人口老龄化袭来 美国面临无人买房窘境

全美房地产经纪人协会(NAR)的统计数据显示，91%的美国购房者都是年龄在20至69岁间的人群。2015年，千禧一代(20-35岁)占到了购房人数的35%，X一代(36-50岁)占26%，婴儿潮一代(51-70岁)占31%，沉默的一代(70岁以上)仅占9%。

虽然NAR的数据并不是十分专业，但完全可以反映美国房地产市场的基本状况，即大部分购房者需要一定的收入，而70岁以上的人群都已退休，平均收入也是上述所有群体中最低的。

那么我们只能说，美国房地产市场即将迎来一个非常大的问题……下面的图表显示，在2017年至2030年这一区间内，潜在购房者(20岁以上)的人口增长中超过70%都是70岁以上的人口，这在美国历史上是前所未有的。

放在更大的背景下看，下表显示了自1980年以来20-69岁人口年增长(红线)以及70岁以上人口的年增长(蓝线)。这个史无前例的交叉点即将到来，你应该明白这对于美国房地产市场和整体经济意味着什么了。

潜在购房者的增长速度即将急转直下，但那些更愿意卖房而非买房的老年人增长速度却开始激增，再考虑到以下几点，这更加令人不安：

——美国目前的房价已经接近甚至达到了07-08年的泡沫高峰，这意味着任何新的投资都需要更多的优惠政策，以维持稳定的正向现金流。

——抵押贷款利率已经跌无可跌，或许还将有所反弹，除非美联储重新启动货币宽松政策并实现负利率。

——目前的贷款标准远远严格于07-08年的水平，当时的贷款几乎是免费提供给所有人的。

——美元可能会继续升值，导致外国资金买盘价格持续升高，除非美联储重新启动货币宽松政策并实现负利率。

——租金以及租金与收入的比率已经远高于08年的水平，达到了纪录新高，保持租金的升值步伐几乎不可能，租金只会继续下滑。

此外，新建房屋数量仍在持续加速增长，尽管只有08年一半的水平，但仍远远超过最终能被美国房市变化动态所吸收的数量。新的买家越来越少，新建房屋却越来越多，甚至连房屋卖家都可能越来越多，我们不得不提出这样一个简单的问题，谁来买那些房子?房价又会是多少?