政策边际改善 ，楼市“盛夏”行情将至？

本文来自于“克而瑞地产研究”微信公众号，作者为杨科伟、柏品慧。

近日，中央政治局会议引发市场广泛热议，明确提出全力打好“三大攻坚战”，持续扩大内需，降低企业融资成本等内容，更是首次同提五大市场，要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。这些重磅信号所映射的央行信贷政策以及房地产调控政策寓意何为？二季度房地产市场又将何去何从？

1、房地产市场中性偏积极，调控政策仍将围绕“房住不炒“展开

要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。

CRIC点评：

政治局会议要求保持货币政策稳健中性，这与2018年以来实际信贷层面中性偏紧的主基调还是有较大差别。联系到上周央行定向降准1个百分点，除了用于偿还9000亿元MLF之外，有望释放4000亿元增量资金，市场对于年内再次降准多有期待。不过，为了严控金融风险，金融去杠杆仍是下一阶段主旋律，央行货币政策并不会重走“大水漫灌”式强刺激老路。当然，诸如小微企业等领域依旧存在着融资难、融资贵等问题，央行将继续加大支持力度，以期支持企业合理的信贷需求。

一季度我国宏观经济开局良好，GDP同比增长6.8%，连续11个季度稳定在6.7%-6.9%的区间。其中，消费对经济增长的贡献率达到77.8%。不过，近期中美贸易战大有愈演愈烈之势，外需对于经济增长的拉动力势必减少，在产业结构转型升级的当下，内需对于经济稳定增长的重要性愈加凸显，以便给调结构预留更为充足的时间和空间。对于房地产市场而言，“房住不炒”已成市场共识，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，四限政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。并且，加大租赁住房以及保障房建设力度，着重解决三个“一亿人“问题，更好地实现”住有所居“的长远目标。

2、房企融资环境将明显改善，建议适当提高股权融资比重

加强关键核心技术攻关，积极支持新产业、新模式、新业态发展，继续简政放权，减税降费，降低企业融资、用能和物流成本。

CRIC点评：

今年以来，受制于银行信贷中性偏紧，房地产市场真真切切地感受到融资压力。一方面，房贷放款周期明显拉长，多省市房贷利率均有不同比例的上浮，居民购房成本支出势必有所增长；另一方面，房企融资渠道愈加逼仄，融资成本明显提升，企业资金周转压力开始浮出水面。当下，反全球化浪潮甚嚣尘上，国际经贸领域冲突不断，我国经济依旧存在下行压力。鉴于房地产市场长期扮演着稳增长的重要抓手，房地产市场对于稳定经济增长的重要性不容忽视。不可否认的是，减税降费，降低企业融资成本，主要受益对象还是小微企业这类融资困难行业。与此同时，房地产市场也有所受益，房企融资环境将明显改善，融资成本也将出现一定幅度的回落。而在实体经济去杠杆的大背景下，我们认为监管部门可以适当提高股权融资比重，减少企业对外负债比重，快速、有效地减轻企业偿债压力。

3、调控政策存边际改善预期，预售证宽松、房价容忍度上升

要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。

CRIC点评：

政治局会议首次同提五大市场，除了信贷、楼市这类传统领域，还将股市、债市、汇市加入进来，说明中央监管部门已将资本市场风险摆在更为靠前的位置。具体到房地产市场，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真“，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。以成都为例，一二手房价格明显倒挂，近两月摇号项目平均中签率低至4%，购房者”买到即赚到“心理预期强烈，这与调控政策初衷显然是背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价堰塞湖渐有松动的迹象。我们认为调控政策存在边际改善预期，限价堰塞湖终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。

综合而言，政治局会议看点颇多，无论是房地产调控政策，还是央行信贷政策都存在边际改善预期。二季度房地产市场将迎来较好的销售窗口期，企业切莫错失良机，宜积极推案抢收业绩。长期来看，“房住不炒“已成市场共识，长期行政调控仍是主旋律。(编辑：张鹏艳)