13%高息融资：卖股卖项目后莱蒙国际(03688)如何做“精品”?

小房企的艰难处境，在莱蒙国际(03688)身上表现的异常明显：高达13%的融资成本近乎于内房股的天价。

莱蒙国际日前公告称，公司于2018年10月26日，贷款人(即Metro Property及Lee Kim Tah)、借款人Top Spring International (BVI) Limited(该公司全资附属公司)、Metro-LKT(作为抵押代理及贷款融资代理)及该公司(作为担保人)订立有抵押贷款融资协议，据此贷款人同意向借款人提供一笔总额为1.2亿美元的贷款，利率每年13%，期限自动用日期起计24个月，借款人可要求选择延长12个月。

公司称，所得款项用作该集团现有债务再融资及一般营运资金，以及借款人及贷款人可能协定的其他用途。

13%年利率近年来最高

智通财经APP查询近期内房股融资发现，莱蒙国际13%的年利率，不仅创近年来融资成本最高，可能在过去三年，其成本都属于最高之一。

以雅居乐为例，其今年融资成本也近乎于内房股中的最高之一，年利率有8.5%、9%，其部分浮动利率加起来也超过10%;旭辉9月14日发行 的10亿元优先票据，年利率在7.75%。

随着香港步入加息通道以及内房股受调控等因素普遍走弱，整个内房股今年以来的融资成本大幅度提升。

当然，值得关注的是，如中国海外发展、万科等大蓝筹公司融资成本基本上都远低于行业平均值。如中海最近发行35亿规模公司债券，年利率仅为4%。

“越好的公司融资越便宜，越差的公司融资越贵，这是恒之不变的道理。像莱蒙国际这种房企，肯定面临着现金流压力和偿债压力。所以，即使成本这么贵，还是必须得借钱。” 法国巴黎银行一位房地产分析师10月29日告诉智通财经APP。

根据莱蒙国际披露显示，截至今年6月30日，公司录得借款总额约92.23亿港元，其中约57.3亿港元须于一年内偿还。特别是，总金额约1.92亿美元(相等于约15.03亿港元)将于2019年1月6日到期以赎回未偿还可换股债券。

债务负担压顶，高利率解困，似乎是像莱蒙国际这样的小房企唯一解决方案。穆迪在9月份发布的流动性指标显示，受评中国开发商的流动性状况依然趋紧，这主要源于再融资需求较大且销售增速可能放缓。

穆迪预计，未来12个月内约有390亿美元的境内债券和190亿美元的境外债券到期或可供回售;而部分规模较小的受评开发商也将面临较高的再融资风险，因为随着销售增长放缓，其信用质量和融资渠道将进一步受到削弱。

莱蒙国际这三年怎么了?

回归基本面，如果从整个公司发展战略角度来看，曾在深圳打造过知名楼盘“水榭春天”系列的莱蒙国际， 2000年发展至今的步伐，不仅没有跟得上同时期的黄金期，反而在持续退后。

今年上半年，莱蒙国际总收入及物业销售收入分别约为3.09亿港元及0.63亿港元，同比别减少约69.6%及91.9%。莱蒙国际录得公司权益股东应占亏损约0.3亿港元，而2017年同期则录得盈利1.04亿港元，每股普通股基本亏损0.02港元。

截止上半年，莱蒙国际在11个城市拥有20个项目，估计净可销售╱可租赁建筑面积合共约68万平方米。

作为中国房地产行业最早进入的开发商，18年走下来的莱蒙国际如今不管是营收还是土地储备，从内房股来看，显然处于末端位置。

总部位于一线城市深圳，且最早在深圳开发高价别墅“水榭山”以及“水榭春天”等，莱蒙国际的知名度与口碑在地产行业曾一段时间被称为“精品”代表，2011年公司登陆港交所。而近三年财务数据来看，莱蒙国际的表现并不算好。

2015年，莱蒙国际录得合同销售及认购未签约销售额约85.20亿港元;录得物业及停车位合同销售合共约80亿港元。物业合同销售占约78.24亿港元，合同可销售建筑面积约39.65万平方米，而平均售价约每平方米1.97万港元，较2014年分别下降约20.2%、27.8%及上升约10.5%。

2016年，莱蒙国际合同销售及认购未签约销售额约为45.73亿港元，其中物业及停车位合同销售约为40.48亿元。2016年物业合同销售占约38.97亿元，合同可销售面积为18.74万平方米，同比分别下降50.2%及52.7%。

2017年，莱蒙国际营业收入由2016年减少约67.0%至约18.37亿港元;公司权益股东应占盈利约46.42亿港元，较2016年8.66亿港元增长约436.02%。更细来看，莱蒙国际2017年录得合同销售及认购销售额约24.9亿港元;录得物业及停车位合同销售合共约18.7亿港元;物业合同销售约17.2亿港元，合同可销售建筑面积约125580平方米，而平均售价约每平方米13727.5港元，较2016年分别下降约55.8%、33.0%及34.0%。

同样近三年，莱蒙国际开始了大甩卖：一方面是大股东易主，云南城投以12.35亿收购莱蒙过27.62%的股权，成为大股东;另一方面是2016、2017年，莱蒙国际共出售15个项目，回笼资金177亿。

还有机会吗?

卖股卖项目之后的莱蒙国际在今年年初表示，作为小开发商，在现有调控政策环境下，过去的高负债、高规模、高周转的模式将受到考验。未来公司将聚焦精品房地产开发，将业务范围重点聚焦在粤港澳大湾区、上海、澳洲悉尼等有潜力的市场。与此同时，积极开拓“房地产+”的商机，在健康养护、养老、教育等领域进行投资布局。

值得一提的是，业内的共识是，做精品地产或高端地产周期慢，成本高，回款慢，尤为考研开发商的财务、运营等综合能力。短期而言，迎接莱蒙国际的财务压力以及开发不足的土地储备，都让公司前景充满不确定性;长期来看，随着城市化进程不断提速，精品地产的需求亦将得到进一步提升。同时，莱蒙聚焦业务在粤港澳大湾区、上海、澳洲悉尼等，前景还算不错。