美国房地产市场重回07年泡沫 次贷危机又要来了？

通常来说，经济学家之流都会以高度学术化和精细化的态度讨论经济和市场，其实不必如此，下面我们就以简单粗暴的方式来看看美国的房地产市场，它几乎又重新回到了2007年的估值泡沫。

美国房屋估值指数

那么究竟是什么因素在推动美国的房地产市场呢?

自从1980年起(甚至更早)，新赠房屋数量和核心人口增长(15-64岁)以及全职就业人数净增长之间就存在着一个稳定的比例。从历史上说，能够买房的人也都是那些有良好的收入(全职工作)，并且正值工作年龄(15-64岁)的人。

美国房价上升，更值得关注的因素或许是此前美联储降息所导致的30年期抵押贷款利率下降超过80%(以及购房者需要承担的债务和杠杆不断上升)。

这并不是说65以上的人不买房，但他们通常已经拥有了自己的房子，所以通常在房屋交易中扮演者另一个角色——卖方。

自从08年以来，比较富有的中老年人都选择退出债券市场，进入房地产租赁市场以获得现金流。尽管如此，要支持对住房的需求，仍然需要更年轻的购房者来支持该市场的增长。

下图是自1981年以来，各时期新增房屋，核心人口增长以及全职就业人数净增长之间的关系：

其中1981至1994年间，每1.5个新增全职就业人数对应1间新增房屋，每2.1个核心人口增长对应1间新增房屋。30年期抵押贷款利率由17.8%降至9.1%， 13年间下降了49%。

1994至2007年间的比率基本完全一致，每1.5个新增全职就业人数对应1间新增房屋，每2个核心人口增长对应1间新增房屋。30年期抵押贷利率由9.1%降至6.6%，下降了28%。

但在2007至2016年间，虽然仍旧是每2个核心人口增长对应1间新增房屋，但每0.5个新增全职就业人数就对应1间新增房屋，这是一个非常危险的信号， 30年期抵押贷款利率由6.6%下滑至3.4%，下降了47%。

而基于人口增长数据及其相关趋势，下图是对未来十年这三个数据的预测值：

我们知道在2016至2025年间，核心人口数量的增长率将录得二战以来的最低值，所以包括预期的移民在内，预计将只增加320万人。

如果新增房屋与核心人口增长仍维持相同的步伐，那么未来十年内新增房屋的需求就只有大约1.6万间，这对美国GDP的影响将是十分负面的，也将使新增房屋所带来的二级业务发展行动难以继续。

虽然看似天方夜谈，但如果长达约四十年的利率降低趋势得到了抑制，甚至彻底向反方向扭转，在缺乏进一步的减息或加息的情况下，可能会降低购房量并加剧由人口结构导致的房屋市场疲弱。

加息的影响将远远超出住房领域，还包括市场杠杆的成本以及消费信贷(汽车，大学学费，信用卡等)，更不用说衍生品市场。即使是1%的加息都会导致市场崩溃，利率再创新低。

自2000年以来，另一个非常令人担忧的趋势是55岁以上全职就业人数的快速增长，以及25-54岁全职就业人数的下滑。目前25-54岁的全职雇员比2000年减少了50万人，而55岁以上的全职雇员则增加了1100万人。

简单地说，中老年人群(一般已经拥有住房)不久后将会把房屋出售给潜在的年轻买家，但这些有经济实力的潜在买家数量却在不断的下降。

从下表中我们可以看出，从2000年开始，25-54岁人口和就业的增长与抵押贷款杠杆率的上升保持一致，均有所放缓。由于现有的核心人口买家和有经济实力的买家停止增长，作为替代品，贷款利率不断降低以保持这一“增长”。自07年的核心人口高峰以来，零利率政策一直是把双刃剑，既降低了贷款利率，也导致中老年投资者抛弃债券，转向房产租赁市场。

话又说回来，也许美联储可以将10年期国债收益率调至负值(正如日本和欧洲央行所做的那样)，使30年期抵押贷款利率下跌至2%(即目前水平下跌40%)，以形成有史以来最大的投机泡沫?下表似乎显示，目前的趋势正在朝这个方向发展着。

在1981年，10万美元抵押贷款每月需要支付的1426美元，然而目前，不断下降的债务利息(如下表所示)，使同样月度债息水平已可支付高达32.2万美元抵押贷款的债息，如果抵押贷款利率下降到2%，则这笔每月债息就能贷款将近40万美元。

由此我们可以得出这样的结论：鉴于各国央行已全情投入，负利率政策所导致的新投机性房地产泡沫似乎是最可能的结果。当你读到这里的时候，央行已经开始制定他们的下一个“计划”了，甚至还更具有破坏性。

为了更清楚地说明这一点，下表显示了央行是如何在一个以持续增长为基础的系统里斗争：

以及从总统任期的角度看(除了卡特和布什之外全部基于两年任期)，为什么说下一任总统(假设为两年任期)将面临着美国历史上最严重的人口周期管理。（信息支持：比特港）