中信证券:政策果断发力一线城市 预计房价年内止跌

中信证券发布称,从一线城市开始,年内有望实现房价的止跌。若本轮政策未能充分实现止跌目标,预计政策的潜在空间依然广阔。

智通财经APP获悉,中信证券发布研究报告称,在9月政治局会议之后三天,人民银行落地了各项房产金融支持政策。调整住房限购,降低交易税,降低首付比例的政策也在一线城市果断落地。这显示了推动房地产市场止跌目标的紧迫性。从一线城市开始,年内有望实现房价的止跌。若本轮政策未能充分实现止跌目标,预计政策的潜在空间依然广阔。

事件:

住建部传达学习中央政治局会议精神,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购措施,自主调整优化各类限制居民合理购房的措施,适时出台降低首付比例和利率,盘活存量土地等一揽子政策。人民银行完善商业性个人住房贷款利率定价机制,降低存量房贷利率,优化保障性住房再贷款要求,提升人民银行出资比例,延长金融16条和物业经营贷政策的到期期限,降低二套房贷首付款比例下限。穗沪深出台优化房地产市场政策措施,落实政治局会议精神,调整住房限购政策,降低首付比例,扩大增值税减免范围。

政策集中在一线城市,力度大于2024年5月

相比2024年5月,上海、深圳明显扩大了增值税的免征范围,这对于打通住房置换链条,盘活次新房市场有更为明显的作用。一线城市的首套房首付比例开始和全国接轨,上海、深圳限购调整的力度也大于2024年5月,广州甚至完全取消了限购。当前一线城市的首付和税收要求达到历史最为宽松的状况,上海、深圳的限购要求达到历史可比较为宽松的状况。政策主要聚焦的是释放改善性需求。

一线城市既是当前政策出台潜力最大的区域,也是全国房价的风向标

中信证券认为,一线城市房地产市场有望率先止跌回稳。此次住建部在9月29日党组会议上表示支持一线城市用好调控自主权,这是历史上比较罕见的,专门针对一线城市提出政策宽松指引。这说明了在落实止跌回稳的过程中,政策高度重视一线城市的价格预期引导作用,也正视此前每一轮止跌周期中(2008和2014年),一线城市会率先止跌的事实。

从速落实政策,说明了政策在追求止跌方面的紧迫性

从2024年4月30日政治局会议到2024年5月17日出台一揽子政策用了超过半个月时间,但从2024年9月政治局会议到央行和地方出台一揽子政策只用了3天时间。在经过了数年房价下跌,居民信心不足之后,放宽对改善性需求限制确实刻不容缓。政策从定调到实际出台所用的时间较短,客观上也说明了止跌的紧迫性。

中信证券认为一线城市年内有望实现房价止跌,若政策并未达到止跌目标,则预计各地仍有充裕的、进一步出台政策的空间

根据贝壳APP,当前一线城市的看房人数和房地产成交规模有所上升,居民大量抛售房屋的意愿正在下降,在新政策加持之下,中信证券认为一线城市房价有望在年内率先止跌,从而带动全国其他地方房价止跌。但如果政策未能达到房价止跌的目标,则中信证券预计潜在的政策空间仍然足以继续释放,例如降低房地产交易契税,提升个人所得税按揭贷款利息抵扣限额,增加公积金贷款额度,降低公积金贷款利率等政策都在工具箱内。

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