业绩会实录 | 万科企业(02202)：不对市场做预测，我们只想好好卖楼

3月26日，万科企业(02202)在香港举行2018年全年业绩发布会。

智通财经APP获悉，万科2018年实现营业收入2970亿元，归属于上市公司股东的净利润为337亿元，同比分别增长25.2%和20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%。董事会建议派发2018年度股息约为118.1亿元，每10股派送10.7元人民币。

再被提及“活下去”这一问题时，郁亮笑称，“不用担心我们活不下去”。并表示，万科的每一次转型都花了7、8年的时间，2014年时万科新的十年的开始，在接下来几年陆续布局了不少业务，如物流、物业等，并且都在各自领域领先奔跑。不过，虽然万科的转型取得了很多成效，但是前行的路仍然很长。

郁亮表示，微软是万科的标杆，在过去20年里微软的转型成效十分明显，但在探索转型的过程中，微软的手机业务是失败的、电脑业务也是到了第四代才做出成绩。因此，如果不借用基本盘去给公司提供转型优势的话是没有未来的，万科是个危机感驱动型公司，不是危机驱动公司，所以从某种意义来说，万科的“收敛聚焦”是为了未来能生存的更好。

以下是智通财经APP整理的万科业绩发布会问答实录。

问：公司2019年公司的计划开工、竣工面积以及结转的指引是多少？是否继续保持保守的态度？

答：我们会根据市场情况和销售状况决定每年的开工数字，虽然报表上给出了计划开工的数目，但其实每一年的实际开工还会包括我们新获取的项目，把这一块加进去的话，其实出实际开工数量是高于计划开工数量的。在营收方面，我们还有大概5300亿在合并报表里但没有完成结算，这部分资金会在未来三年内陆续结算完。另外，我们还有一大部分业务投入到了商业地产中，而商业地产这一部分不会那么快就体现出来。

拿地我们会保持2-3年开发的土储。

问：公司2018年三大现金流量净额均同比有所下降，这对公司财务来说意味着什么？

答：现金流的下降一方面和业务发展所带来的投资需求有关，同时还和转型期间的投资也有关系。融资活动现金流同比下降则是因为去年融资规模随着业务发展有所增加，我们在整体上还是坚持审慎的财务管理原则，未来我们会继续做好现金流的管理。

问：公司的多元化战略对业绩的影响并不大，净利润也没什么变化，所以多元化的影响到底体现在什么方面？

答：如果我们想指望这些新业务赚钱，简直是痴心妄想，还有什么能比地产业务赚钱多呢？所以我们是在新业务上赚小钱，这也是为什么对财报上盈利贡献很小的原因，我们需要先巩固好基本盘，在那之后才能有更强劲的势头。

问：多元化方面，公司对各个业务配置的比例是多少？

答：其实业务投资的配比是个伪命题，我们不会先去研究资源如何配置，而是会先做好基本盘，只要把基本盘做好，我们就从不会担心钱的问题。

问：2019年长租公寓的房间增长数量会是多少？

答：2018年长租公寓已经开了6万间，今年的开业数量会达到10万间，今年长租公寓业务的基本盘是在已获取资源的基础上把收益率进行提高，所以尽管我们获取的资源远远多于10万间，但我们会先做好这10万间的目标。

问：万科今年回款目标是6000亿，比2018年的6300亿少了点，此外，今年的回款目标是纯住宅业务，为什么非住宅的业务不定回款目标？

答：去年6300亿的回款包括了所有的销售业务，今年的6000亿目标并不比去年差。我们没有说过要分开业务去看回款数据，我们今年还是会尽量卖楼，每天都会是卖房子的好时候，此外，我们也会控制库存比例，才能保证比去年做的好。

问：之前管理层说过，在2024年之前科技会成为公司新的增长动力，未来公司会在科技方面投资多少？海外业务有新的投资目标吗？

答：随着万科业务规模越来越多，也产生了很多业务场景，在这些业态的发展中，科技所扮演的角色对公司的业务进行赋能，帮助这些业务去发展和成长，这也是为什么在过去几年我们加大了对科技的投入。未来几年我们也会持续把这个工作做好，目前我们已经进入到了信息化应用阶段，未来希望能进入到智能化应用阶段。

海外业务方面，我们希望万科置业海外(01036)能够成为我们在海外业务的主要平台，但目前这个平台的规模还很小，我们希望能够通过万科置业海外平台把海外业务做得更好，这是我们对海外业务布局的主要目标。

问：今年销售目标是多少？年初的销售情况如何？

答：我们每年都没有销售目标，每年都是卖楼的好日子。1-2月份万科的销售情况和去年同比略有下降，尽管大家都认为3月份会有所反弹，但环比来看是有反弹了，同比却还是有所下降，毕竟去年3月份楼市非常火爆。此外，我们不对市场做预测，只想好好卖楼。

问：管理层刚刚说今年长租公寓的开业目标是10万间，但2017年定的目标是15万间，为什么会变少？2018年新增房源有多少？

答：我们说的是10万间目标，但实际上可能不止这个数，目前我们重资产和轻资产两种模式的房间数加在一起有40万间。另外，我们最近决定成立专门的长租公寓事业部，以便未来能够更加聚焦在这个业务上。

问：公司今年有没有市场份额的目标？以及拿地的目标？

答：如果从欧美国家看，市场份额最高能大到6-8%，而万科是4%出头，所以头部企业还是会有市场份额继续增加的空间。投资方面，我们不是去选择所谓的一二三四线城市，而是按照城市圈、政策机构的导向去投资，去聚焦产业经济未来发展更好的地方进行投资。此外，我们的投资都是有比例的，不会太跳跃，会用每年的回款、现金流等因素来限制投资。不过我们任何时候都会持续投资，以维持2-3年的发展。