TOP20房企“搅局者”：中梁控股(02772)要做千亿房企的“优等生”

如果不出意外，中梁控股(02772)将于7月在港交所正式挂牌，成为中国房地产20强中最后一家上市的企业。

6月26日，中梁控股正式通过港交所聆讯，在当日于香港港丽酒店举行的全球发售发布会上，中梁控股创始人兼董事长杨剑将三年来冲击IPO的感想喷薄而出，他说：“我们对上市很有信心。”

这家创建于1993年的房地产企业，是中国房地产业增长速度最快的房企之一。自2017年向港交所递表以来，其连续三年获得中国房地产成长性十强企业。数据显示，中梁营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率高达221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，年复合增长率超过70%。

取用的独特的阿米巴生态经营体系、精耕三四线城市，依靠着快周转和棚改红利，加上标准化的产品，是中梁成就这一优等生的秘诀。亿翰智库最新发布的《2019年1-5月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单中，中梁凭借前五月545.2亿元的亮眼销售业绩，排名第20。

此前杨剑曾说过，“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”如今来看，一语成谶。

如果从招股数据来看，中梁将发行5.3亿新股，占发行后总股本约15%，每股发行价在5.2-6.68港元之间，对于估值区间约3.5-4.5倍，对于高速成长的二线房企来说，该估值具备一定的吸引力。

从市场大环境而言，克而瑞发布6月份房企销售数据表现好于市场预期，随后中资、外资大行一致看内房股后市表现。智通财经APP注意到，一上市就承诺2019年高达40%的派息水平，更凸显其打新吸引力。

三年跨千亿，加码二三线

百家争鸣的，不仅仅是春秋战国的“学术圈”，也是如今的地产江湖，对于房企而言，拼规模是一场持续要打的硬仗。

招股书显示，中梁2018年实现营业收入302.15亿，同比增长115.41%。净利润方面，公司2018年的净利润为25.26亿，接近于2017年的5倍。2016-2018年公司毛利率为21.1%、20.4%、22.9%，毛利率水平持续改善。

截至2019年3月31日，中梁已于五大战略经济区中23个省份及直辖市的124个城市开展业务，从温州大本营走向了全国，应占土地储备总量由2018年的3640万平方米，增加至3890万平方米。

在迅速实现规模扩张的同时，中梁的销售回款能力也较强，如中梁2018年实现经营活动现金净额为80.37亿，截至2018年末账上现金及银行结余有230.8亿。

值得一提的是，盈利能力方面，中梁2018年的ROE为37.4%，该指标作为巴菲特选股的第一认定指标，且其选择的公司都是净资产收益率超过20%的公司。

如果按照巴菲特的选股逻辑，2018年，中国上市房企中，共有9家企业ROE超过30%，最高值为41.05%，第二名36.98%，由此可见，中梁控股的规模化扩张已迎来收成期。

作为对比，龙光地产(03380)2011-2018年ROE超过20%，使其股价达过往7年中成长1394%。特别是过往三年来其ROE持续上扬，2016-2018年ROE分别 为27.2%、30.6%、31.5%，使得此三年的股价涨幅最高，该数据为865%。

回到中梁自身，2015-2018年期间，中梁精准得抓住了三四线棚改和去库存的政策及周期红利，得以快速发展。

值得一提的是，2018年以来，中梁坚持稳开拓、持深耕，并持续加码二三线城市的布局。

这也是基于目前行业或已步入小周期复苏阶段，但全局销量的意义较过往周期或变淡，如招商证券研报表示，本轮周期三四线城市与一二线城市错峰更大;结构上看，一线城市销量已见底回升，二线城市销量滞后于一线，或是今年销量复苏的最大贡献者。

大和证券也认为，内房销售保持良好，行业正在复苏轨道，其中一、二线城市表现或更佳。

如今年开年不足两个月，中梁就全新拓展了天津、山东潍坊、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等全国重点二三线及省会城市，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。

尤其是长三角，仍为中梁的大本营，目前该区域土地储备占比接近一半。光大证券指出，随着长三角一体化上升为国家战略，同时上海市提出在上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区，区域内重点布局的房企将迎来机遇。

由此可见，未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

独特的管理优势之阿米巴生态系统

公司的护城河是巴菲特提出的一种特有的投资概念，是指企业在短期内无法被模仿和替代的竞争优势。

对于中梁控股而言，其引入日本“经营之圣”稻盛和夫的阿米巴经营管理体系，并首创发展了阿米巴生态经营体系，成为国内地产行业阿米巴管理模式的典范，也是公司的护城河。

智通财经APP了解到，中梁阿米巴生态经营管理体系将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。

过去几年，中梁快速发展壮大，与公司优秀的持续运作能力紧密相关，上文提到的其2018年高达37.4%的ROE，完美诠释了一家优秀的公司必须具备一条坚固持久的“护城河”，保护其高投资回报率。

此外，从2019年各城市销售情况来看，城市分化进一步加剧，每个城市政策力度也不一样，因此中梁要加强对不同城市市场窗口期预判，强化弹性供货，做到有质量增长。

而中梁的阿米巴在公司规模达到瓶颈时，可主动进行裂变，同时在“一城一策”的目前环境下，可解决中梁的市场温差瓶颈，因为敢于授权才能充分在一线发生变化的时候迅速应对，果断应对市场因城施策。

可见这家发韧于长三角的房企“黑马”，能如此精准踩准周期抓住市场轮动、挖掘结构机遇，与公司独特的阿米巴生态管理系统密不可分，只有优秀的管理系统，才得以打造高素质的经营人才。如今在整个行业放缓脚步的时候，中梁的阿米巴模式与“一城一策”融合得也是相当巧妙。

降负债的成功典范

近年来新上市的房企，大多是在上市后实现显著的降负债，而中梁在降负债的速度上也体现了其“黑马”的一贯作风。

2016-2018年，中梁的净资产负债率分别是1790.2%、339.5%、58.1%，而对比行业数据，根据国泰君安统计测算，2018年房企净负债率创历史新高，达120%，远高于2014年下行期平均80%的水平。可见，中梁的降负债速度堪称行业典范。

截止到2018年底，中梁一年内需偿还贷款总额为144.7亿元，而现金及银行结余为230.8亿元，足够覆盖短期内的偿债金额，所以中梁的现金和资金链还是相当的安全、流动性非常高。

对于投资者担心的融资成本，招股书显示，2015年—2018年上半年的平均融资成本分别为13.4%、12.4%、9.9%、9%，已呈现不断下降趋势，随着上市后，打通境内外的债券市场以后，9.9%的利率有相当大地压缩空间，届时将进一步增厚利润。

值得一提的是，除了成功完成降负债之外，中梁未来两年的业绩增长确定性也非常高。

截至2018年底，中梁有950亿合约负债，在行业中属于均值之上。此外，截止2019年4月30日，中梁的未交付合约销售额高达1416亿元，未来两年收入基本明确。

综上所述，土地储备充足，规模扩张态势显著的中梁控股，在更新后的招股书披露了2018年靓丽的财务数据，堪称千亿房企中的优等生，业绩具备高成长性、高弹性。

上市后的中梁，能否持续获得资本市场青睐，还得看其能否做到追求负债率、增长率、收益率“三率均衡”下的无风险的规模增长，持续突破发展瓶颈。