详解融信中国(03301)千亿销售规模与百亿市值之间的鸿沟

克尔瑞11月百强房企销售数据近日出炉，融信集团继正荣地产、中国金茂、嘉禾集团之后，正式加入千亿之列。至此，中国千亿房企数量已经达到了25家。

在房地产寒潮之下，百强房企销售减速明显，克尔瑞预计由于企业推案去化率下降，年末市场形势依然严峻，千亿房企数量或低于预期。房企角逐千亿的背后，代表着中国房地产拐点已经到来，龙头企业才更具有优势。

以融信中国(03301)为例，前11月合约销售额1082.17亿元人民币。按照目前的销售进度， 2018年完成1200亿元销售目标是大概率事件。但令人感兴趣的是，千亿规模的融信对应的市值仅为149亿港元。

149亿港元是什么概念呢?10月份融信中国实现合约销售约124.2亿元人民币，11月为135.84亿元人民币，也就是说，这家刚刚跨入千亿阵营的房企市值仅相当于其一个月的合约销售额，在被严重低估的港股，这应该算得上估值洼地中的洼地。

千亿历程

融信中国近日发布公告，2018年前11月，集团总合约销售额约为人民币1082.17亿元，合约销售额同比增长1.63倍。

单看11月份，融信总合约销售额约为人民币135.84亿元，同比增长1.26倍;合约建筑面积约为62.15万平方米，平均合约售价约为每平方米人民币21858元。合约建筑面积及合约单价均同比明显上升。

在房地产政策调控常态化，市场普遍低迷的环境下，融信的稳健增长实属不易。而对比同时期首次突破千亿规模的房企，比如中梁控股、金科集团、富力地产等，融信是其中最“年轻”的一家。

实际上，如果复盘融信的成长历程，可以发现其高增长并不是从今年开始。

融信2003年成立于福州，在福州市场深耕的5年时间里，市场占有率稳居前三。2009年，融信开始进入闽南市场(厦门、漳州)。沿着聚焦一二线核心城市、核心区位的思路，融信2013年挺进华东，继续将版图扩大至上海和杭州等地。2016年，融信在香港上市，总部迁至上海，以上海为中心将业务辐射全国。从福州到上海，从区域性龙头到辐射全国八大核心城市群的房企，从上市之初到现在，“高速、稳健”一直贯穿其中。

数据显示，2015年-2017年，融信总资产、净资产、合约销售额、结转收入年复合增长率均超过100%，其中净资产增速最高，年复增长率为146.25%;合约销售额自119.17亿增长至502.35亿，年复增长率达到105.3%。

2015年，融信合约销售金额首次突破百亿，而仅仅三年之后的2018年11月，融信的销售规模突破千亿，用“黑马”一词形容也不为过。

根据现有的土储，融信未来依然可以取得较好的增长。据智通财经APP了解，截至2018年6月末，融信总土储2517万平方米，可满足未来3-5年的发展需求。

虽然融信现在还未框定实现第二个千亿的时间，但该到的迟早会到。

不为规模牺牲利润

智通财经APP了解到，自2016年3月开始，地方城市密集出台房地产调控政策。2017年调控政策进一步收紧，到了今年也依然没有放松的迹象，房地产行业真正进入寒冬之时，销售和融资成为了房企当前面临的两大难题。

不少房企为了尽快回笼现金，不惜牺牲利润。在这方面，一直深耕一二线核心城市的融信无疑显得更为从容，因为一二线城市的房价相对更具有韧性。

事实上，早在今年年初定下1200亿元目标时，融信在管理层面上，已经转向认为利润比规模更重要。

实现千亿之后，融信也不一味继续追求高增长。融信相关人士表示，千亿之后，保盈利和降杠杆是公司的首要目标，务求实现有质量的稳健发展。

到现在，融信的布局重心仍然是聚焦一二线核心城市，实行“1+N”布局战略(“1”指核心一、 二线城市;“N”是指环绕核心城市的卫星城市(具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划)。

据了解，截止今年6月底融信土储57.5%的面积位于中国一二线城市的黄金地段，新增地块的均价也维持在低位，可见融信未来的利润率也是有保障的。

对于市场的变化，融信中国在营销策略上也作了调整。融信中国相关人士表示，下半年以来公司适度调整导向，更加注重利润和现金流。具体到营销，就是要实现“有回款的销售，有利润的增长”。2019年整体经营思路仍然是利润和现金流导向，不会突出对规模的诉求。

继续推进降杠杆

融信的另一个目标——降杠杆也取得较好的进展。融信中国截至2018年6月30日流动比率较上年下降6.51%至1.58，净负债率较上年下降11.95%至1.4倍，总资产负债率扣除预收账款不到60%。

9月20日，融信发行13亿元资产支持专项计划，票息率为每年7.5%;11月28日，融信20亿元的ABS，发行利率为7.28%。据了解，相比二三线房企目前超过10%的融资成本，7%左右的利率属于比较低的水平。融信目前未使用的金融机构授信超过700亿元，公司资金相对充裕。

更早前的6月份，融信引入贝莱德、惠理等知名投资者，进一步优化股东结构。这也是融信积极降杠杆所采取的措施之一。

估值低，大股东持续增持

最新数据显示，融信11月单月销售额135.84亿元人民币，而市值仅为149亿港元，与整个内房板块对比，融信的市销率也是远低于平均水平，可见融信中国被大幅低估。

6月份以来，该公司获大股东频频增持。最近一次是在11月12日，Dingxin Company Limited 以每股约8.8499港元的均价，增持公司合共675万股普通股，增持完成后，Dingxin持股比例升至64.47%。

二级市场方面，近期国泰君安、花旗、东吴证券等相继发布更新研报，维持对公司的向好评级。