中信证券：土地回购可能率先在新一线和二线城市大量开展 央企和本地国企或先受益

智通财经APP获悉，中信证券发布研报称，存量未开发土地购回叠加企业新增土地储备，可能形成土地置换的资金流闭环，助力企业库存持续优化，地方财力不断改善。土地回购政策的可操作性可能好于回购商品房作为保障性住房的政策，土地回购对价可能贴近历史成本价(但依然会有折价)。土地回购可能率先在新一线和二线城市大量开展，央企和本地国企可能率先受益。

中信证券主要观点如下：

回购未开发土地政策积极进展。

2024年10月17日国新办住建部等五部门联合新闻发布会进一步明确回购存量未开发土地目的、类型、资金来源、定价方式、回购用途等核心要素。预计土地收储将作为落实中央政治局会议“严控增量、优化存量、提高质量”的核心手段会加速落地，推动房地产市场止跌企稳。

全国可供收储的未开发土地规模庞大，但短期而言土地回购最可能发生在二线城市。

未开工土地缺乏权威且高频披露的统计数据，基于头部房地产企业财务报表和核心城市土地出让数据两种方法展开测算。自下而上测算，截至2024年6月底，基于公司公告和测算数据统计8家头部样本企业合计未开工土地总建筑面积5757万平米，参考其2023年约15%的销售市占率，测算对应全国未开工土地3.8亿平米;考虑到更多未开工企业土地可能集中于非头部房企，推测截至2024年6月底全国闲置未开工土地规模约5-6亿平米。从上而下统计，现阶段市场未开工低质量土地出让时间主要集中于2019-2021年，预估三年分别有10%/25%/25%的土地属于潜在可收储范围，测算显示全国100个大中城市潜在可回购土地规划建筑面积约5.4亿平米。理论上全国范围内潜在可收储土地规模将较测算值进一步提升。不过，回购最有可能发生在新一线和二线城市(例如广州、南京、天津、郑州、长春这样的城市)，因为一线城市一方面难以开发的土地规模偏少，地方也不必拿出核心区地块进行置换。三四线城市很难吸引开发企业后续投入，预计短期纯退回资金的土地购回很难开展。

土地回购从形式上可能直接衔接新地块获取，从而形成“换地”的实际效果，且洽商土地回购对价的可行性远高于回购房屋。

预计实际土地回购价格将接近土地历史成本价。考虑到土地显著的非标品特征，大多数未开发土地缺乏标准的价格体系，以接近历史成本价回购土地可有效稳定土地市场价格信号，稳定房价预期。而在企业进一步新增拿地的前提下，地方土地储备中心回购未开发土地将有望实现净现金流入。实际上，地方和企业在回购土地方面的共赢空间远大于地方收购存量房作为保障性住房。回购对象方面，具备持续开发能力和拿地意愿的房企在初期被回购土地的可能性最大。明显缺乏真实居住需求，或土地规划具有显著优化提升空间的项目可能被优先收储。未来随着回购行为的持续开展并逐步构建起从地方专项债到土地出让金的良性循环，相信回购未开发存量土地的行为会变得更加普遍。

回购土地有望优化企业库存结构、降低市场低效供给，推动行业整体回归可持续发展通道。

回购土地为房地产开发企业提供了难得的低效资源消化机遇，公司长期估值水平有望伴随资产质量的提升而逐步恢复，行业信用风险亦得到有效控制。而随着常态化土地收储渠道建立，企业在条件不成熟、需求不充分、价格无支撑情况下的盲目开工产生的供给将显著减少，边际利好房价止跌企稳。最后考虑到存量土地收储大概率伴随着企业新增投资规模的提升，回购土地政策落地客观上有利于土地市场活跃，恢复地方政府财政收入。

回购土地开辟不良资产盘活新路，重点看好央企蓝筹。

大规模存量闲置土地收储为房地产开发企业带来了难得的低效资源盘活机遇，长期困扰企业的资产回报率走低问题有望一定程度得到逐步解决。当然，土地回购需要较长时间，但这提供了开发企业不良资产消化的新路径。重点看好市占率预计会快速提升的央企地产公司。

风险因素：

存量闲置土地收储政策落地进度及实施规模、效果不及预期的风险;房地产市场基本面难以扭转，房价持续下行的风险;部分房地产开发企业缺乏再投资能力，或项目布局城市基本面较差，存量土地收储进度不及预期的风险;存量土地收储价格不及预期，短期内为企业造成较大账面价值亏损的风险;部分企业可售货值不足，销售及业绩恢复困难，现金流持续紧张的风险。