调研通 | 彩生活(01778)：增值服务品类不断丰富，小股操盘模式将刺激物管面积快速增长

编者按：调研通由智通俱乐部会员供稿，文章只提供股友讨论，不构成投资建议。如有相关咨询或建议，可添加微信号【智通研究】（zhitongresearch）与我们联系。

业绩概览：

2018年中期收入同比增长135.3%至17.57亿元人民币；毛利同比增长82.6%至6.2亿元；股东应占溢利同比增长74.1%至1.75亿元；每股收益10.1分。

收入增长主要归功于收购万象美导致产生收益的总建筑面积大幅增加；及集团社区租赁、销售及其他增值服务及工程服务拓展。

期内整体毛利率由截至2017年6月30日止六个月约45.5%减少10.2个百分点至约35.3%，主要由于集团提供服务的组合因收购万象美而出现变动，万象美主要从事按包干制提供物业管理服务及预售服务，毛利率相对较低。

集团的银行结余及现金总额约29.9亿元，现金储备充足。集团平台服务面积由2017年12月31日约9亿平方米增加约8120万平方米至约9.81亿平方米。

Q&A：

Q：未来收并购的时间表和计划？

A：关于收并购的时间表我还不能回答，需要董事会审批。但是花样年旗下的宜家和航天物业经营的状况是不错的，宜家主要以写字楼为主，航天物业主要以公共服务设施例如大学、产业园这一类设施的物业服务为主，今年上半年两家利润增长相比去年都有大幅上涨。营业利润分别超过2000 万、4000 万，管理面积也都是千万级别的。所以，如果有进一步的消息我们会正式跟投资者分享。

Q：“彩惠人生”3月底推出，在唐总的带领下增长非常迅猛，上半年可抵充的物业管理已经达到5%，未来展望如何？“彩惠人生”在小股操盘物业方面有什么样的进展与打算？增值服务与工程服务的毛利率稍微有下来，除了万象美的并表，还有其他原因吗？

A：管理面积方面，2014年公司上市时管理层当时商定2020年服务面积要达到10亿平米，去年加了小股操盘后希望未来5年能达到25亿平方米，以10年来看这个数字需要翻倍的，实际上在未来除了全中国外，我们已经在展望亚洲地区甚至是全球。相信10年后彩生活一定是一个国际化的社区服务平台。

中国现在商品房的社区大约270亿平米，最大量的部分在三四线城市，我们现在已经覆盖了中国31个省，200多个城市，十年后相信我们的触角已经到达了主要的发达国家和地区，相信由此所带来的增值与衍生服务的能力比现在要打得多。

3月31日发布“彩惠人生”时，我们认为这是社区的核武器，原因供应商愿意参与，利用社区这个场景这一新的销售渠道，跟京东聊过他们也看好这种社区类似拼多多的模式。物业公司跟其他行业最大的区别是，没有定价权，类公共服务，定价权在业主手上，过往三十年可以看到物业成本持续上涨，但物业收费上涨非常困难。物业管理不赚钱，彩生活管了3亿多平米，上半年利润1.75亿其中1亿多是增值服务，3亿平米挣了不到1亿，1平米挣3毛钱。提升盈利的根本要求就是掌握物业管理的定价权，物业管理作为社区服务的入口，未来的价值会越来越大。“彩惠人生”通过消费免物业费，对很多业主尤其老大爷老大妈他们非常乐意接受。商家愿意给员工一定的提成，所以员工也很有动力。三个月时间已经做到了5%的业主免物业费，希望到今年年底一天有20%的业主能够免物业费，如果做到这一点“彩惠人生”就已经在社区群体扎下了根，因为任何一个群体要具备互联网效应，一般来说必须影响15%以上的用户。三年时间相信“彩惠人生”会成为业主普遍使用的产品，可能至少要覆盖80%以上的人群。

工程服务毛利率下降的原因，主要是为了支持彩生活车位的销售，上半年新增了一些毛利率较低的车位改造工程。增值服务毛利率下降的原因，毛利率较低的租赁业务，办公室转租业务和销售协助业务的增加，导致毛利率降低。

14年上市时营收采取的是提成制，收取的物业费提成计入收入，新的物业公司上市都是用包干制。17亿的收入中接近10亿是万象美的收入，万象美前身为万达物业，服务主要是写字楼和综合体，单位收费上比彩生活的住宅高了2倍，收费金额高，为包干制。彩生活原来的收费为1.5元，采取佣金制，酬金为物业费的10%，我们只针对后台，加上增值服务毛利率有70%多。包干制是针对前台，所有的都包括进去了。彩生活是整个社区服务创新方面的领头羊之一。

我们不是免物业费，是送。我们卖的货是商家补贴了用户，商家补贴把物业费给到我们，我们再送给业主。作为物业管理公司来讲，收入并没有减少反而是提升的。

Q：上半年万象美分部溢利如何？2018上半年成本上升挺多，销量是否有提升空间？增值服务毛利率从两年前的90%到现在的70%，未来平衡阶段毛利率是否是参照百度、阿里巴巴等40%、50%的水平？

A：万象美并入彩生活后，我们更加注重业务的协同，在彩生活原来通过互联网与社区管理的高效率，在万象美也同步实施起来。万象美对整体收入、盈利的贡献都是很大的。成本方面，随着万象美的并入，无形资产上半年有5000多万成本的摊销。

毛利率方面，整个增值服务受几个板块的影响，我们在销售协助、前台租赁使用费等方面毛利率保持在接近100%的水平，但是随着外来一些相对低毛利率业务的发生，整体的毛利率有所波动。万象美合并后，平台目前财务贡献还没显现出来，相信会有比较大的毛利贡献。

万象美16年8月1日正式接收，这个月正好2周年。跟彩生活的合并分两个步骤，一是用了一年时间把团队的企业文化、战略思想、标准制度进行了融合；2017下半年整体上往彩生活融合，提升整体的物业管理标准。万象美是集团里面最优质、最高端的版块，希望能够打造成一个有别于一般的，跟别的物业公司有差异化的物业体系，经过一系列活动业务对我们的满意度提升了15%左右。把彩生活的互联网思维、产品融合进去。做互联网是有成本投入的，当平台建成稳定之后，毛利率没有你想的那么悲观，应该会稳定在60%、70%。

Q：收购所带来的无形资产上升所带来的摊销年限多长？整体净资产负债率20%多不算很高，总量40多亿，未来不涉及发股的情况下，可以融到多少钱？

A：无形资产按照10年期摊销。

收购万象美后使得彩生活债务有所上升，但是也带来相当规模的现金，今年中期公司现金将近29.9亿，现金余额充足，财务结构稳健，有利公司在资金筹措方面的空间。

Q：如何让客户重复使用“彩惠人生”平台？“彩富人生”上半年做了十几亿的生意，投资的钱到了哪些项目上面，如何管理投资的风险与政策风险？“彩之云”慢慢的输出到一些合作的物业管理公司，与这些单位的合作经验？

A：“彩惠人生”作为一个平台就必须要创造它的价值，否则与京东合作就是给对方打工。“彩惠人生”所卖的东西符合八字方针：高频、刚需、低价、笨重。比如水，以后没有一家能够卖的过“彩惠人生”，在地下车库安装卖水的柜子。跟京东合作提供腰部的产品，如非高频的2000元的电饭煲，京东上卖2000元，在彩之云的“彩惠人生”也卖2000元但是送800元的物业费，业主就可能因为物业费而买这个腰部产品。每周会挑20款左右的腰部产品，我们平台会优惠40-50%。可以把周边的小商家组织起来，在平台上卖优惠券，如200元的蛋糕送100元的物业费。我们的目标就是把物业费覆盖。

彩之云的输出，西北的橙光物业在全面的用彩之云，雅生活收购了对方51%股权。平台的能力与价值是随着平台的规模不断增长，彩之云目前还够不上互联网平台的价值，我们的目标是到2020年拿到覆盖25亿平米的规模，有1亿的用户，相信届时大家不会再问物业管理、毛利率的问题。

“彩富人生”募集钱的去处，来自于社区用之于社区。包括社区的周边商家投资改造，投资社区业主***（听不清），购买合规产品等。（供稿/白万剑）