标普：因杆杠及资本结构改善，上调正荣地产(06158)评级展望至正面

智通财经APP获悉，2019年4月12日，标普评级发布的研究报告显示，正荣地产(06158)的债务情况很可能在未来得到改善。上调该公司评级展望至正面，重申投机级别为“B”。以下为报告正文：

评级理据

展望上调主要反映我们预期正荣的杆杠于未来12个月会随着強劲的销售及收入增长，利润率温和改善、审慎的土地收购及可控的债务规模而改善。假设现有较为宽松的融资环境持续，我们预期公司于2019年年底的资本结构及流动性状况将可大幅加强。

境内外的融资环境放宽应可使正荣地产进一步改善其债务结构及债务期限。自于2018年在香港上市以来，公司已通过在境内外进行债券融资，以降低其非银行借贷（如信托贷款）的比例。于2018年年底，正荣地产非银行借贷占总借贷的比例已下降至35.8%（2017年时为54%）。

我们亦相信，公司资本结构的改善已延伸至债务期限的延长。公司于2018年总体债务年期为1.9年，处于次优状态。然而，基于2019年整体融资环境的改善，正荣地产已发行合共12亿美元优先票据以进行再融资，包括一笔2亿美元3年期票据及一笔4.2亿美元3.8年期票据。

我们认为，公司将可继续利用良好的融资环境以改善其短期债务及流动性状况。公司计划将短期债务比例由2018年年底的51%下降至30%以下，及将现金与短期债务比率从1.2倍提升至2倍。

尽管2018年土地开支基数较低，我们认为正荣地产于2019年应能够通过控制买地来确保其债务增长可控。我们预期公司在2019年的土地开支约人民币300至320亿，占其销售现金回款约55%。由于缺乏具有利润竞争优势的土地，公司于2018年的土地开支低于我们原预期。正荣地产应有可能增加其土地投资的应占权益比例。因此，我们预期公司的调整后债务只会温和增长至人民币500至520亿（2018时为人民币470亿）。

我们预计正荣2019年的收入将按年增加约30%，令其债务与息税折旧及摊销前利润比率由2018年的6.5倍下降至5.4倍至5.7倍。

我们确信了对正荣地产的现有评级，以反映公司较其他受覆盖同业拥有较高的短期债务比例。我们认为，公司债务期限进一步改善将取决于良好融资环境的可持续性，然而这存在不确定性。此外，正荣地产拥有相对较少的土地储备和较短的上市往绩记录，因此，较长的战略和财务与经营目标一致性的业绩记录对我们的评估很重要。

正荣地产的业务地位也在加强。在较高等级城市拥有强大的布局、稳定的利润率及优质的产品质量奖继续支持公司的业务增长。正荣地产成功执行快周转业务模式，拥有良好的资产和存货周转率。我们认为，由于正荣地产大多数项目都位于具有强大经济基础、高收入阶层和人口流入的城市，因此公司在市场波动时较一些同业更具防御性。因此，我们提高了我们对公司业务实力的整体评估。

展望

正面的前景展望反映了我们预期正荣地产将于未来12个月继续通过强劲的收入增长及控制买地以改善其杆杠。同时，我们预期公司将通过以较长期的借贷融资以增强其流动性及债务期限。

上调情景

如果正荣地产在未来12个月内改善其杆杠和资本结构，我们或可提高评级。改善的因素包括债务与息税折旧及摊销前利润比率（包括以合并及按比例合并为计算基础）持续地保持在5.5倍以下，及将加权平均债务年期延长至两年以上。

下调情景

如果正荣地产的以债务支持的扩张较我们预期激进，令其债务与息税折旧及摊销前利润比率（包括以合并及按比例合并为计算基础）未能改善至5.5.倍以下，我们或将前景修改为稳定。如公司的流动性状况和目前少于两年的债务年期没有改善的话，我们也会将前景修改为稳定。