深圳控股(00604)加速业务转型 机构看好“深圳策略”进入收获期

近日在深圳控股(00604)香港业绩发布会上，管理层透露未来五年房地产业务依然是公司的主要收入来源。深圳控股董事会主席吕华对智通财经表示，公司将继续落实与国企的合作，增加新的城市更新项目资源。此外，公司还将抓住国家的去库存政策，推动三四线城市项目的产品销售和项目退出，加快实现土地储备结构的优化。

业绩数据显示，该公司上半年营业额为63.83亿港元，同比上涨1.6%，毛利率为33.8%，基本与去年同期持平，股东应占盈利为16.55亿港元，同比上涨68%。

继续深耕深圳

深圳控股管理层在业绩发布会上透露，2016年公司合同销售目标为185亿元，截至中期该公司已完成全年销售目标的76%。值得注意的是，深圳控股全年可售货值约为290亿元，其中深圳地区的货值约占82%。公司管理层对智通财经表示，公司将继续坚定聚焦深耕深圳，通过资产注入、城市更新、加强与政府以及国企合作等方式继续大力拓展深圳的土地储备。

据介绍，截至2015年年底，深圳控股土地储备规划总建筑面积为963万平方米，权益建筑面积约为878万平方米，计容建筑面积723万平方米。其中位于深圳的优质土地储备的规划总建筑面积约320万平方米。深圳控股将资产和业务进一步向深圳等一线城市和重点二线城市集中。

值得注意的是，深圳控股除了将继续聚焦深圳外，还将优化土地结构处置盘活三四线城市项目。例如今年上半年公司就将河源、姜堰两块尚未开发的土地退还给当地政府。深圳控股首席营运官朱国强对智通财经表示，数据测算显示深圳项目的毛利率超过50%，三四线项目在理想的情况下毛利率可能为10%左右。为此，出于成本收益的考量，深圳控股的聚焦区域是深圳地区，对于“非战略重心的城市”基本采取退出的措施。

“所谓非核心地区的撤退方式主要通过加快销售和政府回购等方式，但临深片区，即‘大深圳’区域以及南京等中心城市依然所关注的重点，公司会观察市场情况和价格等因素后做判断。”朱国强称。

开发销售与持有运营并重

除了聚焦深圳外，深圳控股还提出未来五年的愿景是成为城市空间价值塑造的引领者。据公司管理层介绍，在保持开发销售规模稳健增长的同时，将增加位于核心区域的优质投资物业，并通过高效运营提升资产品质和价值。“该公司将深圳核心地段部分最优质的资产比如甲级写字楼、产业研发大厦、商场、酒店等留下来用作投资物业，通过提升商业运营能力，实现资产价值的最大化。”管理层称。

智通财经查阅相关数据显示，目前深圳控股持有投资物业约100万平方米，其中位于深圳的运营中投资物业约60万平方米，年租金收入约7-8亿港元。据介绍，深圳控股计划到2018年，新建持有物业面积约60万平方米，之后会逐年增加投资物业。业内人士预计，假定每平方米平均月租金为200元，三年后租金将增加约15亿元的收入，整体租金收入可达20亿元。

“深圳控股将继续落实与国企的合作，努力增加新的城市更新项目资源，积极参与深圳龙岗、坪山等重点地区项目拓展。同时，公司将抓住国家的去库存政策，推动三四线城市项目的产品销售和项目退出，加快实现土地储备结构的优化。”吕华表示深圳控股还将积极完善并落实母公司及公司内的智能园区运营、住宅物业服务、商业管理运营及养老服务业务的整合优化方案，提升运营水平和运营收入，推动以运营和服务为核心的轻资产业务成型。

搭建“城市梦工厂”孵化创新项目

从“开发销售”向“开发销售加持有”模式转型，深圳控股正不断发展运营平台，培育新的产业。其中，深圳控股与母公司深业集团同深圳政府部门联合发起“青年房卡计划”，该计划预计将在2016年年底推出3000套青年公寓，预计2018年底将在深圳推出8000套，致力于解决来深工作的应届毕业生的初期居住问题。该公司认为此项目是其参与保障性住房项目和用轻资产运营方式向长租公寓业务转型的重要举措。

展望未来，深圳控股表示，该公司将继续聚焦深圳，通过母公司资产注入、加快城市更新项目、加强与政府及国企合作等方式继续拓展深圳的土地储备，增加位于核心区域的优质投资物业，以及通过与深圳光启、腾讯、华为等优秀创新企业建立的战略合作平台以及母公司参与发起设立的“城市梦工厂”平台，强化该公司的运营能力与品牌建设。

智通财经获悉，“城市梦工厂”是由深业集团、深圳市城市规划设计研究院、腾讯、华为、浪尖集团、深能环保等六家机构联合发起，专注城市公共产品与公共服务的共同创新平台。深圳控股将依托母公司的资源，为被孵化的企业和种子项目提供园区运营、基础设施建设等服务。其中，“青年房卡计划”为“城市梦工厂”的服务终端。

中泰国际预计由于深圳项目的价值占比较高，整体去化率有望提高。另外，公司母公司深业集团，由深圳市人民政府全资拥有，中泰国际相信深圳控股作为深业集团在香港上市的核心企业，将持续获得资产或项目注入(过往平均每年1 个)，加上潜在的旧改项目，预期将有效提高公司在深圳的土地储备和竞争能力。

第一上海则表示，公司聚焦深圳的战略将从今年开始进入收获期，业绩增长将更趋平稳，为此给予维持买入评级。