新股解读|为何恒大(03333)、碧桂园(02007)都在投易居？

对于易居而言，美国应该是一个“伤心地”。

2007年8月，易居中国成功登陆纽交所，本以为“走对了路，找对了人”，但奈何“美国米贵，白居不易”。由于国内房地产市场的变化，让美国投资者对易居的财富故事并不买账，以至于其一直处于低估值状态。最后在2016年，易居选择私有化。

但作为房地产“黄金十年”的受益者，眼看各大房企叱咤股市，从事房产经纪业务的易居也不甘落后。此次公司决定在香港上市，便可能是基于估值的考虑。目前香港内房股众多，香港及大陆投资者对此类公司已有较为成熟的估值模型，所以易居希望借香港体现自身的内在价值。

智通财经APP获悉，本次易居(中国)携25家房企在香港主板IPO，其上市主体为易居企业集团，公司的联席上市保荐人为中金和瑞信。

易居赴港上市，最大的亮点在于其豪华的股东阵容。据招股书显示，目前恒大（03333）、万科（02202）、碧桂园（02007）领衔的25家百强房企已入股易居企业集团，可谓“集万千宠爱于一身”。

那这家房地产行业公司为何能获得如此多“同行”的喜爱?

这还要从易居的业务说起。行业数据显示，易居是目前国内最领先且全面的“拥有房地产大数据”竞争优势的房地产交易提供商。公司主要提供一手房代理、房地产大数据及咨询服务和二手房经纪服务等三大业务。其中一手房代理业务为目前公司的核心业务。

所谓“一手房代理”实际上是指承接房地产商楼盘销售外包业务。简单来说，就是公司接受房地产商的销售委托，在客户授权范围进行帮助其售出楼盘，在完成销售任务后获得约定报酬。

过去开发商在开发一个楼盘的过程中，既要重视施工质量还要兼顾楼盘的定位和营销，这两套不同的商业逻辑叠加，让不少房企顾此失彼且成本大增，于是楼盘销售外包成为了许多房企发展的“刚需”。

这种行业内精细化分工能有助于房企专心楼盘设计和建设，于是“精于房产营销之道”的公司们自然成为他们喜爱的对象。但是为什么房企独宠易居?

智通财经APP分析认为，其主要与房地产销售行业运行逻辑有关。地产销售代理对从业公司基本素质要求较高，公司基本素质不过硬或将导致楼盘滞销，给地产商带来损失。于是为了规避风险，房企通常会选择经验丰富、口碑较佳的代理公司。

在这一逻辑下，便不难理解易居为何“受宠”了。作为一家成立于2004年的房地产服务公司，易居已在一手房代理业务上深耕十数年，其销售团队能为客户带来高效的服务。良好的口碑与企业品牌为公司构筑了一道稳固的“护城河”。

并且，在口碑效应的作用下，易居业务逐渐形成规模化。正如上述提到的，许多著名的地产商诸如恒大、万科和碧桂园，目前都成为易居的客户，并在此次入股了易居企业集团。

根据招股书介绍，目前易居业务覆盖城市已达186个，遍布全国。地域覆盖率高为公司带来的优势在于房地产数据容量的扩张，这为公司的大数据咨询服务提供了可靠的数据来源。

从2015-2017年公司的业务收入占比情况来看，公司的一手房代理业务收入占比已从最高89.3%降至84.7%，而大数据服务收入占比却从最低的9.9%上升至13.6%。

其实，这一局面几乎是国内房地产行业发展真实写照。众所周知，目前房地产行业“弯腰捡钱”已经成为过去，行业发展也已从增量时代也逐步走向存量时代。以套户比数据来看，目前我国城镇地区套户比已经超过1，商品房短缺现象不复存在。

所以，在此背景下，地产商竞争的重心便从看“量”变为看“质”，服务业务也越来越重要，而易居基于大数据出具的权威行业报告恰好成为了他们开展服务的业务指导。可见，随着地产商对于服务业务的关注度不断提高，易居的咨询服务业务占比可能会不断提高。

不过，易居的发展并非毫无风险。

易居的风险之一来源于它的人力成本。作为一家房产经纪公司，易居能保持收入稳定增长，很大程度依仗其高效的销售团队。而为了提高销售团队质量，此类公司采取的手段通常是提高基础工资以及现金或其他奖品激励，这导致的后果便是员工成本大增。

智通财经APP观察到，2015-2017年，易居总收入分别为27.2亿元、39.9亿元和46.3亿元，复合增长率为30.6%。与此同时，公司员工成本亦从17.4亿元增至26.2亿元，复合增长率为20%。高增量的员工成本成为侵蚀公司利润的“主力军”。

除此之外，易居面临的又一大风险来源其客户。2015-2017年，公司业务收入的22.3%、26.9%和35.1%均来自于其单一客户恒大集团。这导致的问题在于，公司的业绩可能会较大程度受到恒大地产业务发展状况的影响。一旦客户业务不景气，易居收入预期或将降低。所以纵使易居目前业务良好，但投资者在对其估值时依然会考虑这些相关风险因素。