彩生活(01778)中期收入净利大增，彩惠人生+彩车位强势崛起

正如碧桂园服务(06098)执行董事兼总经理李长江在8月22日的业绩会上所说，整个物业行业，从现在到未来，增值服务才是公司决战的主战场。

增值服务业务可谓是物业公司的制胜利器。如今放眼物业行业，各家都在积极布局该板块。而在这一领域率先进行探索的彩生活(01778)更是已经尝得甜头：业务结构转型成效显著，增值服务在全国进展迅猛，利润加速释放。

8月22日晚间，彩生活发布2018年中期亮眼业绩。继其在上半年暴涨，获得市场热烈追捧后，在重回深港通标的之际，彩生活再次以大幅增长的业绩引起业界关注。

（从左至右：彩生活执行董事黄玮、主席兼非执行董事潘军、执行董事兼首席执行官唐学斌、首席财务官杨澜）

收入净利大幅增长，现金充裕

根据公告显示，上半年，彩生活的收入约17.57亿元人民币(单位下同)，同比大增135.3%;毛利约6.2亿元，同比增长82.5%;公司权益拥有人应占溢利同比大幅增加74.1%至约1.75亿。每股基本盈利同比增长40.6%至人民币14.2分。

智通财经APP注意到，自2017年下半年开始，彩生活的增值服务业务提速，加速释放利润，助力公司业绩增长。2017年，公司归属于股东的净利润约3.21亿元，同比大幅增加70.8%。如今彩生活的这一关键指标继续保持大幅攀升。

早在彩生活发布盈喜之时就表示，公司中期业绩的大幅增长得益于增值业务的快速发展，以及并表的万象美物业管理有限公司(简称“万象美”)的业绩贡献。

另外，彩生活在业绩公告中指出，期内，公司整体毛利率同比减少10.2个百分点至约35.3%，主要是受万象美并表所影响。因为万象美主要从事按包干制提供物业管理服务及预售服务，毛利率相对较低。

实际上，在彩生活接管万象美后，得益于成本管控等各方面的改善，后者的毛利率已经有了较大提升。数据显示，2016年万象美的毛利率只有21.4%，而在2017年前10月，其毛利率已经大幅增加至约33.4%。

除了盈利能力大幅提升，彩生活的财务状况也较为稳健。截至6月30日，彩生活的银行结余及现金约为29.9亿元，现金储备充裕;净负债率微升3.9个百分点至25.1%，依然处于较低水平。

值得一提的是，今年以来市场震荡，资金偏爱防御性强的股票。彩生活拥有较强的现金流正是其颇受亲睐的原因之一。

增值服务进展迅猛，“彩惠人生”颠覆物业收费关系

彩生活一直坚持以互联网思维和手段颠覆传统的物业管理模式，在进行多年的探索后，如今公司的业务结构转型已经逐渐明朗，在业务数据以及财务数据方面均得到验证。

公告显示，上半年彩生活的社区租赁、销售及其他增值服务(简称“增值服务”)收入达2.12亿元，同比增长91.7%，对该集团的分部溢利贡献达到35.8%，同比增长5.7个百分点，毛利率保持在71.8%的高位。

对于增值服务的业绩增长，彩生活指出，这一方面得益于生态圈产品公司的不断丰富，而另外一方面，则是业主对于增值服务的接受程度逐渐提高。

正是由于增值业务的良好发展势头，彩生活此前提出了平台输出战略。通过将平台输出给合作伙伴，使该集团的线上平台可以服务于更多非彩生活管理的社区及家庭。

数据显示，截至6月30日，彩生活平台服务面积达到9.8亿平方米(包括合约管理总建筑面积4.84亿平方米，合作面积4.97亿平方米)。

值得一提的是，当彩生活增值服务在全国迅速铺开之时，公司于今年3月31日上线的新产品“彩惠人生”也具有极强的生命力。

在推出三个月后，截至6月30日，“彩惠人生”累计成交32.5万单，累计成交金额为2865万元，累计冲抵物业管理费1281万元，冲抵比例约45%，为4.4万个家庭减免了物业管理费，同时也实现小区物业费一定程度的上涨。

（从3月31日至6月30日，彩惠人生订单金额和订单数走势图）

“彩惠人生” 将新零售模式与缴纳物业管理费的场景结合，以买商品送物业费的方式，颠覆传统的物业收费关系，降低业主对于物业管理费涨价的敏感性。“彩惠人生”是彩生活新的战略重点，如今仅在起步阶段，随着深入的推广，在近10亿平台服务面积之下，一旦用户裂变，这一产品的爆发性非常值得期待。

彩生活车位等生态圈产品强势崛起

彩生活在不断向外输出平台之时，对内也在积极孵化生态圈产品公司。从中期业绩来看，目前彩生活孵化的产品公司已经多达40多家，有几家正在强势崛起，甚至赶超此前的成熟产品。

一直以来，“彩富人生”和“彩生活住宅”是彩生活率先推出的两个拳头产品，这种局面或因“彩生活车位”的快速发展而改变。

数据显示，上半年，彩之云APP累计成交金额约为43.58亿元，同比增长82.1%。其中，彩富人生的投资久期由去年同期的0.47年延长至0.78年，因此贡献2530万元收入。

与之相对比的是，上半年，彩生活增值业务中的租赁及销售协助收入同比飙升342.4%至4690万元，这一大幅增长主要得益于彩生活在期内帮助开发商以 “彩生活车位”的模式销售车位2370个带来的收益。

据了解，“彩生活车位”是彩生活于2017年创新开发出的产品，在其以“彩生活住宅”模式帮助开发商加速去化的同时，也以代销或包销的方式帮助开发商盘活原有存量的车位资产。

这两个产品“珠联璧合”，既能帮助彩生活与开发商形成良性互动，获取物业服务资源，同时也使彩之云平台上积累了大量由开发商返还给买家的“饭票”，将在平台上形成强大的购买力，进而吸引更多优秀供应商以及创业者的加入，形成生态圈良性的正向循环。

基于彩生活平台服务面积的不断扩张，以及平台产品不断创新，在如今流量红利日渐消逝之下，彩生活还是牢牢把握住社区流量，上半年平台用户和活跃用户都有了大幅增长。

截至6月30日，彩生活线上平台累计注册用户数增加至约1451万人，活跃用户数增加至379.8万人，同比分别增长252.1%和56.0%。

进入高端物业，业绩增长空间大

除了对彩生活中期业绩增长有较大贡献外，万象美还有很大的业绩增长潜力。

万象美的核心资产是大家熟知的万达物业，为住宅和商业等多种业态提供服务。2018年上半年彩生活并表万象美使集团的社区服务业态延展至豪华住宅以及SOHO、写字楼等商业物业，与原有住宅物业形成良好的互补，不仅实现了管理面积的扩张，同时进一步丰富了管理项目的业态，进而形成更加明显的规模效应以及协同效应。

另外，彩生活在并表万象美后必将大力发展增值业务，以及彩生活通过收购万象美进入高端和商业物业，改造空间大于普通住宅物业，这些改变带来的利润增长都非常值得期待。此前有券商预计，2018年万象美并表可以给彩生活贡献的净利润将超过1亿元左右。

综上所述，作为业绩核心增长动力，上半年，彩生活的增值服务板块继续快速发展，生态圈产品公司逐步开始贡献可观收入。另外，彩生活并表万象美进入高端物业所获得的业绩增长空间也十分庞大。如此看来，在中期之后，彩生活的全年业绩更值得期待。而从股价来看，近期公司股价有所回调，估值更具吸引力。