业绩会实录|美的置业(03990) 郝恒乐：2019年实现千亿销售无大碍 城市深耕二三线选择性进入一线

3月29日，美的置业(03990)在香港举行2018年业绩发布会。总裁郝恒乐在会上对智通财经APP表示，美的置业策略性布局珠三角、长三角、长江中游、华北和西南五大区域。截至去年底，公司总土地储备面积达4507万平方米，货值约4600亿元。其中在大湾区拥有共796万平方米土地储备，预计货值超过1000亿元。这些土储可以支持我们未来三年的发展。公司2019年的销售目标是1000亿元。

智通财经APP了解，美的置业在2018年实现收入约人民币301.2亿元(单位下同)，同比增加70%;毛利为98.54亿元，同比增加101%;年内利润及综合收益总额为32.87亿元，同比增加74%;核心净利润32.84亿元，同比增加75%;公司拥有人应占溢利约32.1亿元，同比上升68%;每股盈利3.08元，建议末期股息为每股1.0768元。

截至2018年12月31日，该集团连同其合营企业及联营公司实现合约销售额约790亿元，同比增长55.82%;合约销售面积约790.7万平方米，同比增长31.89%。

公告称，集团2018年新增项目的土地储备达1662万平方米，亦通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积达57万平方米。截至2018年12月31日，该集团总土地储备面积达4507万平方米，有173个规模化的项目，同时通过合营企业及联营公司参与了32个项目，覆盖15个省份的48个城市。

以下是智通财经APP整理的美的置业业绩会问答实录。

问：美的置业今年的销售目标是多少，实现这个目标会有什么样的难度？

答：我们2019年还是会保持稳健增长的原则。我们会更加注重各项指标的平衡发展，在规模、覆盖率、利润率上追求平稳发展。

根据我们手里已经储备的土地资源、资金，包括效率和产品力等几个方面，2019年不管市场行情是什么变化，政策面是什么变化，我们认为美的置业还是比较从容的。

我们初步定下今年整体的销售合约规模要达到1000亿。我认为应该不会有太大的障碍。因为从目前政策面来讲，中央政府和各个地方政府稳房价、稳地价、稳预期，今年是稳为主，在这种稳的基调下，应该不会有太大的波动。

问：公司的土地储备达4507万平方米，下一阶段会不会进一步扩张，比如向一二线城市发展？

答：我们目前的土地储备又4507万平方米，足够支持公司未来三年的发展。

我们已经进入了五大区域、48个城市，未来还是会在这些地区深耕，并且会在城市结构上会做一些优化和升级。

二线和强三线是我们强力要做的城市，我们认为这些城市大有作为，这是房地产市场的主战场，至于四线城市我们会谨慎进入。

问：今年年初公司跟股东进行了68亿元增资，未来会不会有继续的计划？

答：今年进行增资的不是上市主体，是国内的主体。至于我们会不会有增资计划，要看未来的发展，会根据未来的发展需要做安排。

问：今年的加权较上年有所抬升，未来会扩展多元化的融资渠道吗？去年的净负债率有大幅下降，可以介绍一下公司是通过哪些工作来降低杠杆率？

答：实际上，2018年是非常特殊的一年，整个融资成本都是比较高的，不过相对于民企，我们去年的整个融资成本也不高，加权只有5.9，但是相比2017年还是有上升。

至于说2019年怎么降低融资成本，实际上有几点在做：我们正在做信用评级的升级工作，相信今年肯定会有一个比较不错的表现。当整个信用评级上调之后，我们的整个融资成本会进一步下降。

我们也在调整融资渠道的结构，很多通道都是非常便宜的成本，也会带来融资成本的进一步下降。

美的置业的净负债率，我们也是非常有信心进一步改善的。我们现在有非常丰厚的土地，可以满足三年开发需求。未来的规模增长是适度的，大概保持25%-30%的增幅。

以前我们发展非常快，有很多净利润没有结转，现在也看到整个结转速度也在提升，交付也加快了，净利润也会在充分释放出来，增加净资产。

我们的城市布局主要聚焦在二线和强三线，整个去化率、回款率在2019年会有更好的表现。我们会在2019年加快回转，现金流盘活。

另外，我们会跟一些优质的开发商合作，我们占大权益，自己操盘并表。我们与一些优质的开发商合作后，会增加净资产的投入。

问：国内房地产企业在城市布局上，对一二线和三四线城市的判断是有分歧的，公司怎么看待这种分歧？

答：我认为没有分歧，现在信息是透明的，无论是专业机构的判断还是开发商的判断，信息非常透明。但是在这个判断之下，是各个企业不一样的发展策略，有的企业坚持一二线，有的是深耕二线和强三线。

为什么发展策略会有所不同？这和企业的发展路径密切相关，有一些企业长期成长于一线，发展于一线，下沉的时候可能会有一些水土不服，落不了地，那就坚持在一二线，未尝不可。

我们成长于二三线城市，未来两三年肯定还是遵循这个策略，但也会机会性的会进入一线城市。

问：今天美的置业的股价涨幅超过9%，你们如何看待这个股价？对于未来股价是否有信心，心中的股价是到多少？

答：股价是市场说了算，我没办法预测，只能对买了我们股票的投资者说，我们会尽最大努力给你们一份很好的业绩。