调研通 | 保利置业(00119)：毛利率仍将保持高位，继续加强海外地产布局

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业绩概览：

2018年中期收入69.9亿港元，同比减少52.5%；公司拥有人应占溢利6.21亿港元，同比减少1.3%；每股盈利0.1695港元，不派息。收入大幅减少主要由于期间对外收入中物业发展业务分部收入大幅减少56%至60.9亿港元。

2018年上半年，集团合约销售面积约132.6万平方米，合约销售金额约241亿元人民币，完成全年销售目标400亿元人民币的60%。期间新增8个项目，分别位于澳门、济南、潍坊、淄博、牡丹江、宁波、佛山和上海。新增项目规划总建筑面积约253.3万平方米，土地成本保持在合理水平。

Q&A：

Q：现金流收支明细？

A：2018上半年现金期初余额178亿元人民币，销售回款150亿，净增银行贷款14亿；支出方面土地款80亿，工程款47亿，股东分红4亿，其他开支35亿（包括财务费用13亿，税金15亿）。

截至6月底现金余额176亿，销售回款130亿，净增贷款40亿，土地款支出80亿，工程款63亿，其他开支31亿（包括财务费用12亿，税金12亿），期末余额158亿。

Q：香港龙誉项目结转时间，盈利如何？国内棚改去货币化对公司运营影响？

A：龙誉年底前交付，毛利率30%以上。

西南地区这些年整个市场比较好，公司在西南销售不错，公司在西南没什么棚改项目。棚改从国家政策层面过去是扶持的，前段时间有媒体在讨论退出货币化，对于整个市场来讲不会有太大的影响。西南限价是国家政策因城施策，从国家对房价的调控来看，阶段性限价是必然的，对整个行业未来两三年都会有影响，预计短期内不会退出。

Q：近两年毛利率一直处于上升阶段，未来是否能否维持？对发展海外地产的业务布局策略，盈利前景？

A：海外一直依托于香港向海外拓展，香港实施100%去化只是有些还没有销售。目前除了香港、澳门，在伦敦有一块地，东南亚有项目。香港市场是最合适发展的，最近由于内地资金收紧拿地容易一些。全球与中国有关的项目都有价格下行的趋势，鉴于贸易战不确定因素多，外汇管制，会谨慎扩展海外项目。

国内开发商过去几年毛利率上升都不小，未来两三年完善内部管理，改善负债，会根据销售的情况做一些土地储备。北上广深拿地压力大，一是资金压力大，二是地价比较高，这几年公司回避了这些高价的地块。最近两年241亿新增的土地储备，货值600亿，未来会适度加快开发速度，提供一定的货量。

Q：融资成本展望？

A：主要是通过加强销售回笼，抓住窗口期抢融资。最近的美元债做到了低成本，另外做了资产证券化，会做一些ABS目前已经获得了批准。上半年融资成本得到了比较好的控制，下半年预计融资成本会上升，具体水平得看销售规模与土地拓展方面来平衡。全年预算来看，融资现金流仍是正的，会尽量利用国企融资成本比较低的优势更多的获取一些银行融资的资源，多借一些钱来扩展土地，到今年年底的总的融资成本应该跟去年差不多。

Q：最近销售的项目毛利率提升非常高，未来毛利率指引？今年已售未结的情况？销售增速跟同业比有差距，未来是否有提高的想法？

A：已售未结转346亿，有55%可以今年结转，这部分毛利率接近30%水平。未来毛利率情况，今年1-7月签约均价1.8万，往年1.4万，处于上升趋势。

Q：国资委对央企降杠杆要求，对公司未来发展影响？

A：从国资委具体要求来看，我们是按照国资委的要求来去杠杆的，从预算上，上半年现金流会有融资的净增长，同时会通过权益端的利润体现来实现平衡。

Q：油塘项目总的投资多少，发展周期多少年？保利地产重组，公司业务管理有何变化？派息指引？

A：60亿港币以内，2024年落成，可以销售的时间为2022年。

整合方面谈了很多年，今年6月份已经完成了股权的变更，管理架构没有发生变化，集团公司直接管理并合并报表，主业也没有发生变化。今年的土地储备已经超过了去年全年的价值。

去年派息率20%，往年是30%，希望能够维持平稳的派息政策。（供稿/白万剑）