什么情况？美国二手房销售跌至“冰点” 新房销售却创去年以来最高水平

昨日，美国一项房屋销售指标跌至自2010年以来的最低水平。而在周四，另一个住房指标则攀升至2023年以来的最高水平。这背后到底发生了什么？

根据美国人口普查局和住房与城市发展部周四发布的数据，9月新房销售表现强劲，达到了经季节性调整后的年化销售率73.8万套。这是自2023年5月以来的最高水平，同时6月、7月和8月的数据也被下调。

这与美国全国房地产经纪人协会周三发布的数据显示形成鲜明对比，后者显示9月的二手房销售降至经季节性调整后的年化销售率，为2010年以来的最低点。

这两项指标的巨大差异主要与销售统计时间点的不同有关。虽然两者都基于9月的数据，但二手房销售基于成交量，而新房销售则是基于合同签订量。

这两种数据各有其参考价值。因为签订合同的房屋销售可能在交易完成前取消，所以并不是所有新房销售都意味着最终交付。然而，从合同签订到交易完成往往需要一到两个月的时间，这意味着人口普查局的统计更能反映当月的购房市场状况。

这一报告可能为建筑商带来了一些积极信号。iShares美国房屋建筑业ETF收涨超1%，超过标普500指数0.21%的涨幅。10年期美债收益率的下降也可能对建筑商的股票产生提振作用，因为这一收益率是衡量抵押贷款利率走势的一个重要指标。

这些数据的差异也可能与售出的房屋类型有关。毕竟，二手房交易要完成，需要卖家搬到其他地方。市场上的二手房数量有所增加，但与历史标准相比仍然较低。尤其是拥有在新冠疫情期间获得的低于4%利率的房主，这些人缺乏卖房的动力。

相比之下，建筑商并没有保留房屋的动机。据全国住宅建筑商协会的数据，近几个月来大约三分之一的建筑商选择降价销售，而超过一半的建筑商则提供了其他激励措施，如抵押贷款利率优惠。9月新房的中位售价与去年同期持平，而二手房售价则上涨了3%。

9月新房销售数据可能表明，较低的抵押贷款利率吸引了一些买家入市。根据房地美的数据，9月底的抵押贷款利率降至6.08%，这是自2022年以来的最低水平，较今年早些时候7.2%的高点明显回落。如果情况属实，二手房销售数据在未来几个月内可能也会有所回升。

不过，这种利率下降的趋势并未持续。房地美的每周抵押贷款利率报告显示，本周30年期固定抵押贷款利率已升至6.54%，这是自8月以来的最高水平，也是自2023年10月以来四周内的最大涨幅。

房地美首席经济学家Sam Khater在一份声明中表示：“经济的持续强劲表现再次推高了本周的抵押贷款利率。”9月新房销售数据的上涨无疑是一个令人鼓舞的信号，但随着抵押贷款利率的再次攀升，这种增长能否持续还有待观察。