阳光股份“潜伏者”，起底旭辉(00884)商业路线图

本文来自“观点地产网”。原标题为《阳光股份“潜伏者” 旭辉董事战争后披露最新商业路线图》。

旭辉立定心水把商业做大不是一两天的事了。

成立旭美商业，挖角万达高管，举牌阳光股份，种种举动都被外界解读为旭辉要发力商业地产。

近日，旭辉集团宣布将成立旭辉集团商业地产管理总部，简称“旭辉商业”，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。

原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业，人事布局方面，总裁由旭辉集团总裁林峰兼任，旭辉集团副总裁、旭美商业总经理王寿庆则将出任旭辉商业副总裁。

而旭辉商业两位主帅正是当初想要入主阳光股份董事会主角之一。彼时市场猜测，入驻阳光股份或许就是旭辉在为将来“借壳”发展自己商业地产、资管类业务做准备。

而此次是旭辉在阳光股份董事会战争之后，首次详细披露商业地产发展路线图。

商业路线图

作为阳光股份第二大股东，在3月份的董事会换届中，旭辉被第一和第三大股东牵制，入主阳光股份董事会未能如愿以偿。

按照A股上市公司董事会换届时间，旭辉至少还需要耐心等待三年。

随着规模快速增长，旭辉房地产+业务也逐渐发展壮大。在3月份年度业绩会上，董事长林中透露，“现在我们在开始规划加大收租物业的增长。”

旭辉设立商业地产管理总部的愿望，从前几年的表现便可窥视一二。

旭辉商业早在2010年就成立了旭美商业，2012年挖来曾供职于华润、大悦城的蒋达强，2015年其成为旭辉商业事业部CEO，旭辉商业地产的单独商业计划浮出水面。

按照规划，旭辉商业将以每年3-5个的项目扩张，并在5年后达到500亿元的资产规模。

蒋达强在其执掌的上海区域进行了商业地产的试水，成立与住宅事业部平行的商用事业部，试图借此打通旗下的酒店、商业、办公、开发建设等业务，形成一个完整的资产管理部门。

随后蒋达强离职，旭辉迎来了万达前高管王寿庆，专门负责商业板块。

然而，在过去两年里，旭辉先后牵手香港置地、恒基等港资企业，发布了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条产品线，但项目推进过程较慢，截至2018年，有个位数的商业项目落地。

而最新公布的商业路线图也向外界表达了他们的雄心——旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加，从而推动旭辉“城市综合运营商”战略全面落地。

林峰指出，人才方面，旭辉商业的管理人才队伍已具雏形，未来将外部聘用和内部培养并举，依靠高效的人才供应链体系，支撑旭辉商业战略目标的实现。

近年来，旭辉积极布局一线城市及核心都市圈内的二线、强三线城市，在商业开发和运营领域频频发力。目前，旭辉旗下商业项目运营管理面积已逾百万方。

“潜伏者”旭辉

在旭辉集团官网上仍未更新“旭辉商业”。

不过，关于旭美商业是这样描述的，作为旭辉集团房地产+核心业务板块之一，秉承“全程一体，专业协同”的理念与定位。以专业的运营管理水平肩负起集团旗下商业项目的运营管理职责。

合并成旭辉商业后，旭辉商业未来将践行为核心城市打造精品商业的战略。实际上除了上海外，旭辉在其他城市没有单独的商业项目，基本上为商住项目，包含住宅、商业、教育配套等多种业态在内的大型城市综合体。

毫无疑问，旭辉大量补充商业土地储备，是潜伏的商业巨鳄。据观点地产新媒体统计，在2018年年报里，旭辉关于商业土地储备不断增加。2018年商业相关项目新增15个，2019年新增两个，按类别，办公楼/商业共3个;住宅/商业11个;商业3个。

旭辉在写字楼的布局也如火如荼，2017年，上海旭辉公布五年战略规划，并明确提出，公司业务发展模式将从纯开发转向开发与持有并重，通过地产基金等轻资产模式加大对核心物业的增持。

“五年后，上海旭辉将经营着面积达130万平方米、市值400亿的持有资产，预计未来每年能够贡献20亿的租金收入。”

在400亿规模的物业持有量中，写字楼将成为上海旭辉最重要的投资标的。为何对写字楼“情有独钟”?上海旭辉表示，目前在整个上海投资市场中，写字楼由于稳定的回报率，投资比例逐步提升，达到整体投资组合的62%。

年报显示，2018年，旭辉全年收入为423.68亿元，其中房地产投资租金收入2.37亿元，项目管理及物业相关服务收入31.17亿元，商业运营总收入33.54亿元，其占收入比例为7.36%。

在全年销售物业已确认收入390亿中，办公楼/商业的销售收入为67.97亿元，占总物业销售的17.43%。

租金方面，2018年的租金收入约为2.37亿元，同比上升151.0%。2018年的租金收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际及重庆旭辉城，有关增长主要来自上海旭辉海上国际、上海LCM置汇旭辉广场及重庆旭辉城的新租金收入。

2019年，旭辉显然将商业提上快车道。林峰透露，“2019年的商业租金可能会继续翻番。”

他表示，旭辉未来整个商业的比重将从10%提升到15%左右，一两年后从15%增加到20%。“可能10年后，旭辉就跟香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。”