投下107亿元，杭州新地王背后港资开发商为何如此激进？

本文来自微信公众号“秦朔朋友圈”，作者为梁云风，文中观点不代表智通财经观点。

被寄予厚望的新地王

杭州出地王。

5月28日，被誉为“浙江省内最具商业价值的地块”、地处杭州武林商圈最核心区域的百井坊地块拍出107.3亿元的天价，这是继今年3月30日保利以100.99亿元拿下奥体地块和2016年5月27日信达123.18亿元地王之后，杭州第三宗总价过百亿的地王。

与前两次均为央企巨头斩获地王不同，这一次摘得桂冠的是一家打造了恒隆广场这一品牌的香港地产商恒隆地产（00101）。

由于百井坊地块的特殊价值，此次竞拍吸引了华润、新鸿基、恒隆、新世界、九龙仓和银泰等6家房企竞争，开拍不到2小时，第76轮报价就达到了64亿元，刷新了2016年8月19日由鲁能摘得的钱江新城核心区商业地标总价63.5亿元的记录，在第336轮叫价达到了107.3亿元后，恒隆地产最终“抱得美人归”，整个竞拍过程长达7个多小时。

不过论竞拍时长，百井坊地块却不是最长的。在3月27日的保利地王竞拍，创下杭州拍地史上耗时最长纪录，从30日13:30分一直拍到31日凌晨1:30分，总计12小时，一直到第499轮报价保利才最终打败对手，赢得地王。

但百井坊地块无疑是杭州所有地王中最受瞩目的。百井坊地块属于纯商业用地，位于杭州市下城区武林广场附近的核心区域，地理位置特殊，在百井坊地块周围，几乎都是杭州的地标性建筑，比如武林银泰百货、杭州百货大楼、嘉里中心、杭州大厦、杭州剧院等。在杭州市的规划中，这块黄金宝地未来将被建成集景观、历史和人文于一体的高端国际商业中心，既有高端商业综合体，也有周边特色步行街，未来百井坊地块上的商业体将在地上地下与武林银泰、杭州百货大楼、武林广场地下商城等无缝对接，它将一改杭州本土无高端购物街的窘境，未来杭州人要逛步行街，再也不用坐高铁去上海了。

因为如果不出意外，拍得百井坊地块的恒隆地产将会把这块宝地打造成为内地第12家、杭州第一家恒隆广场。作为新一线城市的代表，杭州也积蓄一座与之匹配的顶级商业综合体来彰显其城市的气质和潜力。

这一次，港资地产为什么激进？

从百井坊地块严苛的出让条件来看，这宗地恒隆拍得并不轻松。

根据出让文件，百井坊地块出让面积44827㎡，容积率4.33，建筑面积近20万㎡，安置房建设面积4.5万㎡，且商业面积占比不得低于45%，建筑密度不大于60%，该地块除按规定的移交外，所有建筑必须自持，不得分割转让。而且必须保留历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井，迁建镜清里1号等。

这些严苛的条件，再加上恒隆最后以107.3亿元成交，溢价率118.51%，折算成楼面价为55285元/㎡。业内人士分析，以此地价计算，总开发成本起码要150亿元。

综上，资金占用量大、所有建筑必须自持、文物保护等，对开发商的资金筹措能力、商业运营能力和规划设计能力是极大的考验，而这个地块未来如何变现及回本也一直被业内人士所追问。可以说，上述条件，缺一不可，否则即使拿到手也是烫手山芋。

参与竞拍的六家地产商都有商业地产运营的经验。有意思的是，在这次竞拍的最后竟成了港资地产企业的交锋。参加这次竞拍的6家企业，除了银泰和华润，恒隆、新鸿基、九龙仓、新世界都是港资，特别是最后的竞拍成了九龙仓和恒隆的白刃战，九龙仓甚至在第335轮出到了107亿元，最后惜败于恒隆。

九龙仓在商业地产上的运营能力非常强大，在香港九龙仓有两大地标，分别是海港城和时代广场。海港城位于九龙尖沙咀半岛的南端，是香港最大面积的购物、饮食及娱乐中心，也是西九龙区最大商场之一。时代广场坐落于全港最繁盛的铜锣湾购物区，同样是香港最大型的购物中心之一，更荣获香港旅游协会评选的香港十大景点之一。在内地九龙仓同样拥有包括北京首都时代广场、大上海时代广场及重庆时代广场等，具有强大的商业地产运营能力。

恒隆也不例外。在内地，恒隆已经在九个城市建了11座恒隆广场，其号召力不亚于九龙仓，2001年在上海开业的首家恒隆广场已经成为中国乃至世界的时尚高地。众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，有些甚至专门将首家专卖店甚至旗舰店落户于此，足见恒隆广场在世界奢侈品牌心目中不可动摇的尊贵地位。

港资开发商一直被认为风格保守，以太古地产为例，进入内地十多年，精雕细琢只打磨了上海太古里和成都远洋太古里两个项目。但这也并不意味着在面对优质项目时会退让，甚至在竞拍百井坊地块时，让我们看到了一群“激进”的港资开发商的另一面。

此次竞拍百井坊地块以港资为主，让我们看到了港资房企和内地房企的区别。内地房企强调高周转，高周转即意味着高资金利用率，以碧桂园为代表，从拿地到开盘时间越短越好。但这显然不符合商业地产的要求，特别是商业地产如果要求自持，对一些只会建房的开发商来说是巨大的挑战。

而港资企业，除了有融资的优势外，自持商业对香港开发商来说是常态，运营能力也可圈可点。上述太古地产和远洋地产合作在成都开发的成都远洋太古里，就可以作为百井坊地块开发的样板，太古里开发之前，也面临着字库塔、广东会馆等文物的保护，但对于擅长运营的太古地产来说，精雕细琢之下硬是将成都太古里打造成了成都的新名片。

近年来杭州城市地位腾飞，很多商业地产运营商都想进入，恒隆花巨资拿下百井坊地块，具有明显的战略意义。这背后既有恒隆看好杭州发展的前景，也透露着杭州对于一个具有国际范的商业体的渴望。有业内人士分析，上海恒隆广场的地段、体量及产品组合，和百井坊地块有着高度相似性，因而恒隆来操盘就驾轻就熟。以恒隆广场在上海的地位，杭州也渴望有这样的世界级商业地标。

投下巨资的背后，是看好中国发展

恒隆拿下杭州地王，让很多人对港资投资内地有了新看法。

有一段时间，“李嘉诚跑了”让很多人有一种错觉，港资大亨是不是不看好内地的发展。

李嘉诚从内地撤资可追溯到2013年。经历了中国近三十年的高速发展后，在2013年这个中国经济仍然高速增长（当年GDP增速7.7%）、房价快速跃进的时候，李嘉诚开始抛售内地资产让很多人觉得不可思议。2013年8月，李嘉诚先以25.78亿出售广州西城都荟广场和停车场；同年10月，李嘉诚将小陆家嘴的东方汇经中心整栋出售，交易价格71.6亿元。

随后在2014年，李嘉诚继续“卖卖卖”，当年将南京国际金融中心、北京盈科中心、上海市虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦、和记港陆（后更名为中泛控股）71.36%的股权等出售，获利136亿元。

随着李嘉诚越来越频繁地抛售内地资产，市场对李嘉诚的撤资开始有了除商业以外的其他解读。特别是2016年10月，李嘉诚200亿抛售上海世纪汇广场，这意味着，李嘉诚卖了其在上海浦东拥有的最后一个商业项目。

据媒体统计，自2013年开始抛售资产起，截至出售世纪汇广场，李嘉诚内地抛售物业套现超千亿元。由于李嘉诚在港资企业中的超然地位，李嘉诚不看好内地发展的传言开始蔓延。

与此同时，不同于李嘉诚的“逃离”，恒隆、九龙仓、新世界、新鸿基等开发商却越来越多地投资内地资产。以恒隆为例，除了在上海布局，还在沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等城市建设了共11个恒隆广场；新鸿基自1998年进军内地地产后，连续开发了上海中环广场、北京APM、杭州万象城等经典项目，在李嘉诚抛售内地物业的2013年后，也连续开发了广州天环广场、广州天汇广场、南京IFC等项目，用真金白银证明自己的选择。

恒隆投下107亿巨资，业内人士纷纷开始猜测其运营和回本，但在笔者看来，除了百井坊地块本身的商业价值支撑外，恒隆的信心来自于对中国未来的信心。

戴德梁行首席经济学家、全球研究部主管Kevin Thorpe近日走访大中华区，在北京、上海和香港举办的客户专题分享会上表示：“全球股市快速上涨，经济形势保持稳定。尽管中美两国贸易关系的紧张局势升级，但是中国经济继续保持稳健增长。”Kevin Thorpe同时提到，全球对商业地产领域的需求在加速增长。2017年，对办公空间的需求增长了20%，工业繁荣也在持续，到2018年，这一趋势甚至更为强劲。

看好中国，且看得懂商业趋势，这或许才是恒隆和九龙仓在百井坊地块血拼时的真实心态吧！

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