王石的梦想：当万科(02202)“万村计划”碰到现实难题

虽然对外辟谣称没有暂停“万村计划”长租公寓，但万科（02202）在这方面的放缓已经是不争事实。长租公寓如何盈利?对万科乃至于更多运营者来说，成为目前最大的挑战。

日前，相关媒体报道称，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。”

媒体引述万科集团高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文下死命令暂停收储农民房房源，原因有两方面，一方面是工程进度的严重滞后;另一方面是收益率不甚理想。

长租公寓为何盈利难?

万科很快则对此回应称，目前万村正常推进，包括新房源签约。智通财经APP日前拨打张纪文的手机，但一直无人接听。

这项被万科前董事长王石极为看好的宏图大业，目前迎来挑战，很大程度上在市场预期之内。国泰君安分析师刘斐凡在11月12日告诉智通财经APP：长租公寓最大的问题就是盈利难，加上目前融资成本在上升，利润会进一步恶化，将带来租金压力，所以，现在万科进度变慢是正常的。

刘斐凡强调，长租公寓行业目前商业化盈利是非常困难，租金回报率确实不高，像去年融资成本没有这么紧的时候，ABS融资综合成本也要达到5.5%以上，因此，单纯从一个商业行为角度，它还处于酝酿阶段。

另一位地产中介首席分析师也告诉智通财经APP，长租公寓盈利难是现阶段几乎无法解决的问题，租金回报率很难提升，如果要提升，就要涨价，而涨价又涉及民生问题，政府并不鼓励，市场也不接受。“长租公寓分为两个市场，一个是存量，一个是增量，存量大部分是中低端市场，万科和很多房企做的是这个领域，俗称二房东，这就决定了必须要通过涨价才能盈利，但这无疑对中低端市场需求产生巨大冲击，还会受政府管制，这个方向从目前来看，值得商榷，另一个是增量方面，政府是鼓励的，比如万科可以去开发这类租赁市场。”

“万村计划”一年多 王石的梦想

万科进展了一年多的万村计划长租公寓，目前无疑要迎来改变。2017年7月5日，深圳市万村发展有限公司在万村大梅沙总部成立;同年8月，“万村复苏”首个试点—岗头新围仔村启动改造;12月，新围仔村首栋长租公寓样板楼对外公布。

说白了，加速盘活深圳现有城中村的租赁市场，是这一两年万科正在努力的方向。据悉，万村计划陆续玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等，目前已涉足80-90个城中村。

根据万科《2017年企业社会责任报告》数据，截至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。深圳万科方面称“现已运营的村落已超过10个，万村计划运营房间数量超1000间。”

万科今年中报披露，2014年以来积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至上半年底，公司长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。公司长租公寓业务当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

万科万村计划的发展，无疑得到了王石的巨大支持。今年4月22日，在深圳万科主办的“2018城市共创大会”上，王石表示，城中村曾长期受到人们的误解，甚至被误认为是城市发展的“毒瘤”。但随着城市发展的深入，深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，他们是特区活力与竞争力的基石。“对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”

王石认为，万科已探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式，未来万村复兴能成为深圳持续辉煌的基石。

无可回避的冲突与矛盾 长租公寓路漫漫

理想化的城中村改造并不容易，首先，改造后的二房东模式就决定了价格必须要上涨，而这恰恰也成为了外界对此前北京房价快速上涨自如们的最大指责。

前面地产中介首席分析师称，“这种涨价背后，是对中低端住户群体的不了解，涨价并不能带来真正的盈利好转，反而为其自身带来更大负担。对于庞大的中低端住户来说，首先要考虑的并不是舒适，最关键的因素是价格。”

事实上，在此之前，万科万村计划已经遭到了中低端住户的直接抵触。

今年6月10日，一封名为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》的公开信引发外界关注。公开信提出10条诉求，聚焦于万科与城中村房东签订合作协议，切勿盲目高价从而抬升周边租金水平，有关部门应对万科改造后房源的租金水平给予指导等问题上。

公开信指出，万科进行城中村改造之后，预计房租将翻两三倍，目前单间已经达到700-800元/月，富士康员工要求富士康足额缴纳住房公积金，并涨工资以跟上深圳房租的涨幅。

从政府层面而言，显然意识到这背后的民生诉求。深圳市规土委近日发布的《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018—2025)》的征求意见稿强调，要加强城中村租赁市场监管。要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

根据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共320个原行政村，若以自然村为计，总量超过1000个，农民房3.5万栋，占全市住宅面积近一半，容纳了520万城市人口。

随着万科万村计划长租公寓的放缓，刘斐凡预计目前大多数房企长租公寓也都将面临同样的问题。不过，未来这方面盈利值得探讨。