港股地产投资策略：业绩无忧派息丰厚，内房估值继续修复

本文来自微信公众号“宋健的研究笔记”，作者为“兴证海外地产&教育”。

年报期将近，派息丰厚吸引力大： 内房公司即将进入年报期，由于地产公司业绩结算相对于合约销售的滞后性，行业内公司2018年业绩确定性很强，普遍有30%以上的增长。而内房拥有持续稳定的派息记录，近年来各大公司加大了派息力度，行业平均派息率提升至35%，当前股价对应2018年预计的平均股息收率超过6%，吸引力仍然很大。

融资环境持续改善，助推估值修复： 内房的美元债市场依然火爆，美元债窗口打开，房企融资端通畅，各大上市房企发债额度充足，且发债成本略有回落。据不完全统计，1月份内房在香港发行美元债总额近100亿元。由于对美国加息预期放缓，美元债发行成本也较2018年下半年有不同程度的下降。融资环境的持续改善将助推估值修复。

新房销售市场下行符合预期： 根据第三方统计数据显示，主要房企1月份销售同比转负，我们认为新房销售市场下行符合预期，市场的运行有一定惯性，目前购房者预期并没有逆转。比较正面的一点在于部分城市的调控政策已经转向，并且购房贷款利率开始下降，对刚需的支持和市场的稳定有积极作用。我们认为龙头房地产公司2019年全年合约销售仍然能保持10-20%的增长。

调控政策将持续边际改善： 行业政策的基调并无大的改变，坚持“房住不炒”，“保持房价的平稳”。但各地政府都有一些政策上的微调，包括但不限于降低户口的入户条件、取消限售、取消新房摇号、取消限价等等。首套房贷款利率开始见顶下行。土地市场跟随销售下行调整，北京两年来首次出让未要求“自持比例”和限价的地块。我们认为各地调控政策的风向已经发生变化，整体会偏宽松，对行业都是正面的，有利于市场的稳定。

内房板块表现出众： 恒生地产指数YTD涨幅达到12.9%，主要内房股表现出色，其中富力地产、旭辉控股和新城发展控股分别涨幅35%、33%和33%，领跑行业，主要内房股平均涨幅也达到16.8%。我们认为带动此轮地产板块上涨的主要因素是地产公司面临的融资环境改善超预期，带动板块估值修复：1)美元债市场火爆，1月份内房发债规模近100亿元，流动性充足;2)市场预期美国加息节奏放缓，境外融资成本下行;3)外围环境逐渐趋稳，人民币汇兑美元汇率回升;4)市场风险偏好度回升。

内房板块估值将继续修复： 截止目前行业估值为2018年6.1倍PE，较低点有所提升，仍处于历史较低位置，若切换至2019年估值，则整体估值更低，股息收益率超过6%。我们仍然认为从当前到3月份是一个很好的窗口期，外围环境、调控政策、房企融资端都正面向好，建议继续超配内房股，板块估值将继续修复。推荐标的优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂(817.HK)、龙湖集团(960.HK)、华润置地(1109.HK)，高弹性公司推荐关注新城发展控股(1030.HK)、旭辉控股(884.HK)、融创中国(1918.HK)。同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券。

风险提示： 宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币大幅贬值。