调研通 | 碧桂园服务(06098)：中期利润翻倍，利润率显著改善

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业绩概览：

2018年上半年业绩，公司实现收入20.15亿元人民币，同比增长42.5%；股东应占利润4.71亿元，同比增长133.1%；基本每股收益18.84分。

上半年公司物业管理服务收入增长34.8%至15.63亿元，占总收入比为77.6%。公司的合同管理总面积约达3.86亿平方米。收费管理总面积约为1.36亿平方米。集团物业服务收费管理面积由2017年12月31日约122.8百万平方米增加约14.0百万平方米至约136.8百万平方米，较2017年6月30日约107.4百万平方米增加29.4百万平方米。社区增值服务收入增长52.9%,占总收入比为8.5%，较2017年同期上涨0.6%，社区增值服务业务收入结构不断优化，均衡性发展明显改善；非业主增值服务收入增长97.8%，在集团总体收入中的占比为13.7%，较2017年同期上涨3.9%。

盈利方面，毛利同比增长61.5%至7.86亿元，毛利率则由34.4%增加4.6个百分点至约39.0%。主要是由于三大业务的毛利率均有所增长。

Q&A：

Q：外拓面积有显著贡献，对未来增长预期？ 总面积的指引？目前毛利率比较高，可持续吗？现金比较多，有没有资本开支的预期？

A：楼盘所处的位置不同，价值也有所区别，碧桂园的市场是全地域性的。目标设定在于质量怎么样，规模扩张要高质量，楼盘距离、单价、服务群体决定成本和收益。我们是2007的大客户，3.68亿平米土地储备，2倍容积率，近8个亿，还有中小开发商战略协议以及城市服务，对接8个城市，知道政府需要什么。高密度区域，边际成本增加不多，单独小项目，没有协同性，毛利率会下降。有些区域可以做分层级的服务。如果项目小、独立，会接一些周边项目，或者放弃。现在主要是内生发展。收购的话，需要投入来提高品质，没有收购指引，但收购这个选项不会放弃。

Q：毛利率提升很快，能不能给新项目物管费收入标准？定价由政府指导，还是自行定价？不同城市可能不一样，占比趋势？ 员工是最大成本，社保会由中央统一增收，对成本有什么影响？公司会员有19万增加到198万，原因是什么？

A:同类型楼盘，越往后定价越高，内部单价要比平均高1-2分钱。政府有指导价，一般不让突破，但是可以报价去突破。如果价格太低，没有服务商，那么可以去和政府协商价格。别墅和常规住宅之外的定价是放开的。如果大家统计全国单价，县城1-1.5元以上，一线城2元多。人工差别很大，一线城市保安保洁成本很高。中心区到四线单价下降没有人工成本下降大，但是三四线单盘可能规模小。信息系统等优势会通过规模显现出来。

社保缴纳比例97%，少数返聘的没交。基层人员工资高出最低工资不是很多，社保基本没有影响。社保影响在同类中应该是比较低的，不会从员工牙缝里扣钱。凤凰会可以体验一下，交物业费开发票等，不用会员跑腿，提供很多咨询和便捷服务，日活20万人次。

Q:每平米息税前利润增长很高，可不可持续？三供一业，其他公司不接，为什么？

A:每平米息税前利润肯定不会无限增长，我们首先要保持品质投入。我们要看增长哪里得来的。我们的增值服务有52%的增速，毛利率66%，非增值服务47%毛利率，增速99%。人工节约，智能物业投入有效果，所以提高毛利率因素还是存在的。

不赞同其他物业公司不接三供一业，超大国企招标，有很多知名公司跟我们竞争。我们有5个核心价值:满意度第一、高度协同、位置和我们三四线很相似、单盘很大、单价水平和我们相近。

Q:储备面积分拆一下？165个开发商签战略协议，大概什么规模？

A:15.4 亿是第三方，这些企业有些是战略，有些是既有项目。战略项目，他走到哪里碧桂园服务就去哪里。中小企业选择我们有几个原因：我们的项目分布在各个城市，中小开发商对品牌有认知。我们的性价比高，有些把自己的物业公司交给碧桂园管理，有些碧桂园从销售到服务都包办。

Q:碧桂园服务是高新科技企业，税率降到15% 。怎么评定？时间限制？物管和施工质量也有关系。交付之后建筑质量问题，碧桂园服务有什么应对措施？

A:传统服务可以插上科技翅膀，评定包括研发投入，我们有29种系统，沿着这条路可以继续做得更好。支持碧桂园高质降速的决定，我们要把房产和服务区别开。工程质量和物业服务没有关系。我们在协销阶段就有管家介入，会和业主互动，建立感情。当有质量问题，管家可以缓冲，促使开发商解决问题，拉近和业主关系。碧桂园在强抓质量，是集团最重要工作之一。投资者可以放心，碧桂园服务不会承担不应该承担的责任。（供稿/白万剑）