连续四个月销售业绩井喷，中国金茂（00817）值不值得一搏？

战略聚焦“城市运营商”的中国金茂（00817），近几个月销售业绩井喷，在地产及发展商上市企业里脱颖而出，引来了众多投资者的关注。

智通财经APP了解到，2018年以来，中国金茂的物业签约及成交销售金额按月呈井喷式增长，1月份，签约及成交销售金额166.52亿元，同增7.44倍，2月份为139.63亿元，同增5.7倍，3月份为386.66亿元，同增3.04倍，4月份为100.2亿元，同增4.35倍，1-4月份合计约为486.87亿元，同增3.25倍。

中国金茂良好的销售业绩，在资本市场整体上也得到了反应，2018年首四个月，该公司的股价涨了30.8%，而恒生指数却只涨了3%，行业指数涨了6.9%，分别跑赢恒指和行业27.8和23.9个百分点。不过中国金茂的股价涨幅贡献主要在1月份，1月份涨幅为48.3%，1月份后的股价受大盘拖累，呈现箱体震荡的走势。

在大势不稳的情况下，股价仍能保持强劲的支撑，假设有抛盘存在，支撑有两种情况，第一种是有资金在做这只股，第二种是公司靓丽业绩支撑，新进投资者认可，数据上看，中国金茂更像第二种情况。下面我们来了解一下中国金茂这家公司，以及为何销售业绩这么好？

一、中国金茂是什么样的公司

首先了解中国金茂是一家什么公司？

中国金茂的业务构成主要有三类，分别是城市及物业开发（收入分录表现为物业销售和土地开发）、商务租赁及零售商业以及酒店经营，其中核心收入来源为城市及物业开发，以2017年收入为例，该业务收入占比总收入达87%，酒店经营和商务租金收入占比分别为 6.7%和 4.4%。

图片来源：中国金茂2017年年报

（一）、核心业务怎么样

中国金茂的核心业务为城市及物业开发，智通财经app了解到，2017年，该公司的从事物业开发项目及土地一级开发项目，总建筑面积分别为约2631万平方米和约1844万平方米。以建筑面积具体数据来看，2017年已竣工未售部分133.0289万平方米，发展中的项目为1310.0787万平方米，储备项目1187.4706万平方米。

以下为中国金茂建筑面积及土地开发部分项目的情况：

图片来源：中国金茂2017年年报

根据中国金茂17年报的披露，该公司物业实现成都、温州、厦门、嘉兴、南昌五座新城市布局，共取得36个二级开发项目，新增土地储备近千万平米，同比增长230%，其中17个项目实现底价或近底价获取，占项目总数的47%。智通财经APP了解到，中国金茂在2017年以来获取的项目中，合计建筑面积为1492.52万平方米，未售及未交付面积1447.0996万平方米。

中国金茂项目战略一直聚焦“城市运营商”的角色，在住宅产品上定位中高端，布局一二线城市，价位要比同地区的房企要高些。

2017年该公司的楼盘销售均价为24646 元/平方米，因为该公司已竣工未售面积以及发展中项目基本为住宅项目，倘若均以住宅算，如果以17年均价算，已竣工未售金额327.86亿元，发展中项目金额3228.8亿元，当然已竣工部分收益比较确定，发展中的项目需要考虑建设周期以及周期内价格变化问题。

2017年，中国金茂取得签约及成交销售金额共计693亿元，同比增长85%，由于销售合约与确认收入存在结转时间，因此和实际收入有差距，2017年该公司收入310.75亿元，同比增长14%。以销售金额/收入看，2016年为1.37，2017年为2.23，结转时间随着规模扩大而增加，考虑到该公司的扩张速度以及已存在的未售建筑面积到期情况，未来两年结转收入规模过千亿并不是问题。

（二）、城市运营商模式

中国金茂的项目运营模式“城市运营商”是什么情况呢？

实际上，长沙梅溪湖是中国金茂第一个城市运营项目。智通财经APP了解到，2017年长沙梅溪湖主推的有两个项目，一个是梅溪湖金茂湾和梅溪湖金茂广场。梅溪湖金茂湾打造优居住宅、滨湖商业公园、LOFT公寓等多元产品，集休闲、人文、娱乐、商务等功能于一体，而金茂广场则打造成囊括五星级酒店、购物中心、5A写字楼、住宅的高端大型城市综合体。

2018年该公司在长沙梅溪湖项目中主推的是国际新城项目，该项目有两期，一期占地11452亩，二期占地16545亩，同样周围也涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多城市业态。中国金茂城市运营的项目城市还包括南京、青岛、重庆、丽江以及温州等，项目基本落实在城市核心地段。

我们所看到的是中国金茂某个项目所产生的业态，包括了项目周边各种资源的整合，如娱乐设施，生活以及居住。实际上，“城市运营”项目流程包括“土地一级开发”、“二级房地产开发”和“三级产业联动”的整个周期，在每个流程上均能给予政府部门的支持，其实这也就是一二级联动的开发模式。

这种开发模式需要五步走，分别是区域规划、市场投资、产业导入、建设发展以及巩固成熟，需要开发者有六大能力，对于中国金茂来说，该公司制定的运营商决策是规划驱动和资本驱动，规划和资本能力恰恰分别是整个流程中非常重要的能力之一。

以下为一二级联动开发模式示意图

中国金茂可借助一二级联动的发展方式，聚焦“城市运营商”的项目运营，该公司可以通过出让土地获得丰厚收益，同时也可以补充自身商品房库存并享受区域提升带来的房价上涨带来的业绩井喷。该公司在17年报中谈到，在长沙梅溪湖国际新城等项目经验的基础上，推动城市运营模式升级，整合优质的产业资源。

“城市运营商”和一般的只在某个环节，比如单纯的建设住房开发以及商业地产开发有着非常大的区别，这是对城市一条龙下来的服务，和政府关联度较大，因此在政策上能给到较大的补贴以及扶持。这模式需要的建设资本以及建设周期会更才。

（三）、其他业务为业绩添砖加瓦

中国金茂的其他业务，主要包括商务租赁及零售商业以及酒店经营，收入占比分别仅为 4.4%和 6.7%，智通财经APP了解到，就建筑面积上，上述两项业务占用面积仅为141.8508万平方米，占比仅3.07%，说白了就是该两项业务对公司的业绩贡献很小。就增长而言，2017年物业租金及酒店收入分别增长7.5%和9.5%。

金茂的商务租赁项目包括北京凯晨世贸中心、中化大厦、金茂大厦、南京玄武湖金茂广场一期以及长沙金茂秀城，合计建筑面积78.1295万平方米。金茂的物业出租率非常高，以2017年的数据来说，多个项目出租率达100%，基本都可以达到97%以上。不过在租户构成上，该公司关联人士占有一定的比例，比如凯晨世贸项目关联人占比33%，中化大厦项目占比52%。

图片来源：中国金茂2017年年报

而酒店经营项目包括上海金茂君悦大酒店、三亚亚龙湾希尔顿大酒店、北京威斯汀大饭店、深圳JW万豪酒店以及丽江金茂君悦酒店等多个项目，合计建筑面积63.7213万平方米，合计共有3975间房间数量。就平均入住率来说，三亚、北京、深圳及上海地区的项目入住率都达到了80%左右，但丽江、崇明以及长沙项目入住率较低。

商务租赁及零售商业以及酒店经营并不是中国金茂重点发展的业务，因此在收入增长以及项目面积上占比较小，未来该公司的核心战略仍聚焦在“城市运营商”。在盈利能力上，2017年该公司城市及物业开发利润率为36%，商务租赁及零售商业以及酒店经营利润率分别为57.2%和10.6%，相对来说商务租赁的利润率更高。

二、市值被低估

上文详细的讲解了中国金茂的业务构成以及核心业务的获利模式，但讲得再好，这些业务最终都会反映到财务报表上，从历史上看，中国金茂的业绩是怎样的呢？

从历史数据上看，中国金茂的营收增长还算稳健，除了2015年出现业绩下滑外，其他年份均出现双位数增长，净利润指标摆动较为明显，但2017年实现了实现了增长56.88%。不过该公司在资金来源上有一个特点，历年来资金的补给基本是融资现金流，经营现金流净额大部分年份都是负数，2017年为-246.93亿元，投资现金流净额基本每年都是负的。

像龙光地产、融创中国这些同行公司，经营现金流净额每年均为正数，对资金来源的贡献率都很高，当然中国金茂因为“城市运营模式设定”需要投入的资金量要比一般的住宅及商业建设要多的多。智通财经APP发现，金茂的净利润和经营现金流净额历年差距源（数据较大的）主要有发展中的物业增加、发展中的土地增加或减少，预付款项增加以及应收款项增加。

不过即使存在较大的投资需求，如果经营现金流净额一直为负数，对于投资者来说，更多的是认为公司无法拿出更多的钱出来分红，投资意愿会大打折扣。

综上内容，投资者应该了解到中国金茂这家公司，包括其业务，运营模式以及往年业绩情况，以该公司目前的土储以及项目情况，未来两年收入上千亿是有可能的。目前中国金茂的市值为529亿港元，PE为10倍，PB为1.3倍，以该公司目前的成长情况，该市值明显被低估了。