销售增长将加快 摩根大通维持碧桂园(02007)“增持”评级

智通财经APP获悉，摩根大通发布最新研报，预计碧桂园(02007)第四季销售增长将加快，而且公司财务状况稳健，现金状况良好，未来盈利将会稳健增长。因此，该行给予碧桂园“增持”评级，目标价22.5港元。

据了解，2018年1-9月，碧桂园实现权益销售金额4155.8亿元，权益销售面积4406万平方米，同比增长38.4%及27.8%。截至今年上半年，该公司的总土储权益金额及权益面积也同样保持领先优势。克而瑞认为，短期内想要在土储上挑战碧桂园等规模房企的难度较大，这也意味着规模房企的成长性、空间性仍然巨大。

碧桂园的稳定性和成长性获得资本市场认可。9月19日，该公司以2.2倍的认购率成功发行了9.75亿美元双年期优先债券，是今年以来内房股最大规模的债券发行，也是最长年期的发行之一。

值得一提的是，2018年以来，碧桂园持续不断的回购也显示管理层对公司盈利能力的提升和业务前景充满信心。10月1日，该公司在公告中透露，计划再动用不多于30亿港元进行建议股份回购。

有机构指出，受政策及外围市场影响，市场过于悲观，导致内房股被严重低估，而实际上，大型房企的基本面向好、未来两年的利润增长是确定性很高的事件，从价值投资的角度看，罕有行业能与之匹敌。

10月12日，恒生指数强势反弹，内房股表现出色，房地产行业龙头碧桂园领涨，全天涨幅最高达6.64%。

前三季度业绩稳健增长 获国际大行看好

2018年，虽然面临调控常态化及“去杠杆”等挑战，但中国的规模房企依然保持了业绩的稳步向上，“强者恒强”的分化趋势日渐明显。根据克而瑞的统计，2018年前三季度，TOP100房企的整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。

在前三季度的销售榜单中，碧桂园再度领先。2018年9月，该公司实现权益销售金额367.4亿元，环比增长17.3%，同比大幅增长41.7%。2018年1-9月，碧桂园实现权益销售金额4155.8亿元，权益销售面积4406万平方米，累计权益销售均价为9432.1元/平方米，分别同比增长38.4%、27.8%及8.3%。

从前9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，土地资源仍倾向规模房企，销售TOP10房企获得半数土地，新增货值在百强占比达到53%，较前8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。

克而瑞表示，企业实际的总土储资源不仅代表了房企未来发展的潜力性和空间性，也在一定程度上反映了企业的战略决策眼光，在行业下行阶段，适当的土储是熬过寒冬、后续冲刺的有力保障。截至今年上半年，碧桂园的总土储权益金额及权益面积均位于行业前列。

摩根大通在报告中表示，碧桂园上半年未入账销售达7100亿元，其中2250亿元将于下半年入账，其余大部份会于明年入账，而该批未入账款项仍未计在2018年下半年新合同销售当中，因此，管理层预计未来盈利将会稳健增长。

德意志银行早前也指出，由于可售资源的强劲支撑，碧桂园将在未来3年继续实现强劲的增长(年复合增长率超过40%)，重申公司为大市值当中的首选股。

9.75亿美元海外债、30亿回购计划  现金流充裕

作为资金密集型行业，融资能力及现金流管理也是房企的核心竞争力之一。申万宏源分析师王胜认为，调控升级带来的准入壁垒提升、融资条件收紧是房地产行业集中度提升的核心驱动力。而房企融资是本轮调控的重中之重，标准化融资渠道向规模房企集中、资管新规严控非标，在行业销售增速下行的背景下，融资能力的差异将决定房企的生存状态。

换而言之，在这样的行业环境中，谁能融到规模更大、期限更长、成本更低的资金，谁就占据了行业食物链的顶端。9月19日，碧桂园成功发行了9.75亿美元双年期优先债券，并获最高约2.2倍认购。据了解，这是自2018年5月市场剧烈震荡以来，内房股最大规模的债券发行，其中部分年期长达5.3年，更是2018年2月以来内房股最长年期的发行之一。

公开资料显示，碧桂园这次发行的双年期优先债券包括4.25亿美元于2022年1月到期的7.125%优先票据及5.50亿美元于2024年1月到期的8.000%优先票据，两种债券的最终定价均比初始定价指引收窄了37.5个基点，是2018年至今中资房地产企业发债定价收窄幅度最大的一次。可以看到，雅居乐集团7月份发行的2021年到期2亿美元优先票据，票面利率达8.5%，而融创中国2020年到期的4亿美元优先票据，利率也高达8.625%。

据了解，今年上半年，该公司销售楼款现金回笼约3360.2亿元，同比显著增长52.4%，销售回款率高达81.46%，高于行业平均水平。在销售回款额大幅度增加的基础上，碧桂园截至6月30日的净经营性现金流连续第三年为正，账面拥有可动用现金余额2099.1亿元，占总资产比例15%，是全行业持有现金超过2000亿元的2家房企之一。此外，该公司还有2813.9亿元未动用银行授信。

据统计，2018年上半年末，170家房企的加权净负债率约为92.56%，较期初上涨4.04个百分点。60家重点房企的整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

同期，碧桂园的净负债率和加权平均借贷成本仅为59.0%和5.8%，上市以来连续11年将净借贷比率保持在70%以下，大幅低于行业平均水平。

10月1日，碧桂园在公告中透露，公司有意继续行使回购授权的权力，预计动用不多于30亿港元，于适合的时机在公开市场上回购公司的股份。而2018年1-9月，碧桂园已经斥资9.93亿港元回购了7885万股股份，旗下的贵能企业有限公司也用了22.386亿元收购1.767亿股股份，用于雇员奖励计划。

分析人士认为，相较于增持，上市公司回购股份对投资者的利好更多，首先是展示了公司现金充裕的雄厚实力;其次，彰显公司对未来发展的信心、提振股价;最后，在公司资本运营效率得到保障的前提下，回购注销股份，将最终反映为公司股东回报的增加以及盈利能力的提升。

碧桂园也在公告中表示，股份的现行交易价格并不反映其内在价值。

按照西南证券的盈利预测，预计碧桂园2018-2020年EPS分别为1.68、2.23和2.62元，当前股价对应的动态市盈率分别仅为5、4和3倍，还不到合理估值水平的一半。

有机构表示，此前市场担忧限购、限贷及棚改等政策的调整会对开发商的销售产生不利影响，但实际上他们的销售额还是大幅提升了，意味着房企的基本面没有发生改变。但是目前整个内房股板块的估值只有6倍左右，明年甚至不到5倍，说明市场过于悲观了。而实际上，很多大型内房股的估值已经处于价值洼地，上市公司回购也从侧面印证了公司估值过低这个事实。从价值投资的角度看，优质的龙头内房股目前已颇具吸引力。

德意志银行也强调，在拥有行业最高增长率、股息率回报5~10%的情况下，有关调整使碧桂园成为了最具吸引力的股票。