业绩会实录丨雅居乐(03383)：海南项目就像宝贝，放得越久更有升值空间

3月20日，雅居乐集团(03383)在香港举行2018年业绩发布会。

智通财经APP获悉，于2018年度，雅居乐实现营业额561.45亿元人民币，同比增长8.8%;该公司股东应占净利润71.25亿元，同比增长18.3%;每股盈利1.835元，末期股息每股0.5港元，全年股息共1港元。

年内，该集团的物业发展的确认销售收入为524.88亿元人民币，同比增加6.5%，该增幅主要由于较高的确认销售均价。

此外，年内该集团的物业管理收入为21.33亿元，同比增加65.3%，物业管理的经营利润为10.76亿元，同比增加170.1%。该增幅主要由于物业的在管总建筑面积增加至1.38亿平方米(2017年：7834万平方米)。

2018年，为配合未来3年规划，该集团因应各区域的市场状况适度地扩充土地储备。于2018年12月31日，该集团于65个城市，拥有预计总建筑面积达3623万平方米的土地储备，土地储备分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南区域、云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外，相关楼面平均地价为每平方米2825元，土地成本价格具一定竞争力。

以下是智通财经APP整理的雅居乐业绩会实录。

问：2018年城市更新签了10个项目，何时可转化为土地储备，这些项目的货值是多少?

答：产业中心和城市更新中心，是集团地产重点抓的业务。城市更新2018年签订了差不多10个框架协议和合作协议，这些协议主要集中在广州、中山等粤港澳大湾区城市。此外还有中西部的太原、郑州等都有城市更新项目。我们还没有做完全统计，预计有几百万平米的建面储备。

问：2019年10%预售目标的增长是否过于保守?

答：预售10%的增长，首先是考虑现在的市场和政策，其次是希望2019年实现有质量的增长。有质量的增长，一是希望保持正常的开发节奏，二就是在品牌提升方面加大力度。在制定目标时我们是比较审慎的态度，如果后续市场、政策有改变，我们的目标也会有一些变化。

问：集团环保和建筑业务会不会进一步分拆?

答：关于多元化策略，集团有一个既定的策略。2018年集团成功将物业板块分拆上市，市场反应很好。至于其它板块怎么安排，会按照企业的运营原则来办。按照上市的标准来打造这些板块，确保股东有好的回报。至于具体时候上市时间，会视集团的需求和相关的情况适时考虑。

问：2019年的目标比较审慎，是否是因为2019年房地产政策不会有太大的放松?

答：2019年10%的增幅是根据市场和公司的实际情况决定的，定这个指标是比较保守。集团的纯利润率有14%以上，为行业较高的水平，未来的地产发展，我们会比较稳健。

在当前政策下，市场还是有的，集团的投资和未来的发展计划都是审慎乐观。雅居乐要确保两个方面，一是要确保发展素质，确保产品质量。我们现在每投一个项目，都希望有10%到12%的纯利。我们希望未来的纯利润能够保持目前的水平。所以我们对10%的增长目标，是认可的。

问：怎么看房地产税，对2019年的业绩会不会有影响?

答：房地产税的问题已经提了多年，之前上海、重庆已经实施过，影响并不太大。这个政策迟早都会推出，它推出之后肯定会有一些的调整，但是长远来讲地产还会有稳健的增幅。长远来讲，个人认为房产税对市场的影响不会太大。

问：城市布局以几线城市为主，未来重点布局的城市有哪些?未来在粤港澳布局哪些区域?

答：在城市布局方面，首先聚焦在长三角和珠三角这种大城市群，其次是中西部，沿长江中游和上游，以及中西部地区，比如说中原地区以及陕西这个区域。

但是，并不代表三四线城市没有机会，这些机会怎么抓住，是对所有公司的考验。所以，我们未来可能在精细化方面会加强，而且也会聚焦于现有已经进驻的一些城市。

集团在大湾区的布局，目前在中山的体量比较大，大概占49%。我们下一步一定会加大投资。未来我们加大大湾区城市布局，尤其是9+2的这9个城市的布局。希望2019年在大湾区的投资比例也是能够占到20%左右的份额。

问：负债较2017年增加的原因?

答：主要原因是因为多元化的布局，这是在我们计划之内的，现在的负债率79%也是在预计之内。预计2019年负债率会跟2018年持平。2020年开始，负债率会下降.

问：2018年公司推出项目的平均毛利率是多少，是否可维持?

答：2018年毛利率是43.9%，2019年要比较保守，对毛利率的估算大概是30%以上。

问：公司财务费用有较大的提升，什么原因?

答：一方面是2018年新增的贷款增加、利息增加。另外方面是外汇的亏损，影响到财务报表。

问：海南2018年的这个调控是史上最严的，怎么看海南的楼市走势，以及接下来公司在海南的业务布局?

答：海南房地产调控对雅居乐有利好，比如现在海南对住宅用地的供应基本上没有了，而且对一些住宅用地还有其它的导向，同时海南现在是国际自由贸易港，国家政策在大力支持，现在百万人才下海南等一系列的政策，海南未来房地产市场问题不大。

海南的人口才900多万，但是要发展自由贸易港，需要大批量的人才，所以未来人口的红利，以及政策和市场的红利，对整个市场来说是非常好的。虽然说对海南暂时的房地产有影响，但是未来是一点问题都没有的。就像宝贝一样，放得越久更加有升值空间。

问：2019年的拿地策略怎样，预算是多少?

答：拿地策略比较明，首先是拿好地。我们是2+3+N，2是聚焦在珠三角和长三角，京津冀、中西部和海峡西岸，这三个城市群也是非常具有活力的，是下一步在全国布局中的重中之重。

我们的拿地还有一个策略就是多方式拿地，包括合作、收并购、招拍挂。城市更新和产业这两大抓手，也是优势，我们的产业现在越来越体系化、越来越规模化，城市更新的团队和经验也在逐渐提升。

2019年房地产方面投资的金额大概是400亿左右，投资其它的领域大概是100亿左右，2019年大概是500亿左右的投资额。