业内对新一轮地产政策释放的预期有所升温。在整体投资氛围谨慎的大环境下，头部企业已经开始趁低位补仓核心优质资产，为优化资产结构打下坚实基础。业内人士认为，在当前土地市场形势下，单价“地王”出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质城市和优质地块，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。

销售边际改善 后续政策可期

据中指研究院、克而瑞研究中心等机构最新数据统计，百强房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点，降幅连续五个月收窄。整体来看，百强房企销售呈现边际改善状态。

随着各种限制性政策调整，一线城市二手房热度展现回升势头。7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》发布，允许有关城市取消或调减住房限购政策。目前多数省份和城市已取消限购。二手房交易最新数据则显示，北京“6·26新政”之后，7月二手房单月成交15575套，环比上升3.9%，同比大幅上升60.3%。从今年单月数据上看，7月北京成交规模超1.5万套，创2023年3月以来新高。上海7月成交1.9万套，虽较上月2.6万套下降24.9%，但仍处在历史成交高位。

值得关注的是，在当前不少项目降价促销的楼市大环境下，一些项目却出现逆市涨价。据媒体报道，四川中茅房地产开发有限公司日前发布了关于锦江颂住宅价格上调的通知，其决定自2024年8月5日起，调整锦江颂项目的销售均价，上调幅度为2%。开发商称，项目具体较高的市场溢价潜力，为进一步提升项目价值，并确保项目产值，决定上调房价。业内专家则表示，调价动作属于合理操作，有助于引导市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化，更好满足居民改善性住房需求，对于房地产市场健康发展具有积极意义。根据统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价。

久兴投资基金经理王玺认为，房地产板块已在历史底部，结合当前数据来看，板块具备一定的反弹的逻辑，短期需要关注的是政策催化的力度也延续性，行业会有价值修复的机会，而中长期则需要关注地产商业模式进化后，优秀企业带来的长期资本回报以及企业本身的价值重估。