买房难！在香港不吃不喝19.4年才能买套房

本文来自“MissMoney浮世”微信公众号，作者Mo'le'y。

作为全球人口密度最高的城市之一，香港最稀缺的是土地。无论是普通住宅还是豪宅，买家的心态都一样，现在不买，以后会更贵。

有房的人少

在香港，有房一族已不再是多数，根据香港政府统计处发布的数据，截至2017年底，只有49.2%的香港本地家庭拥有所居住房屋的所有权，这个数字已经达到1999年以来的最低水平，该比例在2004年时曾经达到54.3%(下图)。

过高的房价影响了居民买房的意愿， REA Group发布调查报告显示，27% 受访香港人从未期望自己能负担起一套房子，另外有16% 的人目前没有购房计划，因为房价已远超出自己的购买能力。

房子越来越贵

香港房地产市场历经几十年发展，房价基数已十分高昂。根据美国城市规划咨询机构Demographia发布的《全球房价负担能力调查2018》， 2017年中国香港连续第八次成为全球房价最难负担的城市，属于“极度负担不起”之列，供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，这个数字意味着如果不贷款，香港人买房需要从不吃不喝18.1年变为为19.4年。

让刚需们无法承受的是，不仅房价居高不下，房价涨幅也一直居高不下，根据莱坊全球房价指数显示，2018年中国香港成为全球6月一季住宅价格涨幅第二高的地区，涨幅高达16%，额外印花税、买家印花税及双倍从价印花税等楼市“辣招”也没能完全遏制住房价，香港房价仍旧向前狂奔，香港也成为2008年金融危机以来，全球少数几个房价快速恢复到两位数增长的城市。

而瑞银集团(UBS)今年发布的全球房价泡沫指数更直接显示了中国香港成为全球房价泡沫最严重的城市，瑞银已经连续多年编制这份指数，通过综合各地住房收入比、租售比、按揭贷款/GDP 等指标，对统计模型进行量化计算结果。

据瑞银研究，香港房价泡沫聚集速度明显快于其他城市，之后是慕尼黑和多伦多，以房价收入比为指标，2008 年在香港市区买一套 60平方米的房子要攒12年薪水，今年已经涨到 22 年，如果去掉房子面积和购买地点的限制，全港房价收入比达到 46 倍。

房间也越来越小

一面是房价一骑绝尘向前飞奔，一面是房屋面积越发小巧，如今不少香港人更多青睐于自己可以负担得起的“纳米房”，低于 40 平方米的 “纳米房”(Nano flat)成为一种趋势。

根据香港发展局所提供的数据，从2012年到2017年，新落成的住宅中，小于 40 平方米的房子所占比例从 12 年的 14.9% 上涨到16年的 27%。不过这些狭窄的房子其实一点都不便宜，据媒体报道，九龙湾一间 173 平方英尺(相当于16 平米)的房子，售价就可达到 379 万港元，今年早些时候一套位于香港港岛西部薄扶林附近的公寓卖出了 786 万港元(约合 634.26 万元)的价格，而这个公寓仅有209 平方英尺(20平米不到)，比一个标准的集装箱大不了多少，创下了香港微型公寓的纪录。

根据金管局要求，香港400万港元以下的房子最多可以贷款九成，401万港元至600万港元的房子最多可以贷款八成，601万港元至1000万港元的房子最多可以贷款六成，1000万港元的房子最多只能贷五成，因此近几年香港开发商的新楼都是“纳米楼”为多。更早之前，李嘉诚在5年前就曾推出过“蚊型公寓”，面积只有十多平方米的微型公寓，售价在194.6万(港元)至223.6万，在当时他被称为“赚尽最后一分钱”，如今，微型房已成为供不应求的产品。

更贵，更小，可以说是目前香港楼房的一个缩影，不少香港人纷纷感叹买房难，房地产在香港历史悠久，上世纪40、50年代，吴多泰和霍英东分别创立“分层出售”和“分期付款”新型销售模式，房屋买卖的主体由之前的大公司整栋购买，扩大到个人分层分户购买，买卖时还能进行分期付款，随即，房屋交易量陡然暴增;1960年代，工业化快速推进，作为“亚洲四小龙”香港经济起飞，人口快速增长，居民消费水平不断提升，在这种背景下地产业逐步繁荣，1965年，爆发银行信用危机，银行紧缩信贷，需求萎缩，房地产市场严重供过于求，不少地产公司倒闭，出现一批烂尾楼，这是战后香港房产业出现的较为严重的一次危机。

从较近的历史来看，香港房价经历过几个波动的周期，从1980年到2018年的38年间有四次较为明显的波动， 1981年—1984年为跌、1985年—1997年为升、1998年—2003年为跌、2004至今的最长上涨期。(下表为香港1980-2018年7月“私人住宅售价指数”历史记录， 2018年数据为1-7月的逐月数据。)

1980-1997年之前总体为上升阶段，80年代初因石油危机导致的世界经济危机使得头三年房价下跌在1984年私人住宅售价指数达到一个历史低点17.2，而之后则出现一个较长的房价上升期，有7个年份涨幅超过20%，其间3个年份涨幅超过36%(出现在1990年代：1991年涨幅36.4%、1992年39.4%、1997年39.5%)，1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。

香港房价在1997年达到高点，1997年香港房价首次到“10万”，那个时期港人纷纷借钱买房，最关心的事情是哪里又开了新楼盘，房价在楼盘不断地转接交易之间接着上涨，因为买房人过多，房子供不应求，甚至开始实行摇号制度。

但其后便快速下滑，1998年房价暴跌，受亚洲金融风暴、“八万五”计划和“非典”几重冲击影响， 1999—2003年跌幅收窄，下跌持续5年，平均房价从1997年的高点跌去最多几乎七成，是香港房产发展史上最为惨重的一次，当时有不少人因为楼价大幅下跌，抵押物不足而被银行催缴抵押品，有的人甚至住宅被银行拍卖还倒欠几百万， “负资产”不胜枚举， “百万负翁”不算稀罕。

(领先指数主要反应一个地方房地产市场的冷热程度，越高表示房地产市场越热)

自2003年、2004年谷底反弹到现在，香港房价创造了一个连续15年上涨的“神话”，2004年至今，14年再涨超4.4倍，可以说是香港历时最长的房价上涨周期。这个阶段，内地投资客大量涌入也成为推高香港房价的重要力量，2004年私人住宅售价指数录得78.0，截至2017年，香港私人住宅售价指数刷新为333.9，与2003年相比，14年间涨幅为4.42倍。据媒体报道，今年10月位于港岛东半山一处新楼盘最新一手成交均价137万港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅价值约6亿港元。

过去38年里，香港房价涨跌皆有时，但总体来说上涨期明显多于下跌期，有26个年头都在攀升，上涨幅度也远比下跌幅度高出许多，不排除金融危机等因素的短期巨大波动，拉长周期来看它一直是条上升曲线。如今，在香港买房仍然是个不错的买卖，根据瑞银报告，在香港，住房投资回报率中位数超过 10%，有人就曾用过“黄金混凝土”形容这个城市里的水泥丛林。然而对于刚需们来说，这真是一件令人高兴的事情吗?