越秀(00123)广铁“联姻记”：“背靠大树好乘凉”，借机推进“轨交+物业”战略

本文来源“乐居广州”，作者林振兴。文内观点不代表智通财经观点。原标题：《越秀广铁联姻记》。

经过长达两年的恋爱，越秀地产与广州地铁集团终于走到了一起。

4月3日，越秀地产(00123)在香港举行股东大会，动议以141.08亿元收购官湖项目86%权益和向广州地铁配售30.81亿股股票事项获高票通过。由此，广州地铁获得越秀地产19.9%股份，成为越秀地产第二大股东。

这意味着，越秀地产与广州地铁集团将从“合作伙伴”升级为“一家人”。

越秀地产一位高管透露，与广州地铁的合作，由商谈至交易长达两年，对方成为越秀地产战略股东，对合作双方的好处很明显。对于广州地铁而言，未来扩展铁路网络需要资金支持，而越秀地产则可借此机会推进“轨交+物业”战略。

复杂的联姻

广州地铁集团与越秀集团的合作始于2016年4月，早于越秀地产。2016年，双方正式签署企业战略合作协议，将共同开发地铁沿线的上盖综合体以及车辆段综合开发项目。

次年(2017年)，由越秀集团牵头，广州地铁、珠江实业共同参与发起设立广州轨道交通城市更新基金正式，总规模2000亿元，首期规模200亿元。

基金成立后，极少在土地市场露面的广州地铁很快就展开了一轮拿地行动。据悉，广州近两年成交总价前三的地块均是地铁上盖地块，且竞得企业也都是广州地铁，斥资超300亿。

“背靠大树好乘凉”，广铁特殊的行业角色决定了资源获取优势。2017年11月27日，广州地铁以总价63.83亿元拿下番禺汉溪长隆地铁上盖地块;12月1日，又以约131.6亿的底价拿下新塘镇13号线官湖车辆段及上盖地块。其中，官湖项目也成了广州地铁集团和越秀集团的首个落地的合作开发项目。

不过，广州地铁并不专情。就在广州地铁集团与越秀地产首度携手后不久，广州地铁的另一个项目番禺汉溪长隆综合体项目的合作商也进入待定状态。彼时，坊间纷纷猜测这个幸运儿一定又是越秀地产。然而，广州地铁最终出人意料地将近50亿的合作大单给了新世界中国。

为了进一步升级与广州地铁的关系，越秀地产决定要和广州地铁在一起。但是，这场联姻还没有最终完成。根据越秀地产的公告，联姻最终完成，除了获得股东大会的通过外，还需要联交所对该次股权交易及全面要约收购豁免申请的批准，同时，还要以越秀地产顺利完成收购官湖项目86%的权益为前提。

这笔交易分为两部分：第一部分是，越秀地产通过控股子公司广州云湖房地产开发有限公司收购广州越秀手中持有的官湖项目51%的股权及支付相应贷款，这部分为关联交易;第二部分为，越秀地产通过控股子公司广州云湖房地产开发有限公司收购广州地铁手中持有的官湖项目35%的股权及支付相应贷款。

完成这笔交易，越秀地产支付的总代价为141亿元，可谓是为迎娶广州地铁准备的一份大“聘礼”。

值得一提的是，公告称，根据认购协议条款及条件，广州地铁有权提名一位候选人，提呈董事会委任为非执行董事。不过，在8个人的越秀地产董事会里，广铁只有一个董事席位，在决策表决时，显得有点孤单。

越秀的野心

在“一地难求”的广州城区，单一的方法不能有效地获取相对好的利润，所以越秀集团打出组合拳，推进“轨交+物业”战略，以获得更多低价的土地资源，比起多数房企并购及招拍挂的扩张方式，相当于走了一条“捷径”。

从成熟市场的轨道+物业经验来看，目前有港铁和日本东急电铁(以下简称东铁)两种模式。港铁和东铁的根本不同在于，港铁将地卖给开发商;而东铁是自己开发，或者找其他开发商来合作开发。

广铁更接近东铁模式，它已在公开市场拿地，不可能再去转手卖地，后续自己持有运营或引入开发商共同开发是大概率事件。

2018年6月15日，酝酿了近两年半，广州地铁与越秀集团的合作迎来了实质性进展，双方共同组建了广州市品秀房地产开发有限公司(简称广州品秀)，其中越秀集团占51%股权，广州地铁占49%股权。

开发位于增城新塘地铁13号线官湖车辆段上盖的住宅项目——品秀星图，该项目也被称作“广州首个车辆段上盖项目”，总建筑面积高达146万平方米。

彼时，名义上挂钩的还是母公司越秀集团，看起来跟越秀地产还没有直接联系。但越秀管理层透露，在母公司孵化到一定程度，在适当的时候会与越秀地产进行互动。这种情况，越秀地产在南沙已有先例。

虽然广州品秀和越秀地产独立存在，但并不意味着越秀地产将失去“地铁上盖物业”的肥肉，前者大部分人员都是来自越秀地产，相当于越秀地产在间接操盘品秀星图项目。另外，根据计划，广州品秀未来将划拨到越秀地产旗下。

而今，时机终于成熟。越秀地产不仅引入了新股东广州地铁，借机推进“轨交+物业”战略，还以141亿收购了之前归属于母公司的增城官湖项目。

截至2018年底，越秀地产总土地储备达1941万平方米，其中大本营广州土储为762万平方米。在本次交易完成后，越秀地产将在广州新增土储146万平方米，广州总土储达到900万平方米。据测算，官湖项目将贡献约350亿货值，项目层面预计毛利率总体水平在30%左右。

越秀地产的目标是未来每年获取1-2个轨交项目，合作模式基本上是越秀地产控股51%及操盘，广州地铁则持有49%的方式进行，每年贡献新增土储约100万平方米。

根据广州地铁规划，未来五年，广州地铁计划实现线网里程在2023年翻番，从目前的478公里达到800公里。期间将新增33个场站综合体，到2035年扩大至2000公里。

而今，这家频繁进行国企间合作的广东本土国企，终于开始加速奔跑，并将2019年的合同销售目标定为680亿元，目标增长率为18%。(编辑：刘瑞)