业绩会实录︱中国奥园(03883):预计房地产市场出现分化 不上调销售目标

8月20日，中国奥园(03883)在香港举行2018年中期业绩发布会。该公司管理层认为，对于下半年，随着调控政策和金融政策的进一步跟进，市场出现恶化，甚至分化的现象，这是公司不上调销售的原因。

智通财经APP获悉，今年上半年，中国奥园实现营业额136.67亿元人民币(单位下同)，同比增长67.6%;核心纯利13.92亿元，同比增长67.3%;该公司拥有人应占溢利12.16亿元，同比增长62%;每股盈利0.4537元，不派息。

2018年上半年，该集团毛利为约39.02亿元，同比上升78.1%。该集团毛利率由2017年同期的26.9%上升至28.6%。于2018年6月30日，流动比率为1.3。

公告显示，截至2018年6月30日，该集团完成合同销售总额达约402.91亿元，同比大幅增长约143%。合同销售面积约393.8万平方米，同比上升约152%;平均售价每平方米10231元。其中，住宅物业与商业物业(主要包括商业性公寓、商铺)的销售占比分别为77.1%和22.9%。

于2018年6月30日，中国奥园拥有164个项目，分布60个境内外城市，土地储备总建筑面积约为3001万平方米，权益占比81%，土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约为2143元，总货值约人民币3275亿元，足够未来三至四年左右的发展，其中华南区域土地储备货值占49%。

以下是智通财经APP整理的业绩会实录：

问：2018年上半年新推货量情况如何?新增货值的销售占比多少?下半年能否维持上半年的增速?全年销售目标是否会上调?

答：今年上半年总可售货量686亿元，其中新开盘货量大约在455亿元。按照内部的复盘，今年下半年的销售超额完成公布的销售业绩，但没有进一步调升销售目标的想法。下半年应该会持续上半年整体的市场表现，成交量会继续增长，但涨幅相比往年会有所放缓，一二线城市整体售价有下行压力，但总体平稳，三四线城市会有一定涨幅。

问：下半年拿地计划如何?未来是否会采取措施去改善负债长短结构?

答：全年拿地计划到目前为止没有调整，接下来的拿地计划会根据第三第四季度的情况来定，暂时没有调整。

关于债务，上半年短期负债240多亿元，占比较大主要有两个原因，一是因为过去几年销售增速比较快，大量物业在未来一年内交付，因为大部分开发资金以银行贷款为主，这部分基本跟项目开发挂钩，所以短期债务会增多，但这些基本都是项目回款可以覆盖的债务。

另外公司在7月份赎回24亿元国内公司债，这也大幅降低了境内短期债务。公司未来肯定会尽量增加长期债务的比例，但实际上从2017年末到2018年6月，公司有息债务增长是比较慢的。

问：留意到公司目前正在进行物业管理分拆计划，请问公司的物业规模多大，盈利水平如何?公司的物业与其他上市公司相比，优势在哪里?

答：公司有物业分拆的计划，但还在进展阶段，不方便透露具体时间表。物业管理一年的营收在4-5亿元左右，盈利水平跟同行接近。

问：公司现金流回正周期多长?商业地产收入占比在下降，是策略调整还是受调控影响?

答：不同项目有不同的回正周期，平均大概在一年到一年半。过去两年，公司住宅与商业的比例为7:3，未来几年也维持在这个比例。今年上半年商业占比为20%，主要跟交付结构有关。

问：可销售资源大概多少?今年不提高销售目标的原因是什么?债务水平会降到什么程度?刚刚提到已售未结转的收入约770亿元，其中的毛利大概多少?

答：下半年总体可售货值大概在823亿，上半年结转过来的货值286亿，新开盘537亿。区域分布，华南占34%，华东占比21%，中西部占比20%，环渤海占比16%，其他地区9%，全国布局进一步多元化。

至于为何不上调业绩，我们认为，今年整体市场成交量维持高位，但对比过去两年实际增幅在下降，对于下半年，随着调控政策和金融政策的进一步跟进，市场出现恶化，甚至分化的现象，所以我们没有上调销售业绩目标。

关于债务健康，公司更关注净负债率，而净负债率受净资产影响比较大。公司已售未结转的收入772亿元，其中的利润率在10%-11%左右，假设未来已经结转，大概有70-80亿元的利润会增加到净资产里面去，净负债率会随着净资产的增加，会进一步下降，至于降到多少，还是原来的指引目标，即维持在80%以下，只能说压力会越来越小。另外，770亿(已售未结转货值)的毛利率估算在27%-28%。

问：下半年200多亿元的资本支出是否放在收并购方面?深圳两个项目的剩余货值多少?在深圳的布局怎样?未来是否会在香港布局商业地产?

答：奥园一直以来以收并购为主，下半年我们在一些合适的城市会采取招拍挂的方式来获取土地。

公寓项目存货已经不多，在5亿元左右。翡翠东湾剩余货值还有20亿元左右。

2018年上半年我们收购了一个香港葵涌的项目，这不是投资性物业，2018年下半年拆售，2019年进行交付，这个项目本身具有快速开发、快速销售、快速回款的优势，很有香港本地化的特色。该项目总货值14亿港元。2018年目标销售9亿元，剩下的在2019年销售。

另外补充一下，奥园的核心业务在境内，预计2018年全年境外项目销售占总销售的4%-5%，境外项目，包括香港、悉尼、加拿大还是着重对现有项目的开发。

问：海外项目销售的毛利率与内地有多大区别?

答：奥园从2015年开始在境外进行项目开发，是从澳洲悉尼开始的，现在在悉尼也有6个项目在售，从2015年开始累计销售已经超过40亿人民币，这部分毛利率在27%-30%区间，净利率水平在13%-15%区间，实际上相对内地更高一些，因为在澳洲、加拿大、香港是没有增值税的。

问：有媒体消息称，银监局要求上海、宁波等地的信托公司暂停房地产信托业务备案，目前奥园有没有正在进行中的房地产信托计划?如果未来融资继续收紧，公司如何应对?

答：信托融资在今年融资中占比最小，而且我们今年成功在香港做了俱乐部融资及发债融资，在内地也进行了发债融资，运营成本也比较理想，信托的消息对我们影响很小。

问：预计下半年资产负债率会不会进一步上升?下半年土地投资会集中在哪些城市?

答：资产负债率今年上半年有轻微上升，其实可以分析一下1200亿的负债情况，有息负债仅仅是450亿，还有470亿是预收账款，即已售未结转的收入，这两个部分占了负债的大头。如果全年目标实现，预收款结转需要一段时间，会导致资产负债率进一步上升，年末估计维持在目前水平。

关于投资，地域分布上首选华南，其次是华东，再次是中西部，环渤海看机会。从城市整体看，主要在珠三角、长三角城市，尤其是珠三角。中西部更希望去省会城市。