千亿房企的头号任务：碧桂园2500亿“筑梦”海外

从马来西亚新山丹绒伯勒高速公路的一条临时通道下来，可以看见已经建成的销售中心“海之贝”和尚未完工的酒店项目，再望过去，是丹绒伯勒巴斯港和新加坡西部工业区之间茫茫的大海，在碧桂园主席杨国强和其员工的计划里，20年后，一座20平方公里、填海而建的新城将从海中拔地而起，面积超过2/3个澳门、人口相当于一个中型城市、投资高达2500亿元：这意味着，森林城市项目，是碧桂园一场规模空前的战役。

单纯的梦想

“海之贝”里满满当当的人流，与建筑外的工地形成鲜明对比。在沙盘前，一个销售经理所面对的往往是一个或多个庞大的“看房团”，当“1对N”成为常态，便无需质疑碧桂园的努力程度。中国开发商VS中国购房团，再加上典型的中式商品房房型，如果门外站着的不是由“多国部队”组成的安保队伍，恐怕在恍惚之间，购房者会误以为仍身在国内。

为了森林城市的建造、开发与销售，碧桂园这半年内的许多做法创下了集团20多年的多个历史纪录：巨额投资、庞大的销售团队、大手笔的电视商业广告，以“造城”著称的碧桂园使出了看家本领。但该工程之巨大，即便派上最老练的员工，他也不得不打起12分精神。

“安全、公园、跑步、游泳、晒太阳，建筑外墙长满植物，没有车辆在地面穿行。”在董事局主席杨国强的眼里，以上的描述，就是对森林城市最好的概括。就像他创办并常年资助的国华纪念中学一样，杨国强的行事哲学往往很简单，至于为什么要在马来西亚启动如此规模浩大的工程?森林城市首席战略官于润泽毅然回答：“这个项目就是主席的梦想吧。”

生态智慧之城

圆梦意味着工程浩大，多维度生态景观系统、立体城市、产城融合、海绵城市、智慧城市、TOD开发模式等六大规划理念，构成了森林城市的发展方向。

拿碧桂园一直标榜的立体城市来说，要做到“没有车辆在地面穿行”的程度，于润泽及同事将立体城市分为了3层，底层为停车空间，中间层以城市市政路为骨架，设置相应的城市功能，如停车场，交通站场和地下商业，这都将在地表以下建设，而作为第3层的普通地面，则是以慢行交通和轨道交通为骨架，整层以花园和活动场地为主，居住、办公、体育、教育、医疗等功能一应俱全。

另一方面，国内正兴起的海绵城市、智慧城市概念也将在马来西亚落地，智慧城市方面，碧桂园已经与华为和马来西亚CELCOM进行战略合作，从城市运营、社区管理、物业服务到智能家居等方面，试图创造“5S智慧城市”。与此同时，碧桂园金海湾物业责任人黄远智对智通财经表示，鉴于马来西亚当地的安保习惯，碧桂园在安保方面已做足了准备，从佩枪巡逻的保安队到海上安保体系的筹划，碧桂园在安保方面的准备可谓是全天候的。

从严格意义上来说，森林城市不存在模板，犹如卡尔维诺笔下那一座座“看不见的城市”，但美好的蓝图与境外投资者习惯有些许不符。碧桂园有关工作人员也承认，与国内购房者习惯不同，对岸的新加坡客户观念较为保守，成品和许诺之间，明显前者更受青睐。

并非简单的中国城

于润泽透露，森林城市未来的一大目标客户群，是在新加坡上班，在马来西亚新山居住的外企高管。来自欧美的年轻人，加上新加坡国际学校的老师，还有部分高瞻远瞩的项目经理，会成为森林城市国际化的一个来源。此外，碧桂园还瞄向了中东市场。

“现在中东客逐渐转向亚洲，因为他们知道接下来几十年里世界最强劲的发展将集中在亚洲。我认为未来在迪拜置业购房的人群，可能有一部分人也会被吸引到马来西亚来置业。那么未来，我觉得森林城市会是一个开放的品牌，它欢迎各个国家的人到这边来定居、工作、生活。”于润泽说道。

在说服中东客人的同时，森林城市也在逐渐征服“地主”马来西亚，在规划中，碧桂园为森林城市构建了八大产业，电商、金融、旅游、会展……看上去一应俱全，于润泽说：“城市的发展是人才的聚集，不是说你把高速公路建好了城市就发展好了，能不能带来人才才是关键，所以通过配套带来人才，人才带来产业，这个是配套和产业之间的关系。”

海外资产配置正当时

森林城市项目的启动与销售，确实赶上了当下海外资产配置的风口。

据戴德梁行《中国对外投资市场报告》中国海外地产投资在2015年创下历史新高。根据戴德梁行的研究显示，2015年中国大陆投资者对海外商业地产的总投资额达213.7亿美元，同比增长41.5%，是2010年总投资额的6倍。而世邦魏理仕日前发布数据显示，2015年中国跨国房地产投资达176亿美元，位列全球第二，同比增长41%。

与此同时，中国海外投资扩展到更多的全球门户城市。其中，伦敦、纽约、悉尼、巴黎等城市的不动产吸引投资增幅显著。而在2015年中国境外投资目的地中，马来西亚仅次于美国、香港、澳大利亚，排名第四，十分热门。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌此前对表示：“从2015年成交来看，国内投资者已不限于投资门户城市的住宅和商业地产，同时也在尝试通过股权合作等模式介入其他房产类型。”

不少银行业人士分析称，在目前市场情况下，高净值人群可以适当做一些海外资产调整配置，应该说，碧桂园森林城市项目的出现，为投资者进行海外资产配置提供了一个很好的选择。

资金滚动正逐渐成熟

但无论是企业还是普通购房者，进行海外资产配置面临一定的汇率风险也在预期当中。

森林城市项目的交割货币为林吉特(马币)，这意味着购房者和碧桂园将承担同样的风险，于润泽坦诚：“马币(林吉特)下滑，对项目前期的影响会比较明显，但2016年特别是项目开始销售之后，资金的滚动已经慢慢成熟起来，未来不需要从集团总部通过香港内保外贷的方式给项目注入资金。”

在融资方面，碧桂园其实已经足够聪明，2015年年末，经马来西亚证券委员会核准，碧桂园向合资格投资者发行了伊斯兰中期票据，整个计划的票面价值总额上限为15亿林吉特。首期债券发行规模为1.15亿林吉特(约人民币1.74亿元)，发行期限为2年，债券票面利率为每年6%。这是中国企业首次在马来西亚发行伊斯兰债，马来西亚评级机构RAM Rating Services Berhad给予此次伊斯兰中期票据计划的评级为AA3(s)，达到投资级评级，另RAM给予碧桂园控股有限公司AA3(s)的评级，显示了马来西亚资本市场对碧桂园的充分肯定。

需要承认的是，相对于新山其他的房地产项目，森林城市的价格并非最低，但即使如此，也难掩其潜在的投资价值。于润泽对智通财经总结道：“目前来讲，这个项目还是利好占多，现在进场会绝对是一个好机会。