抢滩新一线城市 越秀房产基金(00405)5.9亿拿下杭州物业项目

在广州深耕了13年的越秀房产基金(00405)，近日卖掉广州新都会大厦后，无缝衔接地拿下了位于杭州的新项目，向这座刚被列入“新一线”的城市吹响了进军的号角。

智通财经APP获悉，近日，越秀房产基金宣布，以总代价5.9亿人民币(单位下同)完成收购杭州商业物业，收购完成后，越秀房产基金持有目标物业100%股权。

这是越秀房产基金继去年落子武汉后，在华中地区的又一布局，也是该基金首次进入杭州市场。本次收购的物业是位于杭州江干区钱江新城的杭州维多利商务中心2幢，其中包括一幢18层商业大厦(拥有16层办公空间及2层零售空间);及315个地下停车位。

越秀房产基金表示，收购的目标物业战略性位于杭州新近发展的中央商务区的核心位置，收购事项能够促进越秀房产基金的投资组合多元化，并进一步降低越秀房产基金的地域集中风险。

当房地产市场处于寒冬之中，房企普遍放缓扩张的步伐之时，越秀房产基金却逆势拓展规模，令外界充满好奇。

“地产+金融”双平台模式挺进亚洲上市REITs

智通财经APP了解到，越秀房产基金于2005年在香港上市，是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。上市之初，越秀房产基金拥有的全部四项物业均位于广州，分别是白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场。2015年收购上海越秀大厦;2017年，收购武汉物业，正式进入华中地区。2005年-2017年间，越秀房产基金规模不断扩大，总资产从46亿元跃升至353亿元，资产规模位列亚洲上市REITs前十位，年复合增长达到19.2%。

在业绩方面，越秀房产基金也表现出色，近6年来，基金收入、每单位分派及估值均持续提升。总收入从人民币5.22亿元升至18.54亿元，复合增长率为23%;每单位分派从26.47港仙稳步增长至33.35港仙，复合增长率4%;物业估值从65亿元增长至334亿元，复合增长率31%。

上市13年间，有一条主线一直贯穿着越秀房产基金稳健增长的历程，即越秀房产基金与越秀地产双平台互动的发展模式。这两个平台形成“开发+运营+金融”的全链条闭环运作模式，是越秀地产基金区别于其他Reits的主要特色之一，也是该基金多年来稳步发展的基石。

越秀房产基金董事会主席及行政总裁林德良曾介绍，双平台的主要运作方式是持有控股-收益分析-物业升值-套现退出。前期的拿地、开发及前期运营由越秀地产完成，之后在地产平台上证劵化的项目将会注入越秀房产基金，进行二次证券化，借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。

对于越秀房产基金而言，能够以相对较低的成本获得物业资产，实现资产规模扩张;对于越秀地产而言，为其商业地产的运营提供了融资渠道以及退出机制，还可在短期内快速回笼资金，同时将评估增值产生的利润转化为核心利润——因为越秀地产同时也是越秀房产基金的主要基金单位持有人，每年在房托基金获得的利润，在越秀地产反映的报表上也是核心利润。

“新一线城市”赋能杭州物业项目

据了解，越秀房产基金旗下的所有商业地产项目，基本都是通过双平台互动模式从越秀地产注入，实现资产证券化的。本次交易的杭州项目也不例外。资料显示，杭州越秀·维多利中心的卖方是城市建设开发集团(中国)有限公司，这家公司实际上是越秀地产的全资子公司。

林德良主席表示，越秀地产此次将杭州越秀·维多利中心注入越秀房产基金，标志着“双平台互动”模式全面覆盖越秀地产粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域。

从过去双平台互动的效果看，这次越秀信托收购越秀地产旗下的杭州越秀·维多利中心似乎更值得期待。以去年收购的武汉物业作为对比，2017年12月，越秀房产信托以22.81亿元向越秀地产收购武汉物业67%的权益，当时武汉物业写字楼及商场的出租率分别为40.5%及86.8%，而到今年6月底，武汉物业写字楼和商场的出租率分别升至59.4%、93.7%，运营效果显著。同时，今年上半年该项目实现经调整净利润2791万元，为房产基金带来分派净贡献约153万元。

杭州越秀·维多利中心从地理位置、资产质量等方面都优于武汉物业。杭州是中国最重要的电子商务中心之一，也是国内最大及发展最快的城市经济体之一，人均GDP高于武汉，甚至也高于上海。

今年年初，杭州与武汉、南京、成都、厦门等一同被列为新一线城市。按上市公司市值排名的城市中，杭州也跻身一线，仅次于北上深。阿里巴巴、吉利控股、物产中大集团等具有影响力公司的诞生地和总部都位于杭州，通用汽车、微软、香港上海汇丰银行、可口可乐等世界500强企业在杭州设立办事处。2016年G20峰会就在杭州举办，2022年亚运会的主办权也花落杭州，这对城市物业项目价值的赋能和提升无疑起了很大作用，在商业地产方面，杭州甲级办公楼租金水平和潜力指数仅次于一线城市。

越秀房产基金此次收购的杭州越秀·维多利中心位于钱江新城，根据戴德梁行数据显示，钱江新城的零售物业平均租金和出租率都位居前列，在杭州属于核心区域。林德良介绍，随着城市东扩，杭州逐渐从西湖时代跨入了钱塘江时代，钱塘江沿岸的钱江新城CBD取得了快速发展，已然成为了杭州政治、经济、文化中心。

公告显示，2018年9月，杭州越秀·维多利中心的写字楼部分平均租金为113.86元/平方米，零售物业平均租金89.6元/平方米，出租率分别为79.95%、92.82%，均高于越秀房产基金去年收购的武汉物业，附近的地铁6、9号线，机场快线通车后，越秀·维多利中心的租金水平有望进一步提升，可见未来杭州越秀·维多利中心对基金收入和利润增长有很强的推动力。

值得一提的是，与以往的收购不同，在收购杭州越秀·维多利中心之前，越秀房产基金出售了广州新都会大厦，这是该基金上市以来首次出售旗下物业。在“一进一出”中，反映了该基金开始更加注重优化资产机构，同时也有利于分散区域布局集中的风险。按物业估值计，出售新都会大厦后，广州物业占比下降至78.2%。

此外，越秀房产基金作为上市REITs，本身具有可观的回报率。据智通财经APP了解，REIT的长期回报率普遍较高，首先是因为权益类REITs有稳定的租金收入。其次，按照规定，香港的REIT不产生租金收益的不动产不能超过资产10%;派息方面，在香港上市的REIT每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。此外，REIT可以享受一定的税收优惠，因此相比其他资产类别其投资回报也会相应提升。

从过往的分派记录看，越秀房产基金上市以来一直保持超6.5%的高分派率，且派发高于大部分香港上市的REITs。杭州项目注入后，越秀房产基金的分派率会不会进一步提升?我们拭目以待。