赋能区域公司，正荣(06158)开启第三次组织变革

正荣地产(06158)2018年上半年财报主席报告中，有这么一段话：在整体趋紧的环境下，正荣凭借聚焦一二线城市，深耕城市群的纵深布局，以及“改善大师”的产品定位，把握住了行业景气下行下的“微观繁荣”。

智通财经APP注意到两个重点信息，即战略布局+产品力，铸就了正荣的微观繁荣。

2018年底，正荣提出“精总部、强区域”战略调整，不仅是正荣，基于中国房地产行业面临政策高压、市场存在变数的大环境下，近来龙湖、旭辉等新一线房企，都不约而同得做出战略调整。正荣此次战略调整可谓既水到渠成，而又雷厉风行。

自2018年初上市以来，正荣凭借着良好的业绩深得资本青睐，成为股价表现最强的港股次新股。那么，此次“精总部、强区域”6字方针能否持续下一个微观繁荣呢?

“145X”战略——铸就正荣昔日辉煌

2018年底，正荣提出“精总部、强区域”的6字方针，主动开启了一场关于组织和架构的变革和调整，提升一线的效率和战斗力，快速做大做强区域公司。

具体调整为：将上海和苏州的区域业务进行整合，成立苏沪区域公司;济南区域公司与天津区域公司进行整合，升级成立新的“环渤海区域公司”，管理项目接近20个;广州区域公司与长沙区域公司进行整合。

智通财经APP了解到，这是正荣在2013年确定全国战略布局后，做出的第三次重大战略调整。

2013年，无疑是房地产行业高歌猛进的一年，在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场。

这一年，正荣正式启动全国化发展战略，全面推进升级版的“145X”战略，形成1个职能总部，4大发展区域(京津冀地区、长三角经济区、中部经济区、与海峡西岸经济区)，5个区域内核心城市(天津、上海、南京、福州、武汉)，X个项目深耕的全国布局。

该布局弱化了城市的具体数量，以巩固新老区域的城市价值;同时集中资源攻破重点城市，力求提升正荣在深耕城市中的市场份额。

2016年，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了2015年的火爆态势。

这一年，正荣正式将总部迁至上海，基于全新的集团战略，正荣进一步明确了组织管控模式要向“战略管控”转型，重点管控战略、组织、财务，并确立了价值创造型总部的定位。

2018年“精总部、强区域”——成长“必修课”

对标头部优质企业，正荣每一次组织架构调整也是遵循着相同的成长路径。近来国泰君安在《房企扩张的黄金十八年》报告中指出，从十大房企历史战略和组织架构来分析其发展之路，主要分为3个阶段：上半场(2000-2008)为向全国扩张，管理架构二级变三级;中场(2009-2014)为地域扩张和业务探索同时进行，职能部门精简化;下半场(2015-至今)以区域深耕为主，管理架构扁平化。

由上表主要房企数据扩张数据可见，2015年至今十强房企基本以区域深耕为主，城市扩张为辅。

2018年以来，政策方面确定了房地产调控的政策基调，地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点，市场预期已逐步回归理性。

在2018年半年报业绩发布会上，正荣地产提出，随着其全国化布局的深入，业务范围不断拓展，原有的“145X”布局战略升级为“1+6+X”战略。此次“精总部、强区域”的战略调整，其实还是基于“1+6+X”战略基础上，进一步深耕区域，把城市做精做透，把产品线做长做强。如整合已有业务布局，成立和打造百亿实力的区域公司，将管理和资源更加集中和优化。

智通财经APP了解到，正荣年度销售突破100亿的已经有南京、福州、苏州等区域公司。这些量级的区域公司，完全具备扩大所在区域深耕范围，统筹管理的实力和能力。展望未来，正荣将打造更多的百亿区域公司。

总之，房企地域和业务上的扩张，必然伴随着管理架构的演变，几乎是每家规模房企的必经之路。

“做强区域”

在智通财经APP看来，正荣此次优化调整其背后的逻辑是为了更稳健、更高质量的发展。

因为，在市场不好的情况下，开发商需要提升产品力来获得竞争力，只有产品品质能成为度量其走多远的尺子。

而以“改善大师”定位的正荣在产品力方面，无论是正荣府、紫阙台、亦或是云麓，均将高品质作为终极开发目标，其高品质更是拥有“一票否决”权。

此外，正荣此次变革强调打造纺锤形管理结构，总部在做好标准化基础上，加速授权区域公司，明确规则后，通过决策权的下放，支撑百亿区域快速做强，提升项目的执行效率。

这也体现出正荣在大环境下不断做制度优化的努力，而这也是其他优秀房企走过的道路。

如万科在2010年就完成了全国性布局，2014年探索了体验地产、产业地产和地产延伸业务，在扩张的同时万科开始推进“简政强兵”，精简管理层级，减少审批事项，提高组织效率，即下方权利、赋予区域更大运营管理决策权。

总之，从正荣地产的成长轨迹来看，其精准的战略布局，铸就了过去20年快速成长，伴随着此次组织架构的调整，正荣的“百亿区域”将获提速，公司运营的护城河便多了一道防线。