国信证券：量价持续承压 房地产市场继续磨底

智通财经APP获悉，国信证券发布研报称，商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，从销售规模看，Q2地产利好政策带来的脉冲在7月基本收尾。相对历史同期，7月单月的商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的50%和48%，仍在走低。新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。

行业：量价持续承压。1)商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大：2024年1-7月，商品房销售额53330亿元，同比-24.3%，降幅较1-6月收窄了0.7个百分点;7月单月，商品房销售额同比-18.5%，降幅较6月扩大了4.2个百分点。2024年1-7月，商品房销售面积54149万㎡，同比-18.6%，降幅较1-6月收窄了0.4个百分点;7月单月，商品房销售面积同比-15.4%，降幅较6月扩大了0.9个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，从销售规模看，Q2地产利好政策带来的脉冲在7月基本收尾。相对历史同期，7月单月的商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的50%和48%，仍在走低。2)新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压：2024年1-7月，全国商品房销售均价为9849元/㎡，同比-7.0%;7月单月，商品房销售均价9942元/㎡，单价重新回落至1万以内，同比-3.7%，较6月扩大了3.9个百分点。从城市维度看，2024年7月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.3%，降幅较6月扩大了0.4个百分点;70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.2%，降幅较6月扩大了0.3个百分点;考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。

板块：本月跑输沪深300指数2.2个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌5.7%，跑输沪深300指数2.2个百分点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为12.9倍比2021年的底部估值水平(10.0倍动态PE)高29.6%。

投资策略：从基本面端看，当前统计局数据及高频地产销售数据基本已经证伪了复苏的判断，且我们应当关注的价格指标，特别是二手房价，尚未看到真实企稳。从政策端看，5月一线城市需求端放松所带来的脉冲已经结束，当前处于政策真空期，如无超预期政策出台，市场将继续磨底。个股端，建议关注拥有多航道业务，经营性现金流强的企业，9月推荐华润置地(01109)、龙湖集团(00960)。

风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。