调研通 | 红星美凯龙（01528）：与腾讯的合作是业务合作；我们给“智慧广场”投了4个亿

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管理层介绍：

我来谈一下我们公司今年发生的业务变化，内部有很大的组织架构调整，以前我们是从集团—大区—小区—门店的模式，现在我们换成以省为单位形成27个小区，使管理变得更敏捷，让颗粒度变得更细。

最近我们还联合招商、物业等七个部门成立了执行委员会。

为了引导行业地位，9月份红星美凯龙作为第42届中国家居博览会的主办方，主办了这次博览会，地址也从传统地广州搬到了上海，商家和品牌都创了历史记录，红星美凯龙还与中国对外贸易广州展览达成共识，以后会协助主办春季建材博览会和秋季家具博览会。

我们还有一个IMP智慧平台的推出，目前在双11大促也取得良好的效果。我们明天与腾讯有战略发布会，我们的合作不是股权层面，是业务方面的合作。IMP平台给商场流量进行导流，解决大家担心的问题，能将外面导流到商场，与腾讯的合作也是为了创造流量，和经销商形成一个闭环。我们在春节前后会有一个反向路演演示，到时候能给大家详细的介绍下IMP平台。是厂家到经销商链条的补充，使定位更加清晰。

我们一方面通过展会，一方面通过经销商和客户加入的IMP平台提高品牌的推广。

我们还变更了4亿的募集资金投向，投资到“智慧商场”，在互联网大环境下，离不开互联网，这个“智慧商场”也是利用了互联网和人工智能的优势，预计明年能推出。

总之，公司近期的业务调整是为了使组织架构更敏捷，颗粒度更细，服务品牌的能力越来越强。我们的定位也从品牌商转为“家居行业综合服务商”。

Q&A：

Q：前面您提到业务上的变化，现在公司把营运与发展职能合并，以前是平行结构，这样的处理有没有人员的流失？

A：我们的合并期已经结束，效果也非常好。不说大的人员流失情况吧，小的人员流失情况都没有发生，我们的研发一体化工作已经做完了。

Q：您提到与腾讯的合作，我们知道腾讯自身在用户流量这一方面与其他电商比起来都是缺失的，我想问一下与腾讯是怎么做外部流量保留的，具体措施是什么样的？

A：我认可你提到的部分观点，我们和腾讯的合作，是因为对我们来说，通过日常聊天的这种数据更有用，这种效果是超过利用电商的交易数据的。可能短期内也很难说清楚这个效果具体怎么样，但是我们通过测试得到的效果是很好的。至于更多的细节，包括明天的发布会以及后期的反向路演，会有详细的说明。

Q：想问一个关于收入方面的问题，对于年初收入口径的调整，这次Q3委管收入增长36%，自营收入有10.9%增长，同口径对比的话，有多少比例的增长？

A：如果通过去年相同口径来比较的话，影响不是特别大，我们公布的季报增速是24%，相同口径增速为24.5%。

Q：17年底签的合同，开业都是18年后，剩下的50%尾款是跨会计期间的，这个尾款是重新摊销还是怎么处理呢？

A：50%的尾款不会提前确认，后期会通过平均三年，按每月确认。

Q：关于现金流问题，第三季度有18亿的现金流流出，投了什么项目吗？

A：主要还是家居产业链的股权投资，Q3收购了一些现金流较好的物业，这些都在第三季度付款的。

Q：具体什么项目能透露吗？

A：主要是产业链投资相关的项目，具体的项目我们会在年报上有一定披露，Q3季报我们也不方便透露。主要的投资逻辑是投资家具产业的上下游企业，家具品牌和大的智能家居范畴，核心围绕家居生态链。

Q：在定制家具这一块反馈有关店的情况，而且比例还挺高的，有些龙头品牌都有关店的情况，小品牌更会有关店的情况，这会使卖场的出租率出现降低的情况吗？

A：我们卖场的出租率比较平稳，至于市场上现在的全屋定制行业确实有点过热，家具行业本身门槛并不高，全屋定制行业门槛也不高，无论大的企业小的企业大家都做这个，像这种有关店的情况很正常，但是并不影响我们的出租率。

Q：现在整个地产和消费行业的都有降级，这些也会影响贷款人的贷款周期，会导致经销商的收入有所下滑，让经销商对租金的敏感度更高，而我们的租金收入却是有提升的，后期会不会对经销商有优惠的租金政策或者不增长的政策呢？

A：前面我们强调转型，IMP平台推出也是为了提高内部商家和客流的转换率，为了让商家能在我们这销售的了东西。IMP平台也算是这一环境下的应对措施吧，这就相当于我们换武器了，以前是轻武器，现在是重武器，有的放矢，能有效地达到目标。现在大的经济环境的确不容乐观，我们也有担心消费者消费欲望的降低，所以我们未雨绸缪。只要商家有生意做，客流量多，商家一定能对现在的租金或者我们加租金认可。所以最主要的还是客户流量的问题。

Q：我们注意到Q3季报公司增加了特许经营开家居建材商业街，这是以后准备做的常态业务还是只是短时间的经营呢？

A：这个业务我们以后会根据市场情况来看，准备是做持续性经营。

Q：Q3新开店有18家，我们今年全年是要开70-80家新店的计划，对明年有什么养的展望，计划准备开多少家新店？

A：目前我们在做内部盘点，至于明年具体的计划我们会在11、 12月路演的时候详细跟大家交流。家具行业传统的经济恶性开店期都集中在第四季度，今年加上特许经营的门店，预计会和去年有差不多情况，去年是50家新增门店。本来我们第三季度是想追上开店数的目标，但是的确外部经济环境不乐观，合作方意愿也不强。所以明年的开店计划，我们还在做内部盘点，还要和合作方沟通，今年的年报也会公布。明年我们可能会委婉地下调开店数，如果加上新疆地区的开店计划，可能会和今年保持差不多的情况。

Q：Q3季报中的财务费用增加主要是来自哪里？

A：包括去年发的CMBS和美元债，还有一些长短期借款造成的财务费用增加。

Q：与Q2相比，Q3新增的财务费用有3个亿，这是什么原因？

A：Q3是借款所致，这个没有问题，借款增加额发生在Q2 、Q3，发生在Q3的利息会多一些，整个市场的利率普遍上涨，也是影响因素。

Q：关于现金流问题，我们注意到每个季度都在改善，是有哪些因素？

A：整体来说，我们现金流60%以上收入来自门店租金，经营性现金流全年50-60亿，去年比较高是因为去年底在元旦前有促销活动，代收货款在7天内斗结清了，所以去年多了10个多亿的现金收入。今年1一季度有返款，这也导致我们一季度的现金流差不多为零。

Q：去年元旦的返款记在哪个会计科目呢？

A：记在应付款项里面。像这种情况今年底又可能会出现，这要看每年元旦的节假日安排，假如是1月1号、2号、3号放假，这个会反映到下一年度的财报里，假如是今年的30号、31号放假，就会反映到这一年的财报里。

Q：关于展店计划问题，去年新开7家自营店，53家委管店，目前为止，今年只新开1家自营店，16家委管店，今年能达到去年的新开店水平吗？

A：我们近期做了开店盘点，第四季度开店数有望达到40几家，不过这个也要看整体的宏观经济影响，我们也要看一看市场情况。

Q：特许经营店和以前委管店的区别在哪里？

A：特许经营一般合同期限是1年或者两年，委管是我们自己团队管理，通常是签10年时间以上的合同。

Q：特许经营和委管的收费有什么区别吗？

A：特许经营没有前置费用，签当年就这一年的费用。

Q：地产行业不景气对公允价值有什么影响吗？

A：我们的业务并不是局限于新房，比如还有二手房交易市场，并不是说整个国家地产行业经济下滑，我们的公允价值就会突然下降。