业绩会实录︱雅生活服务(03319)：2020年物业管理规模至少做到3亿平米

8月8日，雅生活服务(03319)在香港举行2018年中期业绩发布会。

智通财经APP了解到，截至2018年6月30日，雅生活服务于期内营业额为14.057亿元人民币(单位下同)，同比增长103.1%。毛利为5.1亿元，同比增长131.4%。毛利率为36.3%，同比增长4.4个百分点。净利润为3.358亿元，同比增长173.9%。公司股东应占利润为3.323亿元，同比增长196.2%。每股基本盈利为0.26元。

2018年上半年，该集团在管总建筑面积为1.091亿平方米，较截至2017年6月30日止增长52.8%，较截至2017年12月31日止增长39.3%;来自雅居乐集团(03383)和绿地控股的住宅项目管理费单价从2017年同期的人民币2.97元╱平方米╱月上升至本期的人民币3.02元╱平方米╱月。

期内，该集团3个业务所贡献的收入如下：物业管理服务收入较去年同期增长37.1%至人民币7.5亿元;非业主增值服务收入较去年同期增长438.9%至人民币5.75亿元;业主增值服务收入较去年同期增长110.6%至人民币7990万元。

此外，2018年上半年，该集团签署的由第3方物业开发商开发的物业的全委托物业管理合约面积为2100万平方米，已接近2017年全年拓展的合约面积(2017年度：2250万平方米)。截至2018年6月30日止，该集团的拓展版图已扩展至中国27个省市及自治区。

以下是智通财经APP整理的雅生活服务业绩会问答实录。

问：非业主增值服务未来可能会受房地产周期影响吗？

答：目前，我们围绕着非业主增值服务，有五家专业公司。今年上半年我们在非业主增值服务方面，我们取得了3.35亿的收入，1.04亿的利润。这五个专业公司，我们不仅是做雅居乐和绿地控股的业务，我们今年上半年已经全力地开始了它的市场化和专业化的进程。

今年上半年外拓的业务已经做到731万。我们的五大专业公司，包括我们的非业主增值服务业务，不会因为房地产市场的调整而受到影响。因为我们这五个专业公司都是基于市场化和专业化的。

问：物业管理服务的毛利率上半年有心有一些下滑，这是否是因为收购低毛利率的项目造成的，未来将如何提高这块业务毛利率？

答：关于物业基础管理服务的毛利率，去年我们的毛利率水平大概是在32%，今年是在29%。毛利率水平的略微下调主要是由于第三方的承接的面积是有了一个大幅度的一个增长，去年同期的我们第三方的物业管理面积的话是43%。截止到今年6月30日我们已经是达到了接近56%。所以第三方的物业管理面积，包括我们收并购的管理的话，它和以前绿地集团给到雅居乐集团给到的这项目的质量和收费的标准上来说的话，会略微一些不同，所以会拉低毛利率水平。但是通过刚才黄总也讲了，我们对于这种第三方项目的在运营管控在标准化在信息化上一个投入，我们还是非常有信心的，能够让我们第三方的项目的毛利率水平保持一个非常有竞争力的这样一个水平。所以长远来看，我们对于我们基础物业服务的毛利率水平，在市场上有一个有竞争性的盈利水平，非常有信心的。

问：下半年会不会还会有其它的收购计划？

答：收并购是我们的发展战略。我们未来三驾马车驱动就是市场拓展、收购并购以及合资合作。未来我们会坚持抓大抓优，这是一个方向。抓大抓优主要是基于整个集团层面，同时我们也会坚持收购一些小而美的企业。当然我们收购的目的是为了实现区域互补和业态互补，我们会按照我们招股书里边所承诺的，我们要把融资额的大概65%的资金用于收并购，所以未来我们还会按照这样的一个计划和节奏来推进这项工作。

问：公司现在开始做社区平台，如何看待这块业务在行业中的竞争？

答：关于社区平台，我想用一句话总结，就是做最好的自己。雅生活的平台从2015年开始建立，我们2015年发布了4.0版本，然后2017年的3月30号，我们又启动了雅联盟活动。短短一年多的时间，服务的业主的户数达到了800万户，这就可以说明我们这个平台呢是有足够的吸引力。未来我们如何做大这样一个平台？还是围绕八个字，减员增效增收节支。

问：来自第三方的收入的占比已经提到一半以上，未来会继续降低对两大股东的依赖，未来会降低到什么程度？除了收购以外，有没有其他方法去拓展第三方的占比？

答：非第三方的占比，我们合约面积方面占比是55.7%，在管理方面占比大概是55.6%。未来市场化的第三方占比还会持续提高。方法是我们要加大市场拓展力度，包括收并购的力度，还有合资合作力度。未来，最起码要把市场化的比例扩大到80%以上。

问：公司如何在提升整个物业质量的同时，将成本和费用控制下来？

答：我们整个集团都成本费用方面有管控的要求跟体系。虽然在物业管理业务方面，我们现在遇到了人力成本在上涨的压力，也可以说是我们作为做物业管理这个行业里面的一个比较大的风险。但在我们雅生活我们现在的业务也走向了多元化，所以我们管控成本跟费用的方法非常多。比如我们可以成立一个集采的平台，减少采购的批量。包括利用我们的关联企业的采购量，我们更能够发挥我们对供应商的议价能力。

另外，我们有一个四化建设，我们通过引入科技引入机械化，减少对人力资源的依赖也是可以把成本控制之下来。也包括我们现在通过一些组织的改革机构的改革，合并一些机构组织。比如，我们把业主投诉电话，全部集中全国呼叫中心，所有业主的投诉全部打到我们雅生活的400电话，我们就省了非常多人力成本，在省成本跟费用方面，虽然不会无底线，但是方法还是非常多的。

问：之前公司有提到在A股上市的想法，现在有没有计划这个问题？

答：A股上市是我们的一个目标，但是目前来说A股的上市，我们还在研究阶段。中国证监会对物业管理企业它上市的一个标准要求是怎么样？我们也往这个标准跟要求不断优化。所以相信我们雅生活不断的业务拓展，把关联交易比例不断的下降到中国证监会所要求的比例之内，我们在适当的时候会提出上市的申请。

问：公司扩大业务规模有没有一个具体的目标？

答：中国物业管理行业现在有10万多家企业，行业集中度相较低，还没有一些像国外的物业管理行业当中的一些巨无霸的企业。在德国和美国都出现过收入过百亿的物业管理企业，现在中国国内没有一家是过百亿的。原因很简单就是规模。所以未来雅生活一定是在扩规模、提收入、增利润、创品牌上要有所作为。我们的目标是2020年最少要做到3亿平方米以上，2022年我们要做到5亿平方米以上。这是我们管理层的一个理想和规划。那么我们会朝着这个目标去努力。

在业务方式上，就是“三驾马车”。第一是市场拓展。第二个是收收购并购，第三个就是合资合作，通过“三驾马车”的驱动来进行外延式的增长。

问：随着并购增多，公司毛利率会不会进一步受压？

答：短时间内会有一些回调，比如今年上半年。但是我们通过管理数字化、服务专业化、流程标准化以及操作机械化，通过这些手段我们有信心保证现在的毛利率稳定和持续增长。