牵手香港铺王，“嘉兴一哥”26亿曲线入港

本文选自“时代财经”，作者刘新歌。

国际化程度更高的香港楼市在近几年引来内地房企争相进入，它们也将香港作为拓局境外市场的重要一步。

这一次，香港迎来的新面孔是来自浙江的房企佳源国际控股有限公司（下称“佳源国际”）。近日，佳源国际(02768)称与香港知名地产投资者邓成波订立买卖协议，以约26亿港元的总代价购买后者位于香港屯门和新界的新合里物业、菁隽物业及葵涌成功中心物业。

与同行在香港复制拿地、快速扩张的内地模式不同，佳源国际此次是以股权合作的方式“曲线”入港，其将购买佳源升域发展有限公司（前称为“东域发展有限公司”）701股已发行普通股，占其已发行股本的70.1%。

至此，2016年登陆香港资本市场的佳源国际实现在香港的首度落子。

佳源国际“曲线”入港

佳源国际此次遴选的三个物业，均位于香港1973年以来发展的首批新市镇。其中，新合里物业为屯门新合里1号、3号的两幢工厦，总建筑面积约29万平方呎；菁隽物业位于屯门青棉径2号，总建筑面积14.8万平方呎；而葵涌成功中心则处于新界葵涌打砖砰街26-38号，总建筑面积约24万平方呎。

工厦即工业大厦，随着香港本地工业于上世纪90年代中期开始北移，不少工厦出现空置。2009年以来，香港政府推出“活化工厦”政策，推动15年楼龄以上的大厦改建为住宅或写字楼、酒店等商业设施，使这些被“抛弃”的工厦重新焕发商业价值。

上述三个物业亦经过“活化”。新合里物业分别改建成写字楼及商业大厦，菁隽物业已兴建成住宅物业，而葵涌成功中心则正改建成集食肆、写字楼及商铺于一体的综合商业大厦。

香港利嘉阁（工商铺）地产商铺、商业及投资部高级营业董事郑得明对上述3项物业的商业价值及前景表示看好。他对时代财经指出，3项物业分别为工业大厦及住宅，是香港地产升值很快的类型。

他还认为，受惠于港珠澳大桥等基建前景，往返内地更加便捷的屯门，其零售业对区内工厦、货仓的需求有望进一步提升，这也将利于屯门区工厦的升值，“这亦是内地资金看中该批物业的原因之一。”

拿下上述项目实现“曲线”入港的同时，佳源国际也完成在大湾区第3座城市的战略布局，此前两个城市为2016年底进入的深圳，和2017年9月连落两子的澳门。关于下一步在香港的发展计划，时代财经试图联系佳源国际投资者关系部，但其以“负责人在海外，下周回来”为由拒绝了采访。

在郑得明看来，无论是开拓投资项目。还是与香港公司合作“试水温”，内地资金来香港已渐成常态化，尤其在未来粤港澳大湾区的建设发展过程中，这类情况会越来越多。

“波叔”的地产风云

在千亿已成地产企业“标配”的当下，佳源国际的规模显得有点微不足道。年报显示，截至2017年末，其合同销售额仅约 103.7亿元。而今年前四月，佳源国际也仅录得约33 .8亿元的合约销售。

不过，佳源国际只是沈天晴房地产业务的一角，它的另一面是浙江佳源房地产集团(下称“佳源集团”)，号称“嘉兴一哥”。2003年，佳源集团走出嘉兴、进入江苏扬州后，并开始以三四线城市为主进行扩张，开发区域覆盖浙江、江苏、上海、安徽、四川、湖南、广东、广西、云南等省域的二十余个城市。

2016年香港上市后，多年偏安江浙的佳源国际，开始加速扩张。除了深圳、澳门等珠三角城市，它的目光还瞄向海外市场。今年5月11日，佳源国际斥资3557.62万美元，收购柬埔寨金边市一宗土地。

此次与佳源国际达成买卖协议的邓成波号称“香港铺王“。小学学历，靠商铺买卖和出租赚到数十亿身家，历经1997年亚洲金融风暴和2003年SARS爆发依旧屹立不倒，这样的“造富神话”足以使在香港地产界铺位市场纵横四十余载、人称“波叔”的邓成波被人大书特书。

与诸多励志的先贤类似，出生于佛山南海、今年84岁高龄的邓成波亦出身贫寒，五岁不幸失怙，由母亲抚养成人。做过霓虹灯招牌学徒，投资过住宅，开过酒楼，最终“无心插柳柳成荫”——打点酒楼时经常接触到附近商铺的讯息，邓成波开始转做铺位，并藉此打造了财富帝国。

而香港首富李嘉诚“不赚最后一个铜板”的经商哲学，也是邓成波多年来屹立不倒的秘诀。他在出售物业时，往往不会赚到尽，而是会让下一手买家也有一定的赚钱机会，此举也使他可尽快套现。

佼佼者的故事里，总是少不了时势的推波助澜，而能敏锐把握住机遇，则是成功者异于常人之处。1997年的金融风暴，使一些原本活跃于铺位市场的重量级投资者遭遇重创。而邓成波则通过“踢契”（即解除合约）及时止损，避免了更大的损失，进而在市场好转时迅速东山再起，江湖地位稳固。

香港2009年开始推行的“活化工厦政策”让邓成波走上人生另一波波峰。在“山鸡变凤凰”的诸多活化项目中，最为人称道的是观塘兴业街4号工厦。该项目前身为长江电子大厦，楼高12层，总建筑面积约9.6万平方呎。经活化后项目用途改为零售及食肆用途，以意向价约9.6亿元放售，放售价较五年前购入价高出约4.3倍。（编辑：庄禾晴）